공유·경계

구청이 내 땅을 도로로 쓰면 앞으로의 사용료는 언제까지로 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

구청이 사유지를 도로로 점유할 때 장래 사용료를 원고의 소유권 상실일까지로만 정하면 받아들여지지 않습니다. 대법원 2020다277023 판결로 장래분 종기 쓰는 법, 사용료를 받을 수 있는 경우와 5년 시효를 정리했습니다.

「소유권을 잃는 날까지」라는 하나의 종기만으로는 장래 사용료를 받기 어렵습니다. 대법원은 소유권을 잃기 전에 구청이 점유를 그칠 수도 있어, 그날까지 점유가 계속된다고 미리 확정할 수 없다고 보았습니다. 그래서 장래분은 구청의 점유가 끝나는 날을 함께 종기로 넣어 청구해야 합니다. 지난 기간분 사용료 인정에는 영향이 없었습니다. 이미 지난 기간의 사용료 청구에는 이 문제가 생기지 않으므로 그 부분은 따로 걱정하지 않아도 됩니다. 구청이 지급을 다투며 버티는 경우가 많아, 지난 기간분과 장래분을 한 번에 청구할 실익이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 아버지에게서 물려받은 땅 100㎡가 오래전부터 구청이 포장한 골목길로 쓰이고 있다는 것을 2025. 10. 알았습니다. 형제 넷과 함께 2026. 2. 구청을 상대로 지난 5년 치 사용료와 앞으로의 사용료를 청구하는 소송을 준비하고 있습니다. 소장 초안에는 장래분을 「원고들이 소유권을 잃는 날까지」 매달 지급하라고 적혀 있습니다. 구청은 아버지가 길을 내주었으니 사용료를 낼 이유가 없다고 합니다. F씨는 청구취지를 이대로 써도 되는지, 구청 주장은 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

장래 부당이득을 「소유권 상실일까지」로 명한 부분을 파기했습니다. 사안에서 토지 소유자들은 자기 땅 96.6㎡를 도로로 점유하고 있는 구청을 상대로 차임 상당 부당이득을 청구했습니다. 원심은 지난 기간분과 함께 원심 변론종결 다음 날인 2020. 8. 13.부터 원고들이 소유권을 잃는 날까지 사용료를 내라고 판결했습니다.

대법원은 장래이행 판결을 하려면 의무불이행 사유가 그때까지 계속된다는 것을 변론종결 당시 확정적으로 예정할 수 있어야 한다고 보았습니다. 그러면서 “이러한 책임 기간이 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 없는 경우에는 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없다”라는 종전 법리를 확인했습니다. 원고들이 소유권을 잃지 않아도 그 전에 구청이 점유를 끝낼 수 있으므로 소유권 상실일을 단일한 종기로 삼을 수 없다는 것입니다. 도로가 폐지되거나 다른 곳으로 옮겨지면 소유권 변동 없이도 점유는 끝날 수 있습니다. 반대로 구청이 땅을 매수하거나 수용하면 소유권이 넘어가 그때부터는 사용료 문제가 생기지 않습니다. 지난 기간분 부당이득과 구청의 점유 인정 부분은 그대로 유지됐습니다.

구청이 쓰는 내 땅, 사용료를 받을 수 있나요?

원칙적으로 받을 수 있습니다. 이 사건에서도 원심은 구청이 도로관리청 또는 사실상 지배주체로서 땅을 점유·관리하고 있고, 소유자들이 배타적 사용·수익권을 포기했다고 볼 사정이 없다고 보아 부당이득을 인정했고, 대법원도 이를 유지했습니다.

다만 소유자가 스스로 땅을 일반 공중의 통행에 내주었다고 볼 수 있으면 사정이 다릅니다. 대법원 전원합의체는 소유 경위와 보유 기간, 제공 경위와 규모, 소유자가 얻은 편익, 주변 토지와의 관계를 종합해 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있으면 부당이득반환을 구할 수 없다고 했습니다. 상속인은 그 제한을 이어받고, 매매나 경매로 산 사람도 특별한 사정이 없으면 같습니다. 반대로 그 뒤 토지 이용 상태가 크게 바뀌는 등 사정변경이 생기면 그때부터는 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있습니다. 경매로 산 경우는 「경매로 산 땅이 이미 시 도로로 쓰이고 있으면 무엇을 청구하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

장래 사용료는 청구취지를 어떻게 써야 하나요?

