공유·경계

30년 넘게 담장 안에 둔 땅이 시 소유 도로라며 철거하라는데 취득시효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

그 땅이 공용폐지되지 않은 도로, 즉 행정재산이라면 30년을 점유했어도 취득시효를 주장할 수 없습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항은 행정재산을 민법 제245조의 시효취득 대상에서 빼고, 대법원 96다10737 판결은 실제로 도로로 쓰이지 않는다는 사실만으로는 공용폐지가 아니며 공용폐지의 증명책임은 시효를 주장하는 사람에게 있다고 보았습니다. 지금은 그 부분이 언제 도로로 지정·고시됐는지, 실제로 도로로 쓰인 적이 있는지부터 확인하십시오.

30년 동안 재산세를 냈다는 영수증만으로 소유권을 되찾으려는 소송을 서두를 필요는 없습니다. 세금 납부는 시효취득의 요건이 아니고, 협의를 위한 사정으로 쓰는 편이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 1994년 단독주택과 담장을 함께 사서 등기한 뒤 30년 넘게 살아 왔고, 그동안 재산세도 빠짐없이 냈습니다. 2025년 시청은 측량 결과 담장 안쪽 30㎡가 시 소유 도로 부지라며 2026년 3월 말까지 담장을 철거하라고 통지했습니다. P씨는 그 부분이 도로로 쓰인 적이 한 번도 없었다고 기억하고, 30년 넘게 점유했으니 자기 땅이 된 것 아니냐고 물었습니다. 시청은 변상금 부과도 검토하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시 소유 도로도 오래 점유하면 내 땅이 되나요?

도로가 행정재산이라면 되지 않습니다. 부동산은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기해 소유권을 취득할 수 있지만, 지방자치단체의 행정재산은 이 규정에도 불구하고 시효취득의 대상이 아닙니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」 제6조 제2항이 이를 정하고, 국가 소유라면 「국유재산법」 제7조 제2항이 같은 내용을 둡니다.

도로로 안 쓰였다면 공용폐지된 것 아닌가요?

그것만으로는 공용폐지가 아닙니다. 공용폐지의 의사표시는 명시적이든 묵시적이든 상관없지만 적법한 의사표시가 있어야 하고, 행정재산이 사실상 본래 용도에 쓰이지 않는다는 사정만으로는 부족합니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다10737 판결은 공용폐지되어 시효취득 대상이 됐다는 증명책임이 시효를 주장하는 사람에게 있다고 보았습니다.

처음부터 도로가 아니었다면 어떻게 되나요?

그렇다면 시효취득을 다툴 여지가 생깁니다. 같은 판결은 도로는 도로로서의 형태를 갖추고 노선 지정이나 도로구역 결정·고시가 있거나 적법한 절차로 도로를 설치했을 때 공용개시가 있다고 보았고, 도시계획결정만 있고 실제 도로로 쓰인 적이 없다면 행정재산이 아니라고 했습니다. 행정재산이 아닌 일반재산이라면 20년 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.

오래 세금을 받아 간 시청에 신의칙을 주장할 수 있나요?

주장은 할 수 있지만 철거를 막기는 어렵습니다. 권리의 행사는 신의에 따라 성실히 해야 한다는 원칙에 따라, 30년간 재산세를 받아 오다 갑자기 철거를 요구한 사정을 들 수 있습니다. 다만 행정재산의 시효취득 금지는 법률로 정한 것이어서, 이 주장은 철거 시기 조정이나 매수·대부 협의에서 쓰는 사정으로 보는 편이 현실적입니다.

철거하지 않으면 무엇이 더 붙나요?

허가 없이 공유재산을 점유하면 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금이 부과될 수 있습니다. 누구든지 법률이 정한 절차 없이 공유재산을 사용·수익할 수 없으므로, 협의가 길어질 경우에 대비해 사용허가나 대부 신청을 함께 검토해야 합니다.

도로 부지 철거 통지 대응 순서

• 재산 성격 확인 - 토지대장·지적도와 도로 지정 고시를 떼어 행정재산인지 봅니다. 결론의 출발점입니다.
• 실제 이용 이력 조사 - 항공사진과 이웃 진술로 도로로 쓰인 적이 있는지 확인합니다. 공용개시 여부를 다툴 자료가 됩니다.
• 점유 기간 정리 - 매수일과 담장 설치 시기, 세금 납부 내역을 정리합니다. 일반재산이면 20년 점유를 증명하는 자료입니다.
• 협의 요청 - 공용폐지 후 매수나 대부를 서면으로 요청합니다. 철거 기한 연장과 변상금 조정도 함께 요청합니다.
• 소송 검토 - 일반재산으로 볼 근거가 충분하면 소유권이전등기 청구를, 철거명령이 처분으로 나오면 취소소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 땅이 국유인지 시 소유인지, 도로법상 도로인지 도시계획상 도로인지에 따라 결론이 달라지므로 토지대장과 고시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산 변상금·철거 명령 대응과 부동산 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국가 땅이면 결론이 다른가요?
  같습니다. 국유재산법 제7조 제2항도 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상이 되지 않는다고 정합니다. 시·군·구 소유는 공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항, 국가 소유는 국유재산법이 적용될 뿐 결론은 같고, 일반재산인지가 관건입니다.
• 일반재산이면 시효취득이 되나요?
  일반재산은 시효취득의 대상이 됩니다. 민법 제245조 제1항에 따라 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 그 20년은 일반재산이었던 기간에 점유한 것이어야 하므로, 공용폐지 시점이나 처음부터 행정재산이 아니었다는 점을 증명해야 합니다.
• 공용폐지는 누가 증명하나요?
  시효취득을 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다10737 판결은 원래의 행정재산이 공용폐지되어 취득시효 대상이 된다는 증명책임이 시효 주장자에게 있다고 보았습니다. 사실상 도로로 쓰이지 않았다는 사정만으로는 부족하고, 용도폐지 고시나 그에 준하는 행정청의 의사표시를 찾아야 합니다.
• 도시계획상 도로로만 잡혀 있어도 행정재산인가요?
  그것만으로는 행정재산이 아닐 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다10737 판결은 도로로서 도시계획시설결정과 지적승인만 있고 실제 도로사업이 실시되거나 도로로 이용된 적이 없다면 공용개시가 없어 행정재산이 되었다고 할 수 없다고 보았습니다. 실제 이용 이력을 확인해야 합니다.
• 변상금은 얼마나 나오나요?
  허가 없이 공유재산을 점유한 사람에게는 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금이 부과될 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항의 규정입니다. 등기부상 명의인을 믿고 대가를 치러 취득한 재산이 뒤에 공유재산으로 판명된 경우처럼 법이 정한 예외에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다.
• 담장 부분만 사들일 수 있나요?
  행정재산은 그대로는 팔 수 없으므로, 시청이 먼저 용도를 폐지해 일반재산으로 바꾼 뒤 매각이나 대부를 할 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제6조 제1항에 따라 법이 정한 절차 없이 사용할 수 없으므로, 공용폐지와 매수를 서면으로 요청하고 그 사이 사용허가를 함께 신청하는 방법을 검토합니다.

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