매매 계약

중도금 낸 뒤 대지 일부가 도로로 수용되면 잔금을 다 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약금과 중도금을 낸 뒤 매수한 대지 일부에 도로 수용결정이 났다면 그 부분만큼 대금감액을 청구할 수 있고, 감액 합의가 되기 전에는 매도인의 잔금 전액 지급 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원은 수용결정이 있는 것 자체로 매매목적물에 하자가 있는 경우라고 보았습니다. 지금은 수용결정이 난 면적과 매매대금을 면적 기준으로 정했는지부터 확인하십시오.

잔금 기일에 잔금 전액을 먼저 치르고 나중에 감액분을 돌려받아야 하는 것은 아닙니다. 감액 금액이 확정되지 않았다면 잔금 지급을 거절해도 이행지체가 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 단독주택을 지으려고 대지 300㎡를 6억원에 사기로 하고 계약금 6천만원과 중도금 2억4천만원을 냈습니다. 잔금 기일을 앞둔 2025년 6월 도시계획 도로 사업으로 그 대지 가운데 60㎡가 수용된다는 결정이 났습니다. 매도인은 계약서에 적힌 대로 잔금 3억원을 모두 내라고 요구하고, A씨는 줄어든 땅만큼 대금을 깎아 달라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용된 부분만큼 대금을 깎을 수 있나요?

깎을 수 있습니다. 매매 목적인 권리의 일부를 매도인이 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 그 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있고, 이 규정은 수량을 지정한 매매에서 목적물이 부족한 경우와 계약 당시 이미 일부가 멸실된 경우에 매수인이 그 사정을 몰랐을 때 준용됩니다. 대법원 1981. 7. 28. 선고 80다2400 판결은 매매목적물 중 일부 대지에 수용결정이 있으면 소유권을 잃기 전이라도 그 자체로 매매목적물에 하자가 있는 경우라고 보았습니다.

대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결은 토지 면적을 기초로 평수에 따라 대금을 정했는데 계약 당시 이미 일부가 도로 부지로 편입돼 있었고 매수인이 이를 몰랐다면, 도로로 편입된 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다고 했습니다. 사례처럼 300㎡ 가운데 60㎡가 빠지면 5분의 1인 1억2천만원을 감액 청구할 수 있고, 남은 대금은 4억8천만원이 됩니다.

감액 합의 전에 잔금을 안 내도 되나요?

안 내도 됩니다. 감액 여부나 금액을 두고 다툼이 있어 감액 부분이 확정되지 않았다면 매수인은 매도인의 잔금 전액 지급 요구를 거절할 수 있습니다. 92다30580 판결은 매수인에게 대금감액청구권이 있고 감액될 부분이 확정되지 않았다면 매도인이 대금 일부만 청구해도 매수인은 대금 전부에 대해 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다.

그래서 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제한다고 통지해도 그 해제는 효력이 없을 수 있습니다. 80다2400 판결 사안에서도 매수인이 스스로 계산한 감액 후 잔금을 최고한 기간 안에 공탁하자, 매도인의 해제 통고를 효력이 없다고 판단했습니다.

남은 땅만으로는 집을 못 지으면 계약을 해제할 수 있나요?

할 수 있습니다. 남은 부분만이었다면 매수하지 않았을 사정이 있으면 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 수용 뒤 남은 땅이 건축에 필요한 면적이나 도로 조건을 채우지 못하게 됐다면 해제를 검토할 수 있습니다. 해제하면 낸 계약금과 중도금은 원상회복으로 돌려받는 대상이 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제572조부터 제574조까지도 원안 당시와 같은 내용입니다. 감액청구나 해제와 별도로 선의의 매수인은 손해배상도 청구할 수 있습니다.

대지 일부 도로 수용 잔금 대응 순서

• 수용 내용 확인 - 수용결정서나 도시계획 결정 고시로 수용 면적과 위치를 확인합니다. 감액 비율의 기준이 됩니다.
• 계약서 확인 - 대금을 면적 기준으로 정했는지, 계약 당시 도로 편입 사실을 알았는지 확인합니다.
• 감액 청구 - 수용 사실을 안 날부터 1년 안에 매도인에게 감액을 요구하는 내용증명을 보냅니다.
• 잔금 처리 - 감액이 확정될 때까지 잔금 지급을 보류하거나, 감액 후 잔금을 공탁합니다.
• 해제 검토 - 남은 땅으로 계약 목적을 이룰 수 없으면 계약 전부 해제와 손해배상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 수용 계획을 알고 있었거나 대금을 면적과 관계없이 정한 경우에는 감액청구가 인정되지 않을 수 있어 계약서와 도시계획 결정 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매대금 감액과 계약 해제 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수용 보상금이 아직 안 나왔어도 감액할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 1981. 7. 28. 선고 80다2400 판결은 수용결정이 있으면 소유권 상실에 이르지 않았더라도 그 자체로 매매목적물에 하자가 있는 경우라고 보았습니다. 보상금 지급이나 공탁 전이라도 감액 다툼이 있으면 잔금 전액 지급을 거절할 수 있습니다.
• 감액 비율은 어떻게 계산하나요?
  대금을 면적 기준으로 정했다면 전체 면적 가운데 수용된 면적의 비율로 계산합니다. 민법 제572조 제1항은 그 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 위치나 모양 때문에 수용 부분의 가치가 달랐다면 감정으로 비율을 다툴 수 있습니다.
• 대금감액청구는 언제까지 해야 하나요?
  선의의 매수인은 사실을 안 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제573조가 정한 기간이고, 민법 제574조가 수량부족 등에 이를 준용합니다. 이 기간은 제척기간이어서 지나면 권리가 소멸합니다.
• 매도인이 잔금 미지급으로 해제하겠다고 하면요?
  감액 부분이 확정되지 않았다면 잔금을 내지 않은 것이 이행지체가 아니어서 해제가 효력이 없을 수 있습니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결은 감액 부분 미확정 시 대금 전부의 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 감액 후 잔금을 공탁해 두면 더 안전합니다.
• 계약 전부를 해제하려면 어떤 사정이 필요한가요?
  남은 부분만이었다면 매수하지 않았을 사정이 있어야 합니다. 민법 제572조 제2항은 이 경우 선의의 매수인이 계약 전부를 해제할 수 있다고 정합니다. 건축 목적으로 샀는데 남은 땅으로는 건축이 어렵게 된 경우가 대표적입니다.
• 계약 전에 도로 편입을 알았다면요?
  감액청구가 어렵습니다. 민법 제574조는 매수인이 수량 부족이나 멸실을 알지 못한 때에만 담보책임을 준용하고, 92다30580 판결도 매수인이 도로 편입 사실을 몰랐던 사안입니다. 알고 샀다면 그 사정이 대금에 반영된 것으로 봅니다.
• 감액과 함께 손해배상도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제572조 제3항은 선의의 매수인이 감액청구나 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 건축 설계를 다시 하는 비용처럼 수용 때문에 생긴 손해를 증명해야 합니다.

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