아파트 관리

상가 앞 공용 대지를 무단으로 쓰는 점포, 관리단이 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네. 관리단은 관리단집회 결의나 규약, 집회가 관리를 맡긴 기구의 의결에 따라 공용부분·대지 무단점유자에게 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있고, 철거·인도는 결의 없이도 됩니다. 대법원 2021다292425 판결로 요건을 정리했습니다.

네, 관리단은 관리단집회 결의나 규약에 따라 공용부분이나 대지를 무단으로 쓰는 사람에게 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 대법원은 집회에서 공용부분 관리를 맡긴 대표위원회의 의결로도 소송 요건을 갖출 수 있다고 보았습니다. 시설물 철거와 부지 인도 청구는 보존행위여서 미리 집회 결의를 거칠 필요가 없다는 원심 판단도 그대로 유지되었습니다. 구분소유자 전원의 서면 동의를 따로 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지상 10층 상가 건물 관리단의 관리인입니다. 1층 점포에서 카페를 하는 B씨가 2024. 9.부터 건물 출입구 앞 대지에 테이블과 냉장고, 진열장을 설치해 영업 공간처럼 쓰고 있습니다. 관리단은 몇 차례 철거를 요청했지만 B씨는 자기도 구분소유자라며 응하지 않았습니다. 관리단에는 규약이 없고, 공용부분 관리를 맡는 운영위원회만 집회에서 뽑아 두었습니다. 운영위원회는 2026. 5. 소송비용 지출을 의결했습니다. 2026. 6. A씨는 운영위원회 의결만으로 철거와 그동안의 사용료를 함께 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 관리단의 사용료 청구를 어떻게 판단했나요?

관리단이 공용부분 관리를 맡긴 대표위원회의 의결로 부당이득 소송을 낼 수 있다고 보았습니다. 사건의 관리단에는 특별결의로 만든 규약이 없었고, 2016. 5. 27. 관리단집회에서 공용부분 관리 활용방안을 의결할 대표위원 14명을 뽑았습니다. 2019. 4. 5. 대표위원회는 이 소송의 변호사 선임비용 지출을 결의했습니다. 원심은 관리단집회 결의가 없다며 사용료 청구 부분을 각하했습니다.

대법원은 공용부분 변경 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로 정하므로 “관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있다”고 했습니다. 집회 의장이 대표위원의 역할을 공용부분 관리라고 설명했고 소집 통지에도 그렇게 공지한 것으로 보아, 구분소유자들이 대표위원회에 관리 권한이 위임된다는 것을 알고 결의했다고 볼 수 있다는 이유로 각하 부분을 파기환송했습니다. 피고들의 상고는 기각되어 시설물 철거와 부지 인도는 확정되었습니다.

철거 청구와 사용료 청구는 왜 요건이 다른가요?

철거와 인도는 보존행위이고, 사용료 청구는 관리행위로 보기 때문입니다. 보존행위는 공용부분의 현상을 지키는 행위여서 관리인이 집회 결의 없이 할 수 있습니다. 반면 무단점유자에게 돈을 청구하는 소송은 공용부분의 관리에 관한 사항이어서 관리단집회 결의나 규약에서 정한 바에 따라야 합니다.

대법원은 공용부분 무단점유로 인한 부당이득반환 소송은 1차적으로 구분소유자가 각자 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 관리단도 결의나 규약에 따라 할 수 있다고 정리했습니다. 공용부분 변경에 해당하는 사항은 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상의 특별결의 등이 필요하다는 점도 함께 밝혔습니다. 다만 서면이나 전자적 방법에 의한 합의 정족수는 2023년 개정으로 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상으로 낮아졌습니다. 판결이 적용한 제16조 제1항과 제25조 제1항 제1호는 현행법에서도 같은 내용입니다.

구분소유자가 쓴 공용부분에도 사용료를 물릴 수 있나요?

물릴 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 구분소유자 중 일부가 권원 없이 복도나 계단 같은 공용부분을 배타적으로 쓰면, 그 부분을 따로 임대할 수 없는 구조라도 얻은 이익을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 다른 구분소유자들이 사용할 가능성이 막힌 것 자체가 손해라는 것입니다. 이 법리는 구분소유자가 아닌 사람이 무단점유한 경우에도 같습니다.

금액은 보통 그 면적의 차임 상당액으로 평가하며, 감정으로 정하는 경우가 많습니다. 출입구 앞처럼 영업에 유리한 자리는 감정 단계에서 위치와 이용 형태를 구체적으로 설명해야 금액이 제대로 반영됩니다. 점유가 계속되면 변론종결 뒤 인도할 때까지의 사용료도 함께 청구할 수 있는지 검토합니다. 공용 통로를 막은 경우의 철거 청구 주체는 「상가 공용 통로에 벽이 생겼는데 구분소유자 혼자 철거를 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

공용부분 무단점유 대응 순서

• 점유 현황 기록 - 설치 시설물, 면적, 시작 시점을 사진과 도면으로 남깁니다.
• 철거 요청 - 내용증명으로 철거와 원상회복을 요구합니다.
• 결의 정비 - 사용료 청구를 위한 관리단집회 결의나 위임 기구 의결을 받습니다.
• 소 제기 - 철거·인도와 차임 상당 부당이득을 함께 청구하고 감정을 신청합니다.
• 집행 - 판결 후에도 철거하지 않으면 대체집행을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단집회 결의나 위임 결의가 어떤 내용으로 이루어졌는지와 점유가 배타적인지에 따라 사용료 청구의 적법성과 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단을 대리해 공용부분 무단점유 철거와 부당이득 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리인이 혼자 철거 소송을 낼 수 있나요?
  공용부분 시설물 철거와 부지 인도는 보존행위여서 관리인이 관리단을 대표해 집회 결의 없이 청구할 수 있습니다. 이 사건에서도 원심의 그 판단이 대법원에서 유지되었습니다.
• 규약이 없는 관리단도 소송을 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 당연히 설립되고, 규약이 없어도 관리단집회 결의로 공용부분 관리에 관한 소송을 할 수 있습니다. 집회에서 관리를 맡긴 기구의 의결도 근거가 될 수 있습니다.
• 서면 동의로 집회 결의를 대신할 수 있나요?
  구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의로 봅니다. 공용부분 변경 등 일부 사항은 정족수가 달라 안건마다 확인해야 합니다.
• 사용료는 얼마를 청구할 수 있나요?
  보통 무단점유 면적의 차임 상당액을 기준으로 합니다. 따로 임대할 수 없는 복도나 대지라도 부당이득이 성립한다는 것이 전원합의체 판결이고, 금액은 감정으로 정하는 경우가 많습니다.
• 점포 세입자가 무단점유했다면 누구에게 청구하나요?
  실제로 공용부분을 점유·사용한 사람에게 청구합니다. 구분소유자가 아닌 제3자가 배타적으로 점유한 경우에도 같은 법리가 적용되므로, 세입자와 함께 운영한 소유자가 있으면 공동으로 청구할 수 있는지 봅니다.
• 구분소유자 한 명이 직접 사용료를 청구할 수도 있나요?
  공용부분 무단점유로 인한 부당이득반환 청구는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 1차적으로 구분소유자가 각각 할 수 있습니다. 다만 자기 지분 범위로 한정되는지 등은 따로 살펴야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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