장래분은 구청이 점유를 그치는 날을 종기로 넣는 것이 출발점입니다. 실무에서는 「피고의 점유 종료일 또는 원고의 소유권 상실일 중 먼저 오는 날까지」처럼 두 사유를 함께 적는 방식이 많이 쓰입니다. 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있어야 하는데, 구청이 사용료 지급을 다투고 있다면 그 필요가 인정되는 경우가 많습니다.

장래분 판결을 받지 않았더라도 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 변론종결 이후 기간의 사용료는 나중에 다시 청구할 수 있습니다. 다만 금액은 감정한 차임을 기준으로 하므로, 땅값이 크게 오르면 장래분 판결과 실제 차임이 벌어질 수 있습니다. 공유자가 여럿이면 각자 지분 비율로 청구하고, 소송 중 지분이 바뀌면 원심에서 바로 주장해야 합니다. 이 사건에서는 지분 변동 주장을 상고심에서 처음 해 받아들여지지 않았습니다.

도로로 쓰이는 땅 사용료 청구 대응 순서

• 점유 주체 확인 - 도로 지정, 포장, 관리 이력을 정보공개 청구로 받아 누가 점유하는지 확인합니다.
• 제공 경위 조사 - 원래 소유자가 길을 내준 경위와 분할·매각 이력을 정리합니다.
• 기간 계산 - 소 제기일 기준 5년 이내 기간과 장래분을 나눕니다.
• 차임 감정 - 도로 현황이 아니라 편입 당시 이용 상황을 기준으로 감정할지 검토합니다.
• 청구취지 정리 - 장래분 종기를 점유 종료일과 소유권 상실일 중 먼저 오는 날로 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 도로가 된 경위와 원래 소유자가 통행을 허락했는지, 지분과 점유 기간에 따라 받을 수 있는 사용료가 달라집니다. 법무법인 윤성은 사유지 도로 부당이득반환과 토지 인도, 보상 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청에 땅 사용료는 몇 년 치까지 받을 수 있나요?
  지방자치단체에 대한 금전채권은 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 그래서 통상 소를 낸 날부터 거꾸로 5년 치와 그 이후 장래분을 청구합니다.
• 아버지가 길을 내준 땅이면 상속인은 사용료를 못 받나요?
  아버지가 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다고 볼 수 있으면 상속인도 그 제한을 이어받습니다. 다만 포기 여부는 제공 경위와 규모, 편익 등을 종합해 판단하므로 사정에 따라 다릅니다.
• 길이 생긴 뒤 땅을 산 사람도 사용료를 받을 수 있나요?
  원소유자의 사용·수익이 제한된 땅을 특정승계한 사람은 특별한 사정이 없으면 같은 제한을 받습니다. 취득 경위와 가격에 그 사정이 반영됐는지 등이 특별한 사정 판단에 쓰입니다.
• 도로 상황이 크게 바뀌면 다시 권리를 주장할 수 있나요?
  토지 이용 상태에 중대한 변화가 생기고 제공 당시 예견할 수 없었으며 계속 제한하면 이해에 중대한 불균형이 생기는 경우, 그때부터 완전한 소유권에 기한 권리를 주장할 수 있다고 봅니다.
• 장래분 판결 없이 나중에 다시 청구해도 되나요?
  됩니다. 장래분 청구가 받아들여지지 않아도 변론종결 이후 기간의 사용료는 그 기간이 지난 뒤 다시 청구할 수 있습니다. 시효 5년만 관리하면 됩니다.
• 구청이 도로를 다른 곳으로 옮기면 사용료는 어떻게 되나요?
  구청의 점유가 끝나면 그 뒤에는 부당이득이 생기지 않습니다. 그래서 장래분 종기에 점유 종료일을 넣어야 하고, 이 사건도 그 이유로 소유권 상실일만 쓴 부분이 파기됐습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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