매매 계약

축사 지으려고 산 땅이 시설녹지라 못 짓는데 매매계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

축사를 지으려는 목적을 매도인에게 알렸고 그 목적이 계약 내용으로 되어 있었다면 시설녹지라 축사를 못 짓는 땅의 매매계약은 착오를 이유로 취소할 수 있습니다. 매수 목적은 동기에 불과해, 대법원 판례는 그 동기를 상대방에게 표시하고 의사표시 해석상 계약 내용이 된 경우에만 동기의 착오로 취소를 허용합니다. 지금은 계약 전에 매도인이나 중개인에게 축사 용도를 말한 문자·계약서 특약이 있는지부터 찾아 두십시오.

매수 목적을 계약서에 조항으로 써 두지 않았다고 해서 취소가 불가능한 것은 아닙니다. 상대방에게 목적을 표시했다는 사실을 다른 자료로 보여 주면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

한우 농가를 운영하는 A씨는 2025년 4월 축사를 새로 짓기 위해 논밭 약 5,000㎡를 2억 4천만원에 사기로 하고 계약금 2,400만원을 냈습니다. 중도금을 치르기 전 인허가를 알아보던 중, 그 땅 대부분이 시설녹지로 지정돼 과수원으로는 쓸 수 있어도 축사는 지을 수 없다는 사실을 알게 됐습니다. A씨는 2025년 5월 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수 목적과 다른 땅이면 착오로 취소할 수 있나요?

매수 목적을 매도인에게 알렸고 계약 내용으로 되어 있었다면 취소할 수 있습니다. 축사를 지을 수 있으리라 믿고 산 것은 의사를 정하게 된 동기의 착오여서, 목적을 혼자 마음에만 두었다면 취소할 수 없습니다.

원래 상담 사례와 같은 사실관계에서 대법원은 매수인이 매도인에게 매수 동기를 표명하지 않았다면 착오 취소를 주장할 수 없다는 취지로 보았습니다. 동기의 착오를 이유로 계약을 쉽게 뒤집게 하면 사정을 모른 매도인이 뜻밖의 손해를 입기 때문입니다.

축사를 지으려고 샀다는 사정은 어떻게 계약 내용이 되나요?

목적을 상대방에게 표시하고 의사표시 해석상 계약 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 별도의 합의까지 필요하지는 않습니다. 계약 과정에서 축사 용도가 드러나 매도인도 알고 있었다면 이 요건을 채울 수 있습니다.

2000다12259 판결은 주택 신축 목적이 계약 과정에서 드러나 매도인도 알았는데 땅의 약 30%가 도로에 편입된 사안에서 취소를 인정했습니다. 다만 보통 사람이 매수인 입장이었다면 그 계약을 하지 않았을 정도로 중요한 착오여야 합니다. 땅 대부분에 축사를 지을 수 없다면 이 기준을 채울 가능성이 큽니다.

토지이용계획을 확인하지 않은 것도 문제가 되나요?

매도인은 매수인의 중대한 과실을 들어 취소를 막으려 할 수 있습니다. 중대한 과실은 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말합니다.

축산업을 하는 사람이 축사 부지를 사면서 토지이용계획확인서를 한 번도 떼어 보지 않았다면 불리한 사정이 됩니다. 반대로 중개인이나 매도인이 축사가 가능하다고 설명했다면 과실이 가볍게 평가될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제109조도 중대한 과실이 있으면 취소하지 못한다고 정합니다.

취소가 어렵다면 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?

매도인이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 착오 취소가 인정되면 계약금 전액을 돌려받지만, 취소 요건 증명이 어려우면 이 방법이 현실적인 선택이 됩니다.

취소가 인정되면 계약은 처음부터 무효가 되고, 매도인은 받은 계약금을 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 취소는 착오를 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다.

동기 착오 토지 매매 취소 대응 순서

• 목적 표시 증거 수집 - 특약, 중개대상물 확인·설명서, 문자에서 축사 용도를 알린 흔적을 모읍니다. 동기가 계약 내용이 됐는지 가르는 자료입니다.
• 토지이용계획 확인 - 토지이용계획확인서와 인허가 부서 회신으로 축사를 지을 수 없는 범위를 특정합니다. 착오가 중요부분인지 판단하는 근거가 됩니다.
• 설명 경위 정리 - 매도인·중개인이 어떤 설명을 했는지 날짜별로 적습니다. 중대한 과실 다툼에 대비합니다.
• 취소 통지 - 매도인에게 착오를 이유로 계약을 취소하고 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 중도금을 치르기 전에 보내는 편이 좋습니다.
• 계약금 반환 청구 - 매도인이 응하지 않으면 부당이득 반환을 청구하고, 중개인의 설명의무 위반이 있으면 손해배상도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「현 상태 매매」나 「공법상 제한은 매수인이 확인」 같은 특약이 있으면 특약 문언을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매계약의 취소·해제와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수 목적을 말하지 않았으면 취소가 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 대법원 1984. 10. 23. 선고 83다카1187 판결은 동기에 착오를 일으켜 계약한 경우 그 동기를 계약 내용으로 삼은 때에만 취소할 수 있다고 보았습니다. 목적을 마음속에만 두었다면 땅이 목적에 맞지 않아도 착오 취소를 주장하기 어렵습니다.
• 매도인과 목적을 따로 합의해야 하나요?
  따로 합의할 필요는 없습니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 동기를 의사표시 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하다고 보았습니다. 계약 과정에서 목적이 드러나 매도인이 알았다면 됩니다.
• 땅 일부만 축사를 못 짓는 경우는요?
  못 쓰는 부분이 계약의 중요부분이어야 취소할 수 있습니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소를 허용합니다. 보통 사람이 매수인 입장이었다면 계약하지 않았을 정도인지를 보고, 남은 땅으로 목적을 이룰 수 있으면 인정이 어렵습니다.
• 토지이용계획을 안 떼어 봤으면 중과실인가요?
  사정에 따라 다릅니다. 대법원 2000다12259 판결은 중대한 과실을 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것으로 보았습니다. 축산업자가 축사 부지를 사면서 전혀 확인하지 않았다면 불리하지만, 중개인이 가능하다고 설명했다면 달리 볼 여지가 있습니다.
• 취소하면 계약금은 전액 돌려받나요?
  취소가 인정되면 전액 반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제141조에 따라 취소된 계약은 처음부터 무효가 되므로 매도인이 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이익이 되어 제741조에 따라 반환해야 합니다. 취소 통지 이후에는 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
• 취소가 어려우면 다른 방법은 없나요?
  매도인이 이행에 착수하기 전이면 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 민법 제565조 제1항은 계약금을 교부한 쪽이 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 중도금을 치르거나 매도인이 이행에 착수한 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다.
• 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  착오를 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정합니다. 중도금을 치르면 계약을 받아들인 것으로 다툼이 생길 수 있어 치르기 전에 통지하는 편이 안전합니다.

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