매매 계약

잔금을 다 냈는데 매도인이 점포를 계속 쓰면 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 잔금을 모두 냈다면 인도 전이라도 그 뒤 과실은 매수인 몫이어서 매도인이 계속 쓰면 사용이익을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 대법원 2021다220666 판결로 과실 귀속 원칙과 공유 상가 특정 부분 매매의 효력, 청구 순서를 정리했습니다.

네, 잔금을 모두 냈다면 인도 전이라도 그 뒤 점포에서 생기는 과실은 매수인 몫이므로, 매도인이 계속 쓰면 사용이익을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 매매대금 완납 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다고 보았습니다. 매도인이 등기를 넘겨주지 않았다는 이유만으로 청구를 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 재래 상가건물 안 점포 한 칸을 8,000만 원에 사기로 하고, 2025. 12. 잔금까지 모두 냈습니다. 그런데 매도인 B씨는 다른 가게를 구할 때까지만 쓰겠다며 2026. 6.까지 그 자리에서 장사를 계속했습니다. 이 상가는 칸막이 없이 판매대로만 구획되어 있어, 등기부상 호수와 실제 자리가 일치하지 않습니다. B씨는 A씨가 산 것은 지분일 뿐 특정 자리가 아니라며 사용료도 줄 수 없다고 합니다. A씨는 그동안의 사용료를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

원고는 2015. 9. 23. 꽃 도매상가 안 특정 점포를 7,200만 원에 사고, 2015. 10. 27.경까지 대금을 모두 냈습니다. 상가는 장부상 구분건물로 등기되어 있었지만 실제로는 나무 판매대로만 구획되어 처음 위치를 확인하기 어려웠습니다. 원심은 매매 목적물이 특정 부분이 아니라 공유지분이므로 인도 의무가 없고, 매도인이 얻은 부당이득도 없다며 원고 청구를 기각했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 매매계약서에 특정 부분과 인도 시점이 적혀 있으므로 그 문언대로 특정 부분을 매매한 것으로 보아야 한다고 했습니다. 부당이득 부분에 관해서는 “매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다고 보아야 할 것이다.”라고 하고, 매도인의 계속 점유와 그 권한을 더 심리하라고 했습니다. 사건은 원심법원으로 환송되었습니다.

인도 전에는 과실이 매도인 것 아닌가요?

원칙은 그렇습니다. 민법은 매매계약 후에도 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속한다고 정합니다. 대신 매수인은 인도받은 날부터 대금의 이자를 냅니다. 목적물의 사용이익과 대금의 이자를 서로 맞바꾸어 복잡한 정산을 피하려는 규정입니다.

그런데 매수인이 대금을 모두 냈다면 매도인은 이미 대금을 손에 쥐고 이자 이익까지 누리게 됩니다. 이때까지 매도인이 목적물 과실까지 가지면 이중 이익이 됩니다. 그래서 대법원은 대금 완납 이후의 과실수취권은 인도 전이라도 매수인에게 있다고 보았습니다. 매도인이 그 뒤 점포를 직접 쓰거나 남에게 세를 주었다면 그 사용이익이나 차임은 매수인에게 돌려줄 부당이득이 될 수 있습니다. 현행 민법 제587조도 같은 문언이어서 이 기준은 지금도 그대로입니다.

공유 상가의 특정 자리를 판 매매도 유효한가요?

유효합니다. 대법원은 매매 목적인 권리가 매도인이 아닌 타인에게 속해도 매매계약은 성립하고, 매도인은 그 권리를 취득해 넘겨줄 의무를 진다고 했습니다. 목적물이 매도인과 다른 사람의 공유인 경우도 같습니다. 공유자 한 사람이 특정 부분을 팔았다는 이유로 계약 효력을 부인하거나 내용을 달리 해석할 이유는 없다는 것입니다.

