매매 계약

땅 일부가 남의 것이라 착오로 매매를 취소하면 매도인에게 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅 일부가 남의 소유인 줄 모르고 산 매수인이 착오를 이유로 매매계약을 적법하게 취소했다면 매도인이 다른 매수인을 놓쳤다는 손해를 배상할 책임은 없습니다. 대법원은 민법 제109조가 중대한 과실 없는 착오자의 취소를 허용하는 이상 과실로 착오에 빠진 것이나 그 취소가 위법한 행위는 아니라고 보았습니다. 지금은 등기부와 지적도로 남의 소유 부분의 면적과 위치를 확인해 두십시오.

매도인이 「당신 때문에 다른 사람에게 못 팔았다」고 요구하는 배상금을 취소 전에 먼저 줄 필요는 없습니다. 배상 책임이 있는지는 취소가 적법한지에 달려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 전원주택을 지으려고 토지를 3억원에 사기로 하고 계약금 3천만원을 냈습니다. 계약 뒤 측량을 해 보니 A씨가 가장 마음에 들어 한 진입로 쪽 부분, 전체 면적의 20% 정도가 등기부상 이웃 소유였습니다. 매도인도 그 부분을 자기 땅으로 알고 있었습니다. A씨가 계약을 취소하겠다고 하자 매도인은 원래 사려던 사람을 놓쳤다며 손해를 배상하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

착오로 계약을 취소한 사람이 손해배상을 해야 하나요?

적법한 착오 취소라면 배상하지 않아도 됩니다. 불법행위 책임은 고의나 과실 외에 위법성이 있어야 성립하는데, 법이 허용한 취소권을 행사한 것은 위법한 행위가 아니기 때문입니다.

대법원은 계약 상대방이 착오자의 과실을 문제 삼아 손해배상을 청구한 사건에서, 민법 제109조가 중대한 과실이 없는 착오자의 취소를 허용하고 있는 이상 과실로 착오에 빠진 것이나 그 착오를 이유로 계약을 취소한 것을 위법하다고 할 수 없다고 판단했습니다. 매수인에게 가벼운 과실이 있었더라도 결론은 같습니다.

땅 일부가 남의 것이면 착오 취소가 되나요?

그 부분이 계약의 중요부분이고 매수인에게 중대한 과실이 없으면 취소할 수 있습니다. 면적이 전체의 20% 정도여도 매수인이 그 부분 때문에 땅을 산 것이고 보통 사람이라도 그 부분 없이는 사지 않았을 사정이면 중요부분에 해당합니다.

매도인도 같은 착오에 빠져 있었다는 사정은 매수인의 취소를 막지 못합니다. 오히려 두 사람 모두 그 부분이 매도인 땅이라고 믿고 계약했다는 사실은 그 부분이 계약 내용에 들어 있었다는 증거가 됩니다. 다만 등기부만 떼어 보면 바로 알 수 있었던 사정이라면 중대한 과실 여부가 다툼이 될 수 있습니다.

착오 취소 대신 매도인 담보책임을 물을 수도 있나요?

물을 수 있습니다. 매매 목적인 권리의 일부가 남에게 속해 매도인이 넘겨줄 수 없으면 매수인은 그 비율만큼 대금 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 사지 않았을 선의 매수인은 계약 전부를 해제하고 손해배상도 청구할 수 있습니다.

착오 취소와 담보책임은 요건과 효과가 다른 별개 제도입니다. 대법원은 매도인의 담보책임이 성립하는지와 상관없이 매수인이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 매수인은 두 길 가운데 유리한 쪽을 고를 수 있고, 담보책임을 택하면 매도인에게 오히려 손해배상을 청구할 여지가 생깁니다.

취소하면 계약금과 중도금은 어떻게 돌려받나요?

취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로 매도인은 받은 계약금과 중도금을 부당이득으로 돌려줘야 하고, 매수인은 넘겨받은 땅이 있으면 돌려줘야 합니다. 계약서의 위약금 조항은 계약이 유효한 것을 전제로 하므로 취소된 계약에는 적용되지 않습니다.

