아파트 관리

관리단이 구분소유자를 상대로 소송할 때 그 사람의 의결권도 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 관리단이 특정 구분소유자를 상대로 부당이득반환 소송을 내거나 그 소 제기를 추인하는 결의에서 그 구분소유자의 머릿수와 의결권은 정족수 계산에서 빠집니다. 대법원은 피고 몫까지 넣어 계산해 소를 각하한 원심을 파기했습니다. 지금은 전체 면적에서 상대방 몫을 뺀 분모로 동의율을 다시 계산하십시오.

관리단이 상대로 삼은 구분소유자가 반대한다고 해서 결의가 막힐까 걱정할 필요는 없습니다. 그 사람의 머릿수와 면적은 정족수 계산에서 아예 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

전유부분 11개, 구분소유자 10명인 상가건물에서 2024년 새로 선임된 관리인이 관리단 명의로 소송을 냈습니다. 상대는 정식 관리인이 아니면서 10년 넘게 「운영회장」으로 관리비와 통신 기지국 임대료를 받아 쓴 구분소유자 E씨였고, 청구액은 1억 6,000만원가량이었습니다. E씨는 관리단집회 결의 없이 낸 소송이라 부적법하다고 맞섰고, 관리단은 구분소유자들에게서 소 제기에 동의한다는 서면을 받았는데, E씨는 자기 몫까지 넣어 계산하면 4분의 3이 안 된다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리단이 구분소유자를 상대로 소송할 때 그 사람의 의결권도 세나요?

세지 않습니다. 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자 사이의 관계사항을 결의할 때 그 구분소유자에게는 의결권이 없습니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2025다211190 판결은 구분소유자를 상대로 부당이득반환을 구하는 소를 내거나 그 소 제기를 추인하는 결의가 바로 이런 관계사항이라고 보았습니다.

관리단은 구분소유자 전원으로 당연히 설립되는 비법인사단입니다. 비법인사단에는 법인격을 전제로 하지 않는 사단법인 규정이 유추적용되고, 그중 하나가 사원이 결의권을 갖지 못하는 경우를 정한 민법 규정입니다.

여기서 관계사항은 관리단과 구분소유자가 직접 거래 상대방이 되는 경우만이 아닙니다. 그 구분소유자의 개인적 이익과 관리단의 이익이 충돌할 염려가 있는 사항이면 모두 들어갑니다. 종중 총회에서 종중과 어느 종원 사이의 관계사항을 의결할 때 그 종원에게 의결권이 없다고 본 판례가 같은 법리입니다.

서면결의 정족수는 어떻게 계산하나요?

관리단집회에서 결의할 사항은 구분소유자의 4분의 3 이상, 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의가 있는 것으로 봅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 2023년 개정으로 전자적 방법에 의한 합의도 인정합니다.

의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 그래서 머릿수와 면적을 따로 계산해 두 기준을 모두 넘어야 합니다.

이 사건에서 원심은 피고의 의결권까지 넣어 계산한 뒤 의결권 4분의 3에 못 미친다며 소를 각하했습니다. 대법원은 피고를 빼고 다시 계산했습니다. 구분소유자는 10명에서 9명, 전유부분 면적은 3,190.23㎡에서 피고 소유 602.94㎡를 뺀 2,587.29㎡가 됩니다. 동의서를 낸 7명은 9명 중 77.7%, 그 면적 1,990.23㎡는 76.9%여서 두 요건을 모두 갖췄습니다.

소를 먼저 내고 나중에 결의를 받아도 되나요?

됩니다. 이 사건은 관리단이 결의 없이 소를 낸 뒤, 피고가 원심에서 부적법하다고 항변하자 구분소유자들에게서 동의서를 받아 소 제기를 추인했습니다. 대법원은 원심 변론종결 전에 서면결의 정족수를 갖춰 추인 결의가 유효하게 성립했다고 보았습니다.

대법원은 소를 각하한 원심을 파기하고 사건을 인천지방법원으로 돌려보냈습니다. 각하 사유가 없어졌다는 판단일 뿐이고, 피고가 관리비 등을 부당이득으로 반환해야 하는지와 그 금액은 환송심에서 다시 심리합니다.

관리단 구분소유자 상대 소송 결의 대응 순서

• 관계사항 확인 - 결의 안건이 특정 구분소유자와 이해가 충돌하는지 확인합니다. 해당하면 그 사람은 정족수 계산에서 뺍니다.
• 분모 다시 계산 - 전체 구분소유자 수와 전유부분 면적에서 해당 구분소유자 몫을 뺍니다. 규약에 의결권 기준이 따로 있는지도 봅니다.
• 공유 호실 정리 - 공유 전유부분은 의결권 행사자 1명이 정해졌는지 확인합니다. 지정 자료가 없으면 일부 공유자 서명은 세지 않습니다.
• 동의서 수집 - 안건 내용을 구체적으로 적은 서면이나 전자적 방법으로 동의를 받습니다. 구분소유자와 의결권 모두 4분의 3 이상이어야 합니다.
• 변론종결 전 제출 - 소를 먼저 냈다면 사실심 변론종결 전에 추인 결의를 마쳐 제출합니다. 늦으면 소 각하 위험이 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약에 의결권이나 소송 결의에 관한 별도 규정이 있거나 관리인 선임 자체가 다투어지면 규약과 집회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단의 관리비·부당이득 반환 소송과 관리단집회 결의 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소송 상대인 구분소유자도 결의에 의결권이 있나요?
  없습니다. 대법원 2025. 11. 20. 선고 2025다211190 판결은 관리단이 구분소유자를 상대로 부당이득반환 등 채무이행을 구하는 소를 내거나 그 소 제기를 추인하는 결의는 관리단과 그 구분소유자의 관계사항이므로 그 구분소유자의 의결권이 없다고 보았습니다.
• 관계사항은 어디까지를 말하나요?
  직접 거래 상대방이 되는 경우만이 아닙니다. 판결은 해당 구분소유자의 개인적 이익과 관리단의 이익이 충돌할 염려가 있는 사항을 뜻한다고 했습니다. 근거는 사단법인과 어느 사원의 관계사항 의결 때 그 사원의 결의권을 없앤 민법 제74조의 유추적용입니다.
• 서면결의는 몇 명이 동의해야 하나요?
  구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의해야 합니다. 현행 집합건물법 제41조 제1항은 이 경우 관리단집회를 소집해 결의한 것으로 봅니다. 두 기준을 모두 넘어야 하므로 인원과 면적을 따로 계산합니다.
• 의결권은 호실 수로 세나요?
  규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분 면적 비율로 셉니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항은 제12조의 지분비율을 따르게 하고, 제12조 제1항은 그 지분을 전유부분 면적 비율로 정합니다. 큰 호실을 가진 사람일수록 의결권이 큽니다.
• 공유 호실은 한 사람만 서명해도 되나요?
  의결권 행사자로 정해진 사람이 서명해야 합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항은 전유부분을 여럿이 공유하면 의결권을 행사할 1인을 정하도록 합니다. 이 사건에서도 지분이 같은 공유자 중 한 명만 서명하고 지정 자료가 없어 동의 수에서 빠졌습니다.
• 결의 없이 낸 소송은 바로 각하되나요?
  추인할 기회가 있습니다. 이 사건 관리단은 원심에서 각하 항변이 나오자 동의서를 받아 소 제기를 추인했고, 대법원은 원심 변론종결 전에 정족수를 갖춘 서면결의로 추인이 유효하게 성립했다고 보았습니다. 다만 변론종결 뒤에는 추인 자료를 낼 기회가 없어집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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