아파트 관리

관리단 하자소송 결의에서 미분양 세대를 가진 분양자도 의결권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 관리단이 분양자를 상대로 하자소송을 내는 안건에서는 분양자가 가진 미분양 세대를 빼고 구분소유자 수와 의결권을 계산합니다. 대법원은 2025다213134 판결에서 분양자는 담보책임자로서 개인적 이해관계가 있어 그 안건에 의결권이 없다고 보았습니다. 지금은 전체 세대 가운데 분양자 명의로 남은 세대 수부터 확인해 두십시오.

미분양 세대가 많아 분양자 표를 빼면 동의율을 못 채울까 걱정할 필요는 없습니다. 분양자를 상대로 한 하자소송 안건에서는 그 미분양 세대를 처음부터 계산에서 뺍니다.

이런 상담이 많습니다

208세대 오피스텔 관리단은 2023년 균열과 누수가 생긴 하자를 이유로 분양사를 상대로 손해배상 소송을 냈습니다. 소송 도중 분양사는 관리단집회 결의 없이 낸 소송이라며 각하를 주장했고, 관리단은 2025년에 서면결의서를 받아 소 제기를 추인하려 했습니다. 그런데 68세대가 여전히 분양되지 않아 분양사 명의로 남아 있었고, 이 세대를 넣으면 4분의 3 동의를 채울 수 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미분양 세대를 가진 분양자는 왜 의결권이 없나요?

분양자에게는 하자담보책임을 지는 사람이라는 이해관계가 있어서입니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결은 미분양 세대를 가진 분양자도 관리단의 구성원이지만, 자신을 상대로 하자담보책임을 묻는 안건에서는 의결권이 없다고 보았습니다.

판결은 사단법인과 어느 사원의 관계사항을 의결할 때 그 사원은 결의권이 없다는 민법 규정을 관리단집회에 유추적용했습니다. 하자담보책임은 구분소유자 지위와 관계없이 담보책임자 지위에서 생기는 개인적 이해관계이므로, 그 안건에서 분양자의 구분소유자 수와 의결권은 빼고 결의요건을 계산해야 한다는 것입니다. 상고가 기각돼 이 판단은 확정됐습니다.

미분양 세대의 분양자도 관리단 구성원이라는 점은 이전부터 판례가 인정해 왔습니다. 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립되므로, 분양이 시작되고 입주가 이루어지면 미분양 전유부분의 소유자도 들어갑니다.

관리단 하자소송에는 구분소유자 동의가 얼마나 필요한가요?

관리단집회 결의가 필요하고, 집회를 열지 않을 때는 구분소유자 4분의 3 이상과 의결권 4분의 3 이상의 서면이나 전자적 방법 합의가 있으면 집회 결의로 봅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조 제1항이 이 요건을 정합니다.

이 사건 관리단은 소를 먼저 내고, 항소심 중에 서면결의서를 받아 소 제기를 추인했습니다. 208세대 중 분양자 소유 미분양 68세대를 빼고 남은 140세대를 기준으로 계산하면 서면결의 요건을 채웠고, 법원은 소 제기가 적법하게 추인됐다고 보아 분양자의 본안전 항변을 받아들이지 않았습니다. 미분양 세대가 많은 신축 건물에서 관리단 하자소송 서면결의 정족수를 계산할 때 이 기준을 그대로 쓸 수 있습니다.

관리단이 하자보수 손해배상을 청구하려면 무엇이 필요한가요?

하자담보추급권은 원래 각 구분소유자에게 있으므로, 관리단이 손해배상을 청구하려면 구분소유자들에게서 채권을 양도받아야 합니다. 이 사건 관리단도 94세대에게서 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도 통지 권한을 위임받아 분양자에게 통지한 뒤 소송을 냈습니다.

분양자와 시공자의 담보책임에 관해 법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 분양계약서에 하자 책임을 줄이는 조항이 있어도 그 범위에서는 효력이 없으므로, 소송을 준비할 때는 계약서 특약보다 실제 하자 내용과 행사 기간을 먼저 정리하는 편이 낫습니다.

관리단 하자소송 대응 순서

• 하자 조사 - 전문가 감정으로 공용부분과 전유부분 하자를 나누어 정리합니다. 하자별 행사 기간이 다르므로 함께 표시합니다.
• 채권 양수 - 구분소유자들에게서 손해배상채권을 양수하고 통지 권한을 위임받습니다. 분양자에게 양도 통지를 보냅니다.
• 결의 정족수 계산 - 분양자 소유 미분양 세대를 빼고 구분소유자 수와 의결권을 셉니다. 남은 세대 기준 4분의 3이 목표입니다.
• 서면결의 수집 - 집회를 열기 어려우면 서면이나 전자적 방법으로 동의를 받습니다. 소를 먼저 냈다면 추인 결의로 받습니다.
• 소 제기·유지 - 분양자의 각하 주장에 대비해 결의서와 산정표를 증거로 냅니다. 시공자 책임은 분양자 무자력 등 사유가 있을 때 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 소송 결의 요건을 따로 정했거나 공동주택관리법이 적용되는 건물이라면 규약과 적용 법률을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단의 하자보수 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미분양 세대 분양자도 관리단 구성원인가요?
  구성원입니다. 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결은 관리단이 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립되는 단체이고, 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 미분양 전유부분의 구분소유자도 포함된다고 보았습니다. 다만 하자소송 안건에서는 의결권이 없습니다.
• 소를 먼저 내고 나중에 동의를 받아도 되나요?
  추인을 받을 수 있습니다. 대법원 2025다213134 판결 사건에서 관리단은 소를 낸 뒤 항소심 진행 중에 서면결의서를 받아 소 제기를 추인했고, 법원은 분양자 소유 미분양 세대를 빼고 계산한 서면결의 요건이 충족돼 소 제기가 적법하게 추인됐다고 보았습니다. 추인 결의서는 소송 자료로 제출해야 합니다.
• 하자담보책임 기간은 얼마나 되나요?
  하자 종류에 따라 다릅니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 제1항은 주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정한 기간 안에 권리를 행사하도록 정합니다. 기산점은 전유부분은 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일입니다.
• 시공사에게도 하자 책임을 물을 수 있나요?
  시공자도 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 다만 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항에 따라 시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에만 집니다. 분양자가 정상 영업 중이면 손해배상은 분양자에게 청구하는 것이 원칙입니다.
• 분양계약서에 하자 책임을 줄이는 특약이 있으면요?
  매수인에게 불리한 범위에서는 효력이 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제4항은 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 이 법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 정합니다. 하자 보수 기간을 짧게 정하거나 손해배상을 제한한 문구가 있어도 법정 기준으로 판단합니다.
• 하자소송 외 다른 안건에서도 분양자 의결권이 빠지나요?
  개인적 이해관계가 있는 안건이라면 같은 기준으로 봅니다. 대법원 2025다213134 판결은 특정 구분소유자가 구분소유자 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 결의할 때 그 구분소유자와 의결권을 빼고 결의요건을 판단해야 한다고 했습니다. 관리비 부과나 규약 개정처럼 구분소유자로서의 사항은 의결권이 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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