매도인이 돈을 돌려주지 않으면 부당이득 반환 소송을 냅니다. 소송 전에 매도인 명의 다른 재산에 가압류를 해 두면 판결 후 회수가 쉬워집니다.

착오 취소 배상 요구 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 등기사항증명서와 지적도로 남의 소유 부분의 면적과 위치를 확인합니다. 그 부분이 매수 목적에 얼마나 중요한지 설명할 자료가 됩니다.
• 착오 경위 정리 - 매도인과 매수인 모두 그 부분을 매도인 땅으로 알았다는 문자, 현장 안내 기록을 모읍니다. 중요부분 착오와 중대한 과실 판단의 근거가 됩니다.
• 취소와 담보책임 비교 - 착오 취소, 대금감액, 계약 해제와 손해배상 가운데 어느 쪽이 유리한지 따집니다. 담보책임은 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.
• 취소 통지 - 매도인에게 착오를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 취소의 효력은 매도인에게 도달한 때 생깁니다.
• 배상 요구 대응과 반환 청구 - 매도인의 손해배상 요구에는 적법한 취소라는 입장을 서면으로 밝히고, 계약금 반환을 청구합니다. 응하지 않으면 가압류 후 소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 경계나 면적에 관한 특약이 있거나 남의 소유 부분에 대한 매수 협의가 진행 중이면 계약서와 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인에게 조금이라도 과실이 있으면 배상하나요?
  중대한 과실이 아니면 배상하지 않습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 97다13023 판결은 과실로 착오에 빠진 것이나 그 착오를 이유로 취소한 것이 위법하다고 할 수 없다고 보았습니다. 다만 중대한 과실이 있으면 민법 제109조 제1항 단서에 따라 취소 자체가 막혀 계약을 이행해야 하는 문제가 생깁니다.
• 땅의 20%만 남의 것인데도 계약 전체를 취소할 수 있나요?
  그 부분이 매수 목적에 중요했다면 가능합니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소를 허용합니다. 면적 비율만이 아니라 그 부분이 진입로나 건축 예정지처럼 땅 전체의 쓰임을 좌우하는지가 판단 기준이 되며, 일부 취소를 주장할 수도 있습니다.
• 매도인 담보책임을 물으면 무엇을 받을 수 있나요?
  대금 감액, 계약 해제, 손해배상을 받을 수 있습니다. 민법 제572조는 권리 일부가 남에게 속해 넘겨줄 수 없으면 그 비율로 대금 감액을, 남은 부분만으로는 사지 않았을 선의 매수인에게 계약 전부 해제를 허용하고, 선의 매수인은 손해배상도 청구할 수 있게 합니다.
• 담보책임과 착오 취소를 함께 주장할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다78703 판결은 착오 취소와 매도인 담보책임이 취지와 요건, 효과가 다른 별개 제도라며 담보책임 성립 여부와 상관없이 착오 취소를 허용했습니다. 소송에서는 한쪽을 주된 청구로, 다른 쪽을 예비적 청구로 함께 내는 방식이 많이 쓰입니다.
• 취소하면 위약금 조항대로 계약금을 잃나요?
  잃지 않습니다. 민법 제141조에 따라 취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로, 계약이 유효하다는 것을 전제로 한 위약금 조항도 적용되지 않습니다. 매도인은 받은 계약금을 부당이득으로 돌려줘야 하고, 매수인도 받은 것이 있으면 돌려줘야 합니다.
• 취소 통지는 어떻게 보내야 하나요?
  매도인에게 착오를 이유로 계약을 취소한다는 의사를 분명히 적어 보냅니다. 취소의 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 도달 날짜가 남는 내용증명 우편이 적합합니다. 어느 부분이 남의 소유인지와 그 부분이 왜 중요했는지를 한두 줄 적어 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.

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