공유·경계

시효 완성된 땅을 아파트 공사 통로로 쓰게 해 줬다면 점유를 잃은 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원상복구를 조건으로 잠시 쓰도록 허락했다면 그 땅이 아파트 진출입로나 주차장으로 바뀌었어도 점유를 잃었다고 단정할 수 없습니다. 대법원 2023다249555 판결로 간접점유, 점유 상실 판단 기준, 등기청구권 시효와의 관계를 정리했습니다.

아니요, 원상복구를 조건으로 잠시 쓰도록 허락한 것이라면 그 땅이 아파트 통로나 주차장으로 바뀌었다는 사실만으로 점유를 잃었다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 이런 경우 허락받은 시행사나 그 뒤의 아파트 주민을 통해 간접점유가 유지되었다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 점유가 이어졌다면 취득시효 완성으로 생긴 등기청구권은 시효로 소멸하지 않습니다. 통로로 쓰인 기간이 길다는 이유만으로 권리를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1965년 집과 밭을 사서 살아왔고, 그중 미등기 상태였던 땅 몇 필지는 2014년 소유자 없는 땅으로 처리되어 국가 명의로 등기되었습니다. 그 사이 1992년 옆 부지에 아파트를 짓던 시행사가 공사가 끝나면 원래대로 돌려놓겠다며 집과 밭 사이 땅을 출입로로 쓰게 해 달라고 했고, 아버지는 허락했습니다. 그 땅은 아파트 완공 뒤에도 진출입로와 주차장으로 쓰였고, A씨는 여러 번 원상복구를 요청했습니다. 2026. 7. 국가를 상대로 시효취득 등기 소송을 내자, 국가는 통로 부분은 점유를 잃은 지 10년이 넘어 등기청구권이 시효로 소멸했다고 다툽니다. A씨는 집터와 밭뿐 아니라 통로 부분도 시효취득 등기를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유를 잃었는지는 어떻게 판단하나요?

물건을 물리적으로 붙잡고 있는지가 아니라 사회관념에 따라 사실상 지배하고 있는지로 판단합니다. 대법원은 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계, 본권 관계, 다른 사람이 간섭할 가능성을 고려해 합목적적으로 판단해야 하고, 점유를 잃었는지도 같은 기준으로 본다고 했습니다.

그래서 담장이나 울타리가 없어졌다거나 다른 사람이 지나다닌다는 사정만으로 곧바로 점유를 잃었다고 보지 않습니다. 또 다른 사람에게 임대차나 사용대차 등으로 물건을 쓰게 한 사람은 간접점유를 가집니다. 그래서 땅 주인이 직접 쓰지 않더라도 허락을 받은 사람이 쓰는 동안 점유는 이어질 수 있습니다. 점유를 잃으면 그때부터 10년의 소멸시효가 진행하므로, 점유 상실 여부와 그 시점이 등기청구권의 존속을 가릅니다.

대법원은 아파트 통로가 된 땅 사건을 어떻게 판단했나요?

원고의 아버지는 1964년 무렵부터 땅을 점유해 1984년 취득시효가 완성되었고, 이 땅은 2013년 무주부동산 공고를 거쳐 국가 명의로 등기되었습니다. 원심은 집터와 밭 부분은 시효취득을 인정했지만, 아파트 진출입로·주차장이 된 두 필지는 점유를 잃어 등기청구권이 시효로 소멸했다고 보았습니다.

대법원은 이 부분을 파기했습니다. 시행사가 원상복구 조건으로 사용승낙을 받아 공사 출입로로 포장한 것은 “원상복구를 전제로 한 일시적인 것에 불과”하다고 보았습니다. 아버지가 시행사를 통해 간접점유했고, 완공 뒤에도 주민들을 통해 그 상태가 유지되었다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 또 그 땅이 아파트의 유일한 진출입로가 아니었고 실제로 새 진출입로가 생긴 점, 원고의 밭과 집 사이를 잇는 통로 역할을 한 점도 직접 지배를 유지했다고 볼 근거로 들었습니다.

국가 명의로 등기된 땅도 시효취득할 수 있나요?

일반재산이라면 가능합니다. 국유재산법은 행정재산만 시효취득 대상에서 제외하므로, 도로나 청사처럼 공공용으로 쓰이는 땅이 아니라면 국유지도 시효취득을 주장할 수 있습니다. 이 사건에서도 대법원은 소유자 없는 땅으로 공고를 거쳐 국가 명의로 등기된 땅의 집터와 밭 부분에 대해 시효취득을 인정한 원심을 유지했습니다.

소유자 없는 부동산은 6개월 이상의 이의 공고를 거쳐 국유로 등록되는데, 그 공고 기간에 이의를 내지 못했더라도 시효취득 주장이 막히는 것은 아닙니다. 다만 국가는 자주점유를 다투거나 점유 상실을 들어 시효 소멸을 주장하는 경우가 많으므로, 점유의 시작과 계속을 보여 줄 자료를 충실히 준비해야 합니다. 행정재산과 일반재산의 구별은 「집 마당에 걸친 국가 땅도 20년 쓰면 시효취득할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

통로로 쓰인 땅 시효취득 대응 순서

• 사용 허락 경위 정리 - 누구에게 언제, 어떤 조건(원상복구, 기간)으로 쓰게 했는지 문서와 진술로 정리합니다.
• 원상복구 요청 기록 확보 - 그동안 원상복구를 요청한 내용증명, 민원, 회의록을 모읍니다.
• 대체 통로 확인 - 그 땅이 유일한 진출입로가 아니었는지, 새 통로가 생겼는지 현장 자료로 확인합니다.
• 연결 관계 정리 - 내 집과 밭 사이를 잇는 등 내 다른 땅과의 공간적 관계를 지적도로 보여 줍니다.
• 청구 범위 확정 - 집터·밭과 통로 부분을 나누어 시효 완성과 점유 계속을 각각 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅을 쓰게 해 준 조건이 원상복구를 전제로 한 일시적 허락이었는지와 그 뒤 원상복구를 요구해 왔는지에 따라 점유 상실 여부와 등기청구권 존속이 달라집니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효 소송과 국유지·공공시설 부지 관련 토지 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 간접점유란 무엇인가요?
  임대차나 사용대차 등으로 다른 사람에게 물건을 쓰게 한 사람이 가지는 점유입니다. 직접 쓰지 않아도 점유가 이어진 것으로 볼 수 있습니다.
• 원상복구 약속 없이 무상으로 쓰게 했다면 어떻게 되나요?
  사용대차로 볼 수 있다면 간접점유가 인정될 여지가 있습니다. 다만 영구적으로 넘겨준 것으로 보이면 점유 상실로 평가될 수 있어 허락의 성격을 증명해야 합니다.
• 아파트 주민들이 그 땅을 시효취득할 수는 없나요?
  주민들이 허락받은 범위에서 통행했다면 소유 의사 있는 점유로 보기 어렵습니다. 다만 사실관계에 따라 다툼이 생길 수 있어 허락 경위 자료가 중요합니다.
• 국가 명의로 등기된 뒤에도 시효취득 등기를 청구할 수 있나요?
  일반재산이라면 가능합니다. 시효 완성 당시 소유자를 상대로 청구하는 것이 원칙이므로, 등기 명의가 바뀐 시점과 시효 완성 시점의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유를 잃었다면 언제까지 등기를 청구해야 하나요?
  취득시효 완성 후 점유를 잃었다면 그때부터 10년 안에 등기청구권을 행사해야 합니다. 점유가 계속되는 동안에는 소멸시효가 진행하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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