아파트 관리

상가 일부 층의 점포 칸막이가 없어졌는데도 집합건물법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 구분건물로 등기된 상가 가운데 일부 점포들 사이의 구조상 구분이 없어져도, 나머지 구분건물의 구분소유권이 유지된다면 1동의 건물 전체는 여전히 집합건물법의 적용 대상입니다. 대법원은 구분이 없어진 일부는 종전 등기명의자들의 공유가 되고, 이 공유 부분과 나머지 구분건물로 구성된 건물 전체에 집합건물법을 적용했습니다. 지금은 관리비를 청구하는 단체가 구분소유자 전원으로 구성된 관리단 역할을 하는지부터 확인하십시오.

관리단을 새로 만드는 절차를 밟아야만 관리비를 걷을 수 있는 것은 아닙니다. 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립됩니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2023년 지하 1층·지상 5층 상가의 3층 점포 하나를 1억 2천만원에 샀습니다. 3층은 2024년부터 한 학원이 층 전체를 빌려 쓰면서 점포 칸막이를 모두 없앴고, 2026년 상가 관리단이 밀린 관리비 180만원을 청구하자 U씨는 칸막이도 없는 층이라 집합건물이 아니지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일부 점포의 칸막이가 없어지면 소유관계는 어떻게 되나요?

칸막이가 없어져 구조상 구분이 소멸한 점포들은 종전 구분건물 등기명의자들의 공유가 됩니다. 등기부에는 호실별로 나뉘어 있어도 그 부분에 각자의 구분소유권이 성립하지 않으므로, 각자 등기된 면적 비율에 따른 공유로 봅니다.

구분소유권은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 성립합니다. 칸막이 철거로 이 요건이 사라지면 그 부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 요건입니다.

그래도 건물 전체에 집합건물법이 적용되나요?

적용됩니다. 구조상 독립성을 잃지 않은 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지되고, 공유가 된 일부 부분은 나머지 구분건물들과 독립된 구조를 이룹니다. 집합건물 가운데 일부 구분건물을 여러 명이 공유하는 것도 당연히 허용되므로 건물 전체가 집합건물법의 적용 대상이 됩니다.

따라서 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립되고, 건물과 대지·부속시설의 관리에 관한 사업을 합니다. 관리단의 존립 형식이나 명칭이 번영회 등으로 되어 있어도 이 취지에 맞으면 관리단 역할을 할 수 있습니다.

공유 점포의 의결권과 관리비는 누가 책임지나요?

공유자들이 협의해 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 협의가 안 되면 공유물 관리에 관한 민법 규정에 따라 지분 과반수로 정하거나, 지분 과반수를 가진 공유자가 의결권을 행사합니다.

관리비는 공유 점포의 각 공유자가 부담합니다. 칸막이가 없다는 이유만으로 관리비 납부 의무가 사라지지 않습니다. 대법원도 번영회의 관리비 청구를 배척한 원심을 파기했습니다.

칸막이 없는 상가 관리 대응 순서

• 현황 확인 - 어느 층의 어떤 점포들이 칸막이 없이 쓰이는지, 바닥 경계표지와 번호표지가 있는지 확인합니다. 판매·운수시설이면 경계표지로 구분소유가 유지될 수 있습니다.
• 등기와 대장 대조 - 등기부의 호실별 면적과 실제 이용 현황을 비교합니다. 공유 지분 비율이 여기서 나옵니다.
• 관리단 구성 확인 - 관리비를 걷는 단체가 구분소유자 전원으로 구성됐는지, 집회 결의와 규약이 있는지 확인합니다.
• 의결권 행사자 선정 - 공유 점포 소유자들에게 의결권 행사자 1인을 정해 달라고 통지합니다.
• 관리비 청구 - 미납 관리비를 내용증명으로 청구하고, 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판매시설이라 바닥 경계표지로 구분점포가 인정되는지 다툼이 있거나 규약에 관리비 부담 방식이 따로 있다면 규약과 현장 표지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비와 관리단 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 칸막이가 없는 점포 소유자도 관리비를 내야 하나요?
  내야 합니다. 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결은 구조상 구분이 소멸한 일부 점포가 종전 등기명의자들의 공유가 될 뿐, 건물 전체는 여전히 집합건물법의 적용 대상이라고 보았습니다. 관리단의 관리 대상에서 빠지지 않으므로 관리비 부담도 남습니다.
• 관리단은 따로 만들어야 하나요?
  따로 만들 필요 없습니다. 집합건물법 제23조 제1항은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 관리단이 설립된다고 정합니다. 번영회처럼 다른 이름을 쓰더라도 구분소유자로 구성되어 관리 사업을 한다면 관리단 역할을 할 수 있습니다.
• 공유 점포의 의결권은 누가 행사하나요?
  공유자들이 정한 1인이 행사합니다. 집합건물법 제37조 제2항은 전유부분을 여럿이 공유하면 공유자가 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 합니다. 협의가 안 되면 민법 제265조에 따라 지분 과반수로 정합니다.
• 상가는 벽이 없어도 구분소유가 되나요?
  판매시설이나 운수시설이면 가능합니다. 집합건물법 제1조의2 제1항은 이런 용도의 건물부분이 바닥에 경계표지를 견고하게 설치하고 구분점포별 건물번호표지를 붙이면 각각 소유권의 목적이 된다고 정합니다. 표지가 없으면 구분소유가 인정되지 않을 수 있습니다.
• 의결권 비율은 어떻게 정하나요?
  규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분 면적 비율에 따른 지분비율로 정합니다. 집합건물법 제37조 제1항이 제12조의 지분비율을 따르게 합니다. 공유 점포는 그 점포 전체 면적 비율의 의결권을 공유자가 정한 1인이 행사합니다.
• 다시 칸막이를 설치하면 구분소유가 회복되나요?
  구조상·이용상 독립성을 다시 갖추면 구분소유 요건을 충족할 수 있습니다. 집합건물법 제1조는 구조상 구분된 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때 구분소유권을 인정합니다. 다만 등기와 대장 정리, 다른 공유자와의 관계는 따로 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성