분양·청약

바닥 구획만 나뉜 상가를 분양받아 구분소유권이 없다면 분양대금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양받은 상가가 구조상 독립성을 갖추지 못해 처음부터 구분소유권을 취득할 수 없는 곳이었다면 분양계약은 원시적 불능으로 무효가 되고, 분양회사는 받은 분양대금을 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 판매시설 등 일정한 상가는 바닥 경계표지와 건물번호표지를 견고하게 설치해야 구분소유가 인정됩니다. 지금은 현장에 경계표지와 번호표지가 있는지, 건축물대장이 집합건축물대장인지 확인하십시오.

등기부에 구분건물로 등기되어 있다고 해서 소유권을 취득한 것은 아니므로 등기만 믿고 기다릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 A씨는 한 쇼핑몰 2층 상가 한 칸을 2억원에 분양받았습니다. 분양회사는 구분등기가 되는 점포라고 설명했고 실제로 A씨 이름으로 구분건물 등기도 마쳤습니다. 그런데 2026년 초 임차인을 구하면서 확인해 보니 그 층은 칸막이 없이 바닥 구획만 있고, 바닥 경계표지와 점포 번호표지도 설치되어 있지 않았습니다. 이 점포가 구분소유 요건을 갖추지 못했다면 분양계약은 무효이고 A씨는 분양대금 반환을 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 한 칸이 구분소유권의 대상이 되려면 무엇이 필요한가요?

원칙은 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있어야 합니다. 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정은 건물 일부가 구분소유권의 객체가 되려면 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 구조상 구분으로 구분소유권의 범위를 확정할 수 없으면 구조상 독립성이 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 상가에 대해 이 요건을 완화합니다. 구분점포의 용도가 판매시설 또는 운수시설이고, 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하며, 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙이면 벽이 없어도 구분소유권의 목적이 될 수 있습니다. 과거에 있던 바닥면적 합계 요건은 2020년 개정으로 삭제되었습니다.

구분건물로 등기돼 있으면 소유권을 취득한 것 아닌가요?

아닙니다. 위 2008마696 결정은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 건축물대장에 구분건물로 등재되고 등기부에 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도 그 등기가 무효이므로 소유권을 취득할 수 없다고 보았습니다. 그런 등기를 기초로 경매가 진행되어 매수한 사람도 마찬가지입니다.

분양대금은 어떤 근거로 돌려받나요?

처음부터 구분소유권을 넘겨줄 수 없는 점포를 분양한 계약은 원시적 불능이어서 무효이고, 분양회사가 받은 분양대금은 법률상 원인 없는 이익이 됩니다. 그래서 분양받은 사람은 부당이득 반환으로 분양대금 전액을 청구할 수 있습니다. 구조상 독립성은 구분소유권의 성립 요건이자 존속 요건이어서, 현재에도 바닥 한 구획에 불과하다면 무효 판단이 유지됩니다.

분양회사가 구분소유가 불가능하다는 사실을 알았거나 알 수 있었다면, 분양받은 사람이 계약이 유효하다고 믿어 입은 손해도 배상 청구할 수 있습니다. 취득세, 등기비용, 대출 이자처럼 계약을 믿고 쓴 돈이 여기에 해당합니다.

구분소유 불가 상가 분양대금 반환 대응 순서

• 현장 확인 - 경계표지와 건물번호표지가 바닥에 견고하게 설치되어 있는지 확인합니다. 구분소유 요건 충족 여부의 출발점입니다.
• 공부 확인 - 건축물대장 종류와 용도, 등기부 기재를 확인합니다. 판매시설·운수시설인지가 완화 요건 적용을 가릅니다.
• 분양 자료 보관 - 분양계약서, 분양 광고, 구분소유 설명 자료를 모읍니다. 분양회사의 인식을 보여 주는 증거입니다.
• 반환 청구 통지 - 분양계약 무효와 분양대금 반환을 내용증명으로 청구합니다. 반환 지체에 따른 지연손해금의 기준일이 됩니다.
• 소송과 보전 - 분양회사가 응하지 않으면 부당이득 반환 소송을 내고, 분양회사 재산이나 남은 분양대금 채권에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 뒤 경계표지를 보완해 요건을 갖출 수 있거나 점포 용도가 판매시설이 아닌 경우라면 건축물대장과 현장 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 무효·해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 벽 없는 오픈 상가도 구분소유가 되나요?
  될 수 있습니다. 구분점포 용도가 판매시설 또는 운수시설이고, 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하며 건물번호표지를 견고하게 붙이면 구분소유권의 목적이 될 수 있습니다.
• 상가 바닥면적 합계 요건은 아직 있나요?
  없습니다. 과거에는 판매시설 등 용도 바닥면적 합계 요건이 있었지만 2020년 개정으로 삭제되었습니다. 2026. 9. 28. 현행법은 용도, 바닥 경계표지, 건물번호표지를 요건으로 합니다.
• 구분등기가 되어 있으면 안전한가요?
  아닙니다. 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정은 구분소유권의 객체로서 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부의 구분등기는 무효이고, 그 등기에 기초해 경매로 매수한 사람도 소유권을 취득할 수 없다고 보았습니다.
• 분양계약은 왜 무효가 되나요?
  처음부터 구분소유권을 이전할 수 없는 점포를 분양한 것이어서 계약 체결 당시부터 이행이 불가능한 원시적 불능이기 때문입니다. 무효인 계약으로 받은 분양대금은 부당이득으로 반환해야 합니다.
• 분양대금 외에 취득세 등도 청구할 수 있나요?
  분양회사가 불능을 알았거나 알 수 있었다면 계약이 유효하다고 믿어 입은 손해를 배상해야 합니다. 취득세, 등기비용, 대출 이자 등이 해당하며 그 배상액은 계약이 유효했다면 얻었을 이익을 넘지 못합니다.
• 분양 뒤 표지를 설치하면 유효해지나요?
  구조상 독립성은 구분소유권의 성립 요건이자 존속 요건이므로 현재 상태가 중요합니다. 요건을 갖추게 되면 판단이 달라질 여지가 있어, 분양회사가 보완 공사를 제안했는지와 그 시점을 함께 따져야 합니다.

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