공유·경계

다른 공유자 지분에만 된 무효 등기, 제가 대신 말소를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 원인무효 등기가 다른 공유자 지분에만 마쳐졌다면 그 등기로 지분을 침해받은 공유자만 보존행위로 말소를 구할 수 있습니다. 대법원 2023다273206 판결로 보존행위의 범위와 채권자대위를 활용한 예비적 청구, 항소심 판단누락 문제를 정리했습니다.

아니요, 원인무효 등기가 다른 공유자 지분에만 마쳐졌다면 그 등기로 지분을 침해받은 공유자만 보존행위로 말소를 구할 수 있습니다. 공유자는 공유물 전체에 대한 무효 등기라면 혼자서도 전부 말소를 구할 수 있지만, 다른 공유자의 지분권을 대신 주장하는 것은 보존행위가 아닙니다. 그렇다고 그 등기를 그대로 둘 수밖에 없는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 7. 임야를 사면서 전체의 대부분 지분을 넘겨받았고, 남은 작은 지분은 연락이 닿지 않는 B씨 명의로 남아 있었습니다. 그런데 B씨 지분에 관해 2025. 10. 다른 사람 명의의 소유권보존등기가 되어 있는 것을 알게 되었습니다. A씨는 임야를 나누거나 정리하고 싶은데, B씨는 소재를 알 수 없어 아무 조치도 하지 않고 있습니다. A씨는 2026. 3. 9. 공유자로서 그 등기를 직접 말소해 달라고 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

보존행위를 근거로 한 주위적 청구는 기각이 맞다고 보고, 판단하지 않은 예비적 청구 부분만 파기했습니다. 원고는 토지 중 262/280 지분에 관해 소유권이전등기를 마쳤고, 나머지 지분에는 피고 대한민국 명의 소유권보존등기가 되어 있었습니다. 원고는 그 등기가 원인무효라며, 주위적으로는 보존행위로 나머지 지분 소유자에게 진정명의회복 이전등기를 하라고 구했습니다.

대법원은 “원인무효의 등기로 인하여 자신의 지분이 침해된 공유자에 한하여 공유물의 보존행위로서 그 등기의 말소를 구할 수 있을 뿐”이라고 했습니다. 그래서 등기가 특정 공유자 지분에만 한정되어 있으면 나머지 공유자는 보존행위로 말소를 구할 수 없고, 원고의 주위적 청구는 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 것이라 보존행위가 아니라고 보았습니다.

공유자 혼자 할 수 있는 보존행위는 어디까지인가요?

공유물 전체에 마쳐진 원인무효 등기라면 공유자 한 사람이 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있습니다. 보존행위는 공유물의 멸실이나 훼손을 막고 현상을 유지하는 행위여서 각자가 할 수 있기 때문입니다. 반면 자기 지분 범위를 넘는 부분에 마쳐진 등기를 무효라며 말소를 구하는 것은 보존행위로 허용되지 않습니다.

결국 기준은 그 등기로 내 지분이 침해되었는지입니다. 등기가 다른 공유자 지분에만 된 경우라면 그 공유자가 직접 다투거나, 나는 다른 법적 근거를 찾아야 합니다. 판결 범위를 넘는 지분 등기가 말소된 경우는 「판결은 8분의 6 지분인데 등기소가 8분의 7을 말소했다면 어떻게 되찾나요?」에서 자세히 설명했습니다.

보존행위가 안 되면 어떤 방법이 남나요?

공유물분할청구권을 보전하려고 다른 공유자의 권리를 대위해 청구하는 방법이 있습니다. 이 사건 원고도 예비적으로, 나머지 지분 소유자에 대한 공유물분할청구권을 보전하기 위해 그 소유자가 피고에게 가진 진정명의회복 이전등기청구권을 대위해 청구했습니다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다.

