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남이 내 땅을 무단 점유 중인데 앞으로 생길 사용료까지 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 무단 점유자가 지금까지의 사용료도 내지 않고 있어 앞으로도 낼 것을 기대할 수 없다면 땅을 비울 때까지의 장래 부당이득까지 미리 청구할 수 있습니다. 민사소송법 제251조가 미리 청구할 필요를 요건으로 정하고, 대법원도 이런 경우 장래분 청구를 인정합니다. 지금은 점유 시작일 기록과 사용료를 요구한 내용증명을 모아 두십시오.

앞으로 매달 생길 사용료를 받으려고 몇 달마다 소송을 새로 낼 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 지금까지의 사용료와 함께 인도하는 날까지의 사용료를 한 번에 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 상속받은 나대지를 두고 있었는데, 이웃 업체가 2024년 3월부터 G씨 동의 없이 그 땅에 자재를 쌓고 차량을 세워 두었습니다. G씨가 2025년 12월 내용증명으로 월 80만원 상당의 사용료와 땅을 비워 줄 것을 요구했지만 업체는 답하지 않았습니다. G씨는 2026년 소송을 준비하며, 지금까지의 사용료뿐 아니라 업체가 땅을 비울 때까지의 사용료도 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

앞으로 생길 사용료까지 미리 청구할 수 있나요?

네, 상대방이 지금까지의 사용료도 내지 않고 있어 앞으로 이행기가 올 부분도 스스로 낼 것을 기대할 수 없다면, 장래의 부당이득까지 미리 청구할 수 있습니다. 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있습니다.

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32085 판결은 권원 없이 남의 토지를 점유하면서 이행기가 된 임료 상당 부당이득도 돌려주지 않고 있다면 점유 종료일까지의 장래분도 자진해서 이행하지 않을 것이 명백히 예견되므로 미리 청구할 필요가 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」도 같은 요건을 두고 있습니다.

부당이득은 얼마로 계산하나요?

권원 없이 남의 토지를 점유·사용한 사람은 그 토지의 임료 상당액을 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 임료 상당액은 보통 감정으로 정하고, 주변 토지의 실제 이용 상황과 개발이익 등을 고려합니다.

앞의 예에서 월 임료 상당액이 80만원으로 감정되면 2024년 3월부터 소 제기 때까지는 과거분으로, 그 뒤 인도 완료일까지는 매월 80만원씩 장래분으로 청구합니다. 과거분이 1년이면 960만원입니다. 감정 결과가 나오기 전에는 우선 주장한 금액으로 청구하고, 감정 뒤 청구취지를 맞춰 바꾸는 경우가 많습니다.

판결 주문의 종기는 어떻게 적나요?

장래 부당이득의 지급을 명하는 판결은 보통 「피고가 토지를 인도하는 날까지」처럼 점유가 끝나는 때를 종기로 적습니다. 대법원 2019. 2. 14. 선고 2015다244432 판결은 실무에서 쓰던 「원고의 소유권 상실일까지」라는 표시가 이행판결 주문으로 바람직하지 않다고 보았습니다.

같은 판결은 「인도 완료일」은 의무자인 피고가 좌우할 수 있는 사정이어서 종기로 적을 수 있는 표현이라고 설명했습니다. 원고가 판결 뒤 땅을 팔아 소유권을 잃으면 피고는 청구이의의 소로 그 뒤 부분의 집행을 막을 수 있습니다.

땅을 비워 달라는 청구도 함께 해야 하나요?

함께 하는 것이 보통입니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자에게 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 인도 청구와 장래 부당이득 청구를 함께 해야 인도 완료일이라는 종기가 판결에서 의미를 가집니다.

자재나 차량처럼 땅 위의 물건을 치우라는 청구는 방해제거 청구로 함께 적을 수 있습니다.

장래 부당이득 청구 순서

• 점유 사실 기록 - 점유 시작일을 보여 주는 사진, 현장 확인서, 항공사진을 모읍니다. 과거분 부당이득의 시작점이 됩니다.
• 사용료 요구 - 내용증명으로 사용료와 인도를 요구합니다. 상대방이 거절하거나 답하지 않은 사실이 장래분 청구의 필요를 보여 줍니다.
• 임료 감정 준비 - 주변 임대 시세와 토지 이용 상황을 정리합니다. 소송 중 감정 신청으로 월 금액을 정합니다.
• 소 제기 - 토지 인도, 물건 철거, 과거분과 인도 완료일까지의 장래분 부당이득을 함께 청구합니다. 종기를 인도 완료일로 적습니다.
• 판결 후 집행 - 판결로 인도 집행을 하고, 매월 쌓이는 부당이득은 예금·채권 압류로 회수합니다. 인도 완료일을 기록해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 임대차나 사용대차처럼 점유할 권리를 주장하거나 도로·통행로로 쓰인 땅이라면 계약서와 토지 이용 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·부당이득반환 소송과 판결 이후의 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 장래분을 청구하려면 무엇을 보여야 하나요?
  미리 청구할 필요가 있다는 사정을 보여야 합니다. 상대방이 이미 이행기가 된 사용료를 내지 않고 있거나 사용료 지급 의무 자체를 다투고 있다면, 장래분도 스스로 이행하지 않을 것이 예견된다고 인정되는 경우가 많습니다. 내용증명과 거절 답변이 그 자료가 됩니다.
• 장래 부당이득은 언제까지 받을 수 있나요?
  판결 주문에 적힌 종기까지입니다. 보통 피고가 토지를 인도하는 날까지로 적습니다. 대법원은 「원고의 소유권 상실일까지」라는 표시는 바람직하지 않다고 보았으므로, 청구취지에도 인도 완료일을 종기로 적는 편이 맞습니다.
• 판결 뒤 땅을 팔면 장래분은 어떻게 되나요?
  소유권을 잃은 뒤의 부당이득은 새 소유자에게 귀속되므로 원고가 받을 수 없습니다. 피고는 청구이의의 소로 그 뒤 부분의 집행을 막을 수 있습니다. 청구이의 사유는 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 합니다.
• 임료가 오르면 장래분도 늘어나나요?
  판결에서 정한 월 금액이 기준입니다. 판결 확정 뒤 임료가 현저하게 바뀌어 형평을 크게 해친다면 정기금판결 변경의 소로 장래 지급액을 바꿔 달라고 할 수 있습니다. 이 소는 제1심 판결법원에 냅니다.
• 과거 사용료는 몇 년 치까지 받을 수 있나요?
  부당이득반환청구권은 민사 채권으로 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되지만, 상대방이 상인이고 상행위로 인한 경우 등에는 달라질 수 있습니다. 오래된 점유라면 점유 시작일과 상대방의 지위를 확인해 시효를 따져야 합니다.
• 상대방이 땅을 쓸 권리가 있다고 하면요?
  임대차, 사용대차, 지상권처럼 점유할 권리가 있으면 소유자는 반환을 청구할 수 없고 부당이득도 성립하지 않습니다. 상대방이 권리를 주장하면 계약서나 전 소유자와의 약정이 있었는지부터 확인해야 합니다.

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