분양·청약

분양받은 오피스텔이 등기 전인데 시행사가 땅만 따로 담보로 잡힐 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

구분건물이 물리적으로 완성되어 구분소유가 성립한 뒤라면, 시행사가 대지만 따로 담보신탁하거나 처분한 것은 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반해 효력이 없습니다. 대법원은 분양계약 등으로 구분의사가 표시되고 건물이 완성되면 집합건축물대장 등록이나 구분등기 전이라도 그때 구분소유가 성립한다고 봅니다. 지금은 대지 신탁이나 근저당 등기일과 건물 골조 완성 시점을 비교해 두십시오.

집합건축물대장 등록이나 구분등기가 끝날 때까지 기다려야 권리를 주장할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 구분소유는 그보다 앞서 성립할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 3월 오피스텔 한 호실을 3억 4천만원에 분양받았습니다. 2025년 5월 건물 각 층의 골조와 벽체 공사가 끝났는데, 시행사는 그해 7월 자금 조달을 위해 대지를 신탁회사에 담보신탁하고 신탁등기를 마쳤습니다. 2026년 구분등기를 앞두고 이 사실을 안 S씨는 신탁이 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유는 언제 성립하나요?

1동의 건물이 존재하고, 구분된 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 그 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 때 성립합니다. 구분행위는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정되고, 시기나 방식에 제한이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 체계입니다.

그래서 건물이 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약으로 구분의사가 표시되면 구분행위가 인정되고, 이후 그에 맞는 구분건물이 물리적으로 완성되면 대장 등록이나 등기 전이라도 그때 구분소유가 성립합니다. 종전에 대장 등록 시점을 기준으로 본 판례들은 이 전원합의체 판결로 변경되었습니다.

구분소유 성립 뒤 시행사가 대지만 처분하면 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않았다면 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 대법원은 이 일체성에 반하는 대지 처분행위를 무효로 보았습니다.

다만 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 여기서 선의는 그 토지가 집합건물의 대지로 되어 있다는 사정을 모른 경우를 말합니다. 공사가 상당히 진행된 현장의 대지를 신탁받은 회사는 보통 이 사정을 알았다고 봅니다.

수분양자는 무엇을 청구할 수 있나요?

구분소유 성립 뒤에 이루어진 대지 신탁등기나 근저당등기라면 무효를 이유로 그 말소를 구할 수 있습니다. 전원합의체 판결 사안에서도 분양계약 뒤 각 층 골조가 완성된 상태에서 마친 토지 담보신탁등기를 무효로 보고 말소를 명한 원심을 유지했습니다.

수분양자가 소유권이전등기를 마치면 대지지분 이전등기가 늦어져도 대지지분 소유권을 취득한 것으로 봅니다. 대지권 등기가 계속 늦어지면 시행사를 상대로 대지지분 이전등기를 청구합니다.

구분소유 성립 시기 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기부에서 신탁·근저당 등기일과 권리자를 확인합니다. 다툴 대상이 여기서 정해집니다.
• 공정 자료 확보 - 그 등기일 무렵 골조 공사 진행 상황을 공정 사진·감리 보고서·공정률 공지로 확인합니다.
• 구분의사 자료 정리 - 분양계약서, 분양공고, 건축허가서의 호실 구분 내용을 모읍니다. 구분행위의 증거입니다.
• 수분양자 공동 대응 - 같은 상황의 수분양자들과 자료를 공유하고 대응 방향을 맞춥니다. 소송 비용과 입증 부담이 줄어듭니다.
• 말소 소송 또는 가처분 - 신탁회사나 근저당권자를 상대로 등기 말소 소송을 내고, 추가 처분을 막는 가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약 전에 이미 대지 신탁이 되어 있었거나 규약으로 분리처분을 허용했다면 등기 순서와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 분쟁과 등기 말소·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집합건축물대장에 등록돼야 구분소유가 생기나요?
  아닙니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결은 구분의사가 객관적으로 표시되고 그에 맞는 구분건물이 물리적으로 완성되면, 대장 등록이나 구분등기 전이라도 그 시점에 구분소유가 성립한다고 보았습니다. 대장 등록 시점을 기준으로 한 종전 판례는 변경되었습니다.
• 구분의사는 어떻게 표시되나요?
  방식에 제한이 없고 객관적으로 외부에 드러나면 됩니다. 건축허가신청서에 호실을 나눠 적거나, 호실별로 분양계약을 체결하는 것이 대표적입니다. 전원합의체 판결 사안에서는 시행자가 구분건물 각각에 대해 분양계약을 체결한 것을 구분행위로 인정했습니다.
• 대지 분리처분금지는 누구에게나 주장할 수 있나요?
  그 취지를 등기하지 않았다면 선의의 제3자에게는 주장하지 못합니다. 집합건물법 제20조 제3항이 이렇게 정하고, 전원합의체 판결은 선의를 원칙적으로 집합건물의 대지라는 사정을 모른 채 토지를 취득한 경우로 보았습니다. 공사 현장을 알고 신탁받았다면 선의로 보기 어렵습니다.
• 분양계약 전에 설정된 대지 근저당은요?
  구분소유 성립 전의 처분이라 일체성 위반으로 무효가 되지는 않습니다. 집합건물법 제20조의 분리처분금지는 구분소유자의 대지사용권에 관한 것이므로, 구분소유가 성립하기 전에 설정된 대지 근저당은 유효합니다. 이 경우 분양계약서의 근저당 말소 약정을 근거로 시행사에 책임을 묻습니다.
• 대지사용권은 정확히 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다. 집합건물법 제2조 제6호가 이렇게 정의합니다. 보통 대지 공유지분이 대지사용권이 되고, 전원합의체 판결은 이 권리가 성립하는 데 다른 특별한 요건이 필요하지 않다고 보았습니다.
• 구분건물이 되려면 벽으로 완전히 나뉘어야 하나요?
  원칙은 구조상·이용상 독립성이 필요합니다. 집합건물법 제1조는 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 구분소유권의 목적이 된다고 정합니다. 다만 판매·운수시설인 상가는 제1조의2에 따라 바닥 경계표지와 건물번호표지를 갖추면 벽 없이도 구분소유가 가능합니다.

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