매매 계약

건물을 지으려고 산 땅의 30%가 도로로 편입되면 매매계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 신축 목적을 매도인에게 알렸고 도로 편입 면적을 크게 잘못 알아 신축이 어려워졌다면 동기의 착오를 이유로 토지 매매계약을 취소할 수 있습니다. 대법원은 20~30평만 편입된다는 중개인 말을 믿었는데 실제로 약 30%가 편입된 사안에서 취소를 인정했습니다. 지금은 계약 당시 신축 목적과 편입 면적을 들은 기록을 모으고, 취소권 행사기간을 확인하십시오.

중개인 말만 믿고 도시계획을 직접 확인하지 않았다고 해서 곧바로 중대한 과실이 되어 취소를 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 11월 근린생활시설을 지으려고 2,314㎡ 토지를 18억원에 샀습니다. 계약 때 매도인과 중개인에게 건물 신축 계획을 설명했고, 132㎡만 도로로 편입돼 신축에는 문제가 없다는 답을 들었습니다. 2025년 여름 설계를 맡기면서 실제로는 661㎡가 도로 예정지에 들어가 계획한 건물을 지을 수 없다는 사실을 알게 된 K씨는 계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동기의 착오도 취소 사유가 되나요?

됩니다. 의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있으면 취소할 수 있습니다. 건물을 지으려고 땅을 산다는 것은 원래 매수 동기이지만, 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 동기를 내용으로 삼기로 하는 별도의 합의까지 필요하지는 않다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제109조도 같은 문언입니다.

또 그 착오는 보통 사람이 매수인 입장이었다면 그런 계약을 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 중요해야 합니다. 건물을 지을 수 없을 만큼 도로로 편입된다면 이 요건을 갖췄다고 볼 여지가 큽니다.

30% 정도 편입이면 중요부분의 착오인가요?

비율보다 신축 목적을 이룰 수 있는지가 기준입니다. 위 판결 사건은 매매 대상 토지 중 20~30평만 도로에 편입될 것이라는 중개인 말을 믿고 주택 신축을 위해 매수했는데, 실제로 전체 면적의 약 30%인 197평이 편입된 경우였습니다. 신축 목적과 편입 예상 면적이 계약 과정에서 드러나 매도인도 알고 있었고, 대법원은 동기의 착오를 이유로 한 취소를 인정했습니다. 원안처럼 2,314㎡ 가운데 661㎡가 편입된다면 약 28.6%로, 남은 땅으로 목적한 건물을 지을 수 없다면 같은 논리가 적용될 수 있습니다.

중개인 말만 믿은 것도 중대한 과실인가요?

그것만으로 중대한 과실은 아닙니다. 착오가 표의자의 중대한 과실로 생겼으면 취소할 수 없지만, 중대한 과실은 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 경우를 말합니다. 위 판결은 정육점을 운영하던 매수인이 매도인의 동생을 비롯한 중개인들 말만 믿고 착오에 빠진 사안에서, 제대로 알아보지 않았다는 점만으로는 중대한 과실이 아니라고 보았습니다. 다만 매수인이 부동산 개발업자라면 판단이 달라질 수 있습니다.

취소하면 어떻게 정리되나요?

취소하면 매매계약은 처음부터 무효였던 것으로 봅니다. 매도인은 받은 대금을, 매수인은 받은 토지와 등기를 서로 돌려주어야 합니다. 도로 편입에 따른 손실보상금을 이미 받았다면 그 금액도 정산 대상이 됩니다.

설명을 잘못한 개업공인중개사에게는 확인·설명 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 집니다.

토지 도로 편입 착오 취소 순서

• 편입 면적 확인 - 도시계획확인서나 토지이용계획확인원으로 실제 편입 면적과 결정 시점을 확인합니다. 계약 전 결정이면 착오 주장이 섭니다.
• 목적 표시 증거 수집 - 계약서 특약, 중개대상물 확인·설명서, 문자로 신축 목적과 편입 설명을 모읍니다. 동기 표시를 증명하는 자료입니다.
• 신축 가능성 검토 - 남은 면적으로 목적한 건물을 지을 수 있는지 설계사무소 의견을 받습니다. 중요부분 판단의 근거입니다.
• 취소 통지 - 편입 사실을 안 날부터 3년 안에 매도인에게 내용증명으로 취소 의사를 보냅니다. 도달일이 기록으로 남습니다.
• 원상회복·배상 청구 - 대금 반환과 등기 말소를 함께 정리하고 중개사에게 손해배상을 청구합니다. 필요하면 소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「현 상태대로 매매하며 도시계획 변경은 매수인이 부담한다」는 특약이 있거나 매수인이 건설업자라면 계약서와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소·해제와 대금 반환, 중개사 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수 목적을 계약서에 적지 않았으면 취소가 안 되나요?
  계약서에 없어도 됩니다. 대법원은 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있으면 충분하다고 보았습니다. 매도인과 중개인이 건물 신축 목적을 알았다는 사실을 문자, 증인, 중개대상물 확인·설명서 등으로 증명할 수 있으면 됩니다.
• 취소는 언제까지 해야 하나요?
  착오를 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안입니다. 민법 제146조는 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 한다고 정합니다. 착오 취소에서 추인할 수 있는 날은 착오 상태에서 벗어난 날, 즉 실제 편입 면적을 안 날로 봅니다.
• 취소하면 받은 손실보상금은 어떻게 하나요?
  매도인에게 돌려주거나 대금 반환과 정산합니다. 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보므로, 매수인이 토지 소유자로서 받은 손실보상금은 법률상 원인 없는 이익이 됩니다. 실무에서는 매도인이 돌려줄 대금에서 보상금을 빼는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다.
• 착오 취소 대신 대금을 깎을 수는 없나요?
  착오 취소는 계약 전체를 없애는 방법입니다. 대금 감액을 원하면 매도인과 합의하거나, 요건이 맞는 경우 매도인의 담보책임을 주장해야 합니다. 도로 편입은 권리 일부가 타인에게 속한 경우와 달라 담보책임 적용이 다투어질 수 있어, 어느 길이 유리한지 계약 내용을 보고 정해야 합니다.
• 매도인이 먼저 편입 사실을 속였다면요?
  사기를 이유로 취소할 수도 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 매도인이 편입 결정을 알면서 숨기거나 적은 면적만 편입된다고 적극적으로 말했다면 사기 취소와 불법행위 손해배상을 함께 검토할 수 있고, 착오 취소보다 중대한 과실 다툼에서 자유롭습니다.
• 중개사에게는 무엇을 청구할 수 있나요?
  확인·설명 의무 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 법령상 거래·이용제한 사항을 확인해 근거자료와 함께 설명해야 하고, 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 공제나 보증보험에서 배상금을 받을 수도 있습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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