어느 자리를 산 것인지는 원칙적으로 집합건축물대장 등 공부에 따라 정합니다. 다만 공부상 위치가 실제 이용현황과 맞지 않고 복원도 어려우며, 당사자들이 실제 자리대로 거래해 왔다면 실제 이용현황에 따릅니다. 이 판단 기준은 「상가 구분점포를 샀는데 실제 쓰던 자리와 대장상 위치가 다르면 무엇을 산 건가요?」에서 자세히 설명했습니다.

매도인이 끝내 비워 주지 않으면 어떻게 하나요?

인도 청구 소송을 내고, 같은 소송에서 대금 완납 이후의 사용료를 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 매매계약서에 특정 자리와 인도일이 적혀 있다면, 매도인은 그 자리를 넘겨줄 의무가 있습니다. 이 사건 원심은 공유지분 매매라며 인도 청구를 기각했지만, 대법원은 계약서 문언대로 특정 부분을 판 것으로 보아야 한다며 파기했습니다.

소송 중 매도인이 다른 사람에게 점포를 넘기거나 세를 주면 집행이 어려워질 수 있습니다. 이럴 위험이 있으면 소송 전에 점유이전금지가처분을 검토합니다. 판결을 받으면 강제집행으로 점포를 넘겨받고, 사용료는 매도인의 다른 재산이나 대금 반환 채권 등에서 회수합니다. 매도인이 소유권이전등기도 넘겨주지 않았다면 등기 청구를 함께 묶는 것이 효율적입니다.

잔금 후 매도인 점유 사용료 청구 대응 순서

• 대금 완납 증명 - 계약서와 계좌이체 내역으로 잔금을 모두 낸 날짜를 정리합니다.
• 목적물 특정 - 계약서의 호수·위치와 실제 영업 자리를 사진과 도면으로 맞춰 둡니다.
• 매도인 사용 기록 - 매도인의 영업, 제3자에게 세를 준 사실을 사진과 증인으로 남깁니다.
• 인도 요구 - 내용증명으로 인도와 사용료 지급을 요구하고 답변을 받아 둡니다.
• 소송 제기 - 인도 청구와 함께 대금 완납일 이후 차임 상당 부당이득을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금을 모두 낸 날짜, 매수한 자리가 공부와 실제 중 어느 기준으로 특정되는지, 매도인의 계속 점유에 정당한 권한이 있는지에 따라 사용료 청구 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 인도·부당이득 청구와 상가 구분점포 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 일부만 냈는데도 사용료를 청구할 수 있나요?
  대법원이 매수인 몫으로 본 것은 대금을 모두 낸 이후의 과실입니다. 일부만 낸 상태라면 원칙대로 인도 전 과실은 매도인에게 속하므로 사용료 청구는 어렵습니다.
• 매도인이 그 점포를 남에게 세를 주고 월세를 받았다면요?
  대금 완납 이후 받은 월세는 매수인에게 귀속될 과실이므로 매도인에게 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 볼 수 있습니다. 임대차계약서와 월세 입금 자료를 확보하십시오.
• 사용료는 얼마로 계산하나요?
  통상 그 점포의 차임 상당액을 기준으로 합니다. 주변 비슷한 점포의 월세 시세나 감정으로 금액을 정하고, 대금 완납일부터 인도일까지 기간을 곱해 계산합니다.
• 매도인이 잠시 쓰겠다고 해서 허락했다면 청구할 수 없나요?
  무상으로 쓰게 하겠다고 허락했다면 그 기간에는 청구가 어려울 수 있습니다. 대법원도 매도인 점유의 권한이 적법한지 심리하라고 했으므로, 허락의 조건을 기록해 두는 것이 중요합니다.
• 등기를 넘겨받지 않았어도 사용료를 청구할 수 있나요?
  과실수취권은 대금 완납으로 매수인에게 넘어간다는 것이 판결 취지이므로, 소유권이전등기 전이라도 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다. 등기 청구와 함께 진행하는 경우가 많습니다.
• 공유자 한 명에게서 특정 점포를 산 계약은 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 타인 또는 공유인 권리도 매매할 수 있고, 매도인은 그 권리를 취득해 넘겨줄 의무를 집니다. 넘겨주지 못하면 담보책임이나 손해배상 문제가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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