주택 임대차

임대차 끝난 땅을 계속 쓰는데 장래 부당이득은 언제까지 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

임대차가 끝난 땅을 계속 쓰면 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있지만, 장래분은 「사용·수익을 종료하는 날까지」로 정해야 받아들여지는 경우가 많습니다. 대법원 2000다37517 판결은 인도 전에 사용을 그칠 수 있어 인도일까지의 장래 이행을 명할 수 없다고 보았습니다. 지금은 보증금을 돌려줬는지와 임차인이 실제로 땅을 쓰는지부터 확인하십시오.

변론이 끝난 뒤의 차임 상당액까지 받으려고 매달 새로 소송을 낼 필요는 없습니다. 기간을 제대로 정하면 한 번의 판결로 장래분까지 집행권원을 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 4. 자기 땅을 주차장 용도로 월 150만원, 보증금 3,000만원에 빌려줬습니다. 계약은 2025. 3. 31. 끝났지만 A씨가 보증금을 아직 돌려주지 않자 임차인은 계속 차량을 세워 두며 영업하고 있습니다. A씨는 2026. 9. 소송을 준비하면서 「인도하는 날까지」 매달 150만원을 청구하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차가 끝났는데 계속 쓰면 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있나요?

네, 임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 땅을 본래 용도대로 계속 써서 실질적인 이익을 얻고 있다면 차임 상당액을 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그 때문에 소유자에게 손해를 입혔다면 그 이익을 반환해야 하기 때문입니다.

다만 보증금을 아직 돌려주지 않았다면 임차인의 점유는 동시이행항변권에 따른 적법한 점유가 됩니다. 이때는 점유했다는 사실만으로 부당이득이 되지 않고, 땅을 실제로 사용·수익해 얻은 이익만 반환 대상이 됩니다. 창고 문을 잠가 두고 쓰지 않았다면 그 기간은 부당이득이 인정되지 않을 수 있습니다.

장래 부당이득은 「인도하는 날까지」로 청구하면 안 되나요?

보증금 반환 전이라 점유가 적법하고 실제 사용·수익 기준으로 부당이득을 구하는 경우라면 「인도하는 날까지」로 정한 장래 청구는 받아들여지지 않을 수 있습니다. 임차인이 땅을 인도하기 전에 사용·수익을 그만둘 수도 있어서, 의무불이행이 인도일까지 계속된다고 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 없기 때문입니다.

그래서 장래분은 「임대차 종료일부터 임차인이 토지의 사용·수익을 종료하는 날까지」로 적는 것이 안전합니다. 이미 지난 기간은 금액을 특정해 청구하고, 변론종결 뒤의 기간만 장래이행으로 나누어 적습니다. 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있는데, 임차인이 지금까지의 차임 상당액도 내지 않고 다투고 있다면 이 요건은 대체로 인정됩니다.

보증금을 돌려줬거나 공탁했다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 보증금 반환이나 변제공탁으로 동시이행항변권이 없어진 뒤의 점유는 위법한 점유가 되어, 실제 사용 여부와 관계없이 차임 상당 손해배상이나 부당이득을 다툴 수 있습니다. 이 경우에는 인도 완료일까지로 기간을 정하는 청구를 검토할 수 있지만, 사안마다 법원 판단이 다를 수 있어 소장에서 주위적·예비적으로 나누어 적는 방법도 씁니다.

반대로 보증금이 남아 있다면 받을 부당이득을 보증금에서 공제하는 방식이 더 간단할 때가 많습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사소송법」에서도 이 구조는 원안 당시와 같습니다.

토지 장래 부당이득 청구 대응 순서

• 종료일 확정 - 계약서의 기간 만료일이나 해지 통지가 도달한 날을 확인합니다. 부당이득 기산일이 이 날부터 시작합니다.
• 보증금 상태 확인 - 보증금을 돌려줬는지, 공탁했는지, 남아 있는지 정리합니다. 점유가 적법한지 위법한지가 여기서 갈립니다.
• 사용 증거 수집 - 차량 출입, 자재 적치, 영업 흔적을 날짜가 찍힌 사진으로 남깁니다. 실질적 사용·수익을 증명하는 자료가 됩니다.
• 차임 상당액 산정 - 종전 월 차임이나 감정 결과로 월 금액을 정합니다. 종료 후 시세가 올랐다면 감정을 신청합니다.
• 청구취지 분리 - 과거분은 금액으로, 장래분은 「사용·수익 종료일까지」로 적습니다. 기간 표현을 잘못 정하면 장래 부분이 기각됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 지상물 매수청구권이나 유익비 상환을 주장하거나 땅 위에 건물이 있으면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 인도 소송과 부당이득 반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 안 돌려줬는데도 부당이득이 되나요?
  실제로 땅을 쓰고 있다면 부당이득이 됩니다. 보증금 반환 전에는 임차인이 동시이행항변권으로 점유할 수 있어 점유 자체는 적법하지만, 그 땅을 본래 용도대로 사용·수익해 얻은 차임 상당 이익은 법률상 원인 없는 이익으로 보아 반환해야 합니다. 다만 쓰지 않고 잠가 두기만 한 기간은 인정되지 않을 수 있습니다.
• 장래 부당이득 청구 기간은 어떻게 적어야 하나요?
  보증금 반환 전이라면 「임차인이 토지의 사용·수익을 종료하는 날까지」로 적는 것이 안전합니다. 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다37517 판결은 인도 전에 사용·수익을 그칠 수 있다는 이유로 「인도하는 날까지」로 정한 장래 이행을 명할 수 없다고 보았습니다. 이미 지난 기간은 금액을 특정해 따로 적습니다.
• 장래이행의 소는 아무 때나 낼 수 있나요?
  아닙니다. 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있습니다. 임차인이 지금까지의 차임 상당액도 내지 않고 채무를 다투고 있다면 앞으로 이행기가 오는 부분도 자진해서 내지 않을 것으로 예상되어 미리 청구할 필요가 인정되는 경우가 많습니다.
• 보증금에서 부당이득을 빼도 되나요?
  됩니다. 임대차가 끝나 보증금을 돌려줄 때 임차인이 부담할 차임 상당 부당이득이나 손해배상은 보증금에서 공제하는 것이 일반적입니다. 공제할 금액이 보증금보다 적다면 별도 소송보다 공제 후 잔액을 반환하는 방식이 간단하고, 공제 계산서를 문자나 내용증명으로 보내 두면 뒤에 다툼이 줄어듭니다.
• 차임 상당액은 종전 월세로 정해지나요?
  종전 월세가 기준이 되는 경우가 많지만 반드시 그렇지는 않습니다. 부당이득은 그 땅을 사용해 얻은 객관적 이익이므로 계약 종료 후 시세가 크게 올랐다면 감정으로 임료 상당액을 정할 수 있습니다. 반대로 임차인이 일부만 쓰고 있다면 사용 면적에 비례해 줄어들 수 있습니다.
• 보증금을 공탁한 뒤에는 무엇이 달라지나요?
  보증금을 적법하게 변제공탁하면 임차인은 더 이상 동시이행항변권을 내세워 점유할 수 없습니다. 그 뒤의 점유는 위법한 점유가 되어 실제 사용 여부와 관계없이 차임 상당 손해배상을 다툴 수 있고, 인도 청구도 조건 없이 할 수 있습니다. 공탁 전후를 나누어 청구취지를 적는 것이 좋습니다.

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