다만 대법원은 이 예비적 청구가 받아들여질지까지 판단하지 않았고, 원심이 판단을 빠뜨렸다는 이유로 다시 심리하게 했습니다. 공유물분할청구권이 대위의 피보전권리가 되는지, 보전의 필요성이 있는지는 환송 후 심리에서 따져야 할 쟁점입니다. 대위소송의 이행 상대방 문제는 「채권자대위소송에서 등기말소를 제게 직접 하라고 청구해도 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

항소심이 예비적 청구를 판단하지 않으면 어떻게 되나요?

1심이 주위적 청구를 인용했는데 피고가 항소하면, 1심에서 판단하지 않은 예비적 청구도 함께 항소심으로 넘어갑니다. 그래서 항소심이 주위적 청구를 배척한다면 예비적 청구를 반드시 판단해야 합니다. 이 사건 원심은 1심 판결을 취소하고 주위적 청구를 기각하면서 예비적 청구는 판단하지 않았습니다.

대법원은 주위적 청구만 배척하고 예비적 청구를 판단하지 않는 일부판결은 예비적 병합의 성질상 허용되지 않는다고 보았습니다. 이런 판결에 상고하면 누락된 예비적 청구도 상고심으로 올라오므로, 원심에 추가판결을 구할 것이 아니라 상고로 다투어야 합니다. 대법원은 그 부분을 파기해 원심에서 다시 판단하게 했습니다.

공유지분 무효 등기 대응 순서

• 등기 범위 확인 - 무효 등기가 공유물 전체인지 특정 지분인지 등기부로 확인합니다.
• 침해 지분권자 확인 - 지분을 침해받은 공유자의 소재와 다툴 의사를 확인합니다.
• 청구 근거 설계 - 주위적으로 보존행위, 예비적으로 공유물분할청구권 보전을 위한 대위청구를 묶습니다.
• 항소·상고 점검 - 판결이 예비적 청구를 판단했는지 확인하고 누락이면 상소로 다툽니다.
• 분할 절차 진행 - 등기가 정리되면 협의나 재판으로 공유물분할을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무효 등기가 공유물 전체에 되었는지와 지분을 침해받은 공유자가 직접 다툴 수 있는지에 따라 청구할 수 있는 근거와 상대방이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 등기 말소와 진정명의회복, 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물 전체에 된 무효 등기는 혼자서 말소할 수 있나요?
  네, 공유자 한 사람이 보존행위로 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있습니다. 다른 공유자의 동의나 공동 소송이 필요하지 않습니다.
• 다른 공유자가 연락이 안 되면 그 지분 등기는 영영 못 다투나요?
  보존행위로는 다툴 수 없지만, 공유물분할청구권 보전을 위해 그 공유자의 권리를 대위하는 방법을 검토할 수 있습니다. 대위 요건이 갖추어졌는지는 사안마다 따져야 합니다.
• 진정명의회복 이전등기는 무엇인가요?
  무효 등기의 말소 대신 진정한 소유자 명의로 소유권이전등기를 해 달라고 구하는 방법입니다. 이 사건 원고도 나머지 지분 소유자 앞으로 진정명의회복 이전등기를 하라고 청구했습니다.
• 예비적 청구가 판단되지 않았으면 추가판결을 신청하나요?
  주위적 청구를 배척하면서 예비적 청구를 판단하지 않은 판결은 일부판결로 허용되지 않아, 상소하면 예비적 청구도 함께 올라갑니다. 원심에 남아 있는 것으로 보지 않으므로 상소로 다투어야 합니다.
• 지분이 아주 작으면 공유물분할로 정리할 수 있나요?
  공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 재판으로 나눕니다. 지분이 작아도 분할청구권은 있지만, 분할 방법은 재판에서 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 말소등기 소송에서 졌는데 진정명의 회복 소송으로 다시 다툴 수 있나요?
• 1심에서 진 뒤 항소심에서 예비적 청구를 추가하면 어떻게 판단하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기