등기·명의신탁

판결은 8분의 6 지분인데 등기소가 8분의 7을 말소했다면 어떻게 되찾나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

말소를 신청한 상대방을 상대로 말소회복등기 소송을 내서 초과 말소된 지분을 되찾아야 합니다. 대법원은 신청서 기재가 판결과 달랐는데 신청서대로 말소된 경우 등기관이 직권으로 말소할 수 없고, 이의신청으로도 되돌릴 수 없다고 보았습니다. 지금은 판결문과 말소등기 신청서의 말소할 사항을 비교해 초과 지분을 확정하십시오.

등기관의 잘못이 분명해 보여도 등기소에 이의신청부터 내서 시간을 쓸 필요는 없습니다. 이 경우 이의신청으로는 말소된 등기를 되돌릴 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 A씨는 B씨를 상대로 토지 8분의 7 지분에 대한 소유권이전등기 말소 소송을 냈고, 2025년 8분의 6 지분만 말소하라는 판결이 확정됐습니다. 그런데 A씨는 말소등기를 신청하면서 신청서의 말소할 사항에 B씨 지분 8분의 7을 적었고, 등기관은 이를 놓치고 8분의 7 전부를 말소했습니다. B씨는 판결과 달리 지워진 8분의 1 지분을 어떻게 되찾을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판결보다 많이 말소된 등기는 등기소가 알아서 고쳐 주나요?

아니요, 등기관이 직권으로 고칠 수 없습니다. 등기신청서의 기재가 등기원인을 증명하는 서면인 판결과 맞지 않는데도 신청서대로 등기가 되었다면, 이는 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 해당하지 않으므로 일단 등기가 된 뒤에는 등기관이 직권으로 말소할 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 등기관이 등기를 마친 뒤 그 등기가 관할 위반이거나 사건이 등기할 것이 아닌 경우임을 발견했을 때에만, 1개월 이내의 기간을 정해 이의 진술 기회를 준 뒤 직권으로 말소하도록 정합니다. 신청정보와 등기원인 정보가 일치하지 않는 경우는 여기에 들지 않습니다.

등기관 처분에 이의신청을 하면 되나요?

이 경우에는 이의신청으로 말소를 되돌릴 수 없습니다. 등기관이 신청에 따라 등기를 마친 적극적 처분은, 그것이 부당했더라도 관할 위반이나 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 해당하지 않는 한 이의 방법으로 말소를 구할 수 없고 소송으로 다투어야 합니다.

사건이 등기할 것이 아닌 경우란 등기신청이 그 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우를 말합니다. 판결보다 많은 지분을 말소해 달라는 신청은 신청정보와 등기원인 정보가 일치하지 않는 경우여서 보정을 명하거나 각하했어야 할 사유였지만, 그것만으로 신청취지 자체가 법률상 허용될 수 없는 경우가 되지는 않습니다.

잘못 말소된 지분은 어떻게 되찾나요?

말소등기를 신청한 상대방을 상대로 말소회복등기 소송을 냅니다. 상대방이 스스로 회복에 응하지 않으면, 그 사람을 상대로 말소회복등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 부적법하게 말소된 지분을 회복합니다. 상대방이 다른 채무가 있다고 주장하더라도 회복등기 의무와 직접 관련이 없으면 거절 사유가 되지 않습니다.

회복 대상 지분에 그 사이 다른 사람이 등기를 했다면 그 사람의 승낙도 필요합니다. 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 하기 때문입니다.

잘못 말소된 지분 회복 대응 순서

• 서류 대조 - 판결문 주문과 말소등기 신청서의 말소할 사항을 비교합니다. 초과 말소된 지분이 회복 범위입니다.
• 상대방에게 회복 요구 - 말소를 신청한 사람에게 초과 부분의 회복등기 신청 협력을 내용증명으로 요구합니다. 응하면 소송 없이 끝납니다.
• 이해관계인 확인 - 말소 뒤 그 지분에 등기한 사람이 있는지 확인합니다. 있으면 승낙을 받거나 승낙 청구를 함께 합니다.
• 처분금지가처분 - 상대방이 그 지분을 처분할 우려가 있으면 가처분을 먼저 신청합니다. 회복 전 제3자 등기를 막습니다.
• 말소회복등기 소송 - 상대방을 상대로 회복등기절차 이행 판결을 받아 등기를 신청합니다. 판결 확정 뒤 단독으로 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소된 지분이 이미 제3자에게 넘어갔거나 등기관의 과실로 손해가 생긴 경우의 국가배상 문제는 등기 연혁과 손해를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기의 말소와 회복을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기관은 어떤 경우 신청을 각하해야 하나요?
  부동산등기법 제29조가 정한 11가지 경우입니다. 관할 위반, 사건이 등기할 것이 아닌 경우, 신청 권한 없는 사람의 신청, 신청정보와 등기원인 정보의 불일치 등이 포함됩니다. 다만 잘못된 부분을 보정할 수 있고 신청인이 보정명령 다음 날까지 보정하면 각하하지 않습니다.
• 판결보다 많이 말소하면 등기소가 직권으로 고치나요?
  고칠 수 없습니다. 대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다11896 판결은 신청서 기재가 판결과 부합하지 않는데도 신청서대로 등기가 된 경우 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 해당하지 않으므로 등기관이 직권으로 말소할 수 없다고 했습니다. 이 판결은 8분의 7 말소 사안을 직접 다룬 것입니다.
• 직권말소는 어떤 경우에만 가능한가요?
  등기가 관할 위반이거나 사건이 등기할 것이 아닌 경우임을 등기관이 발견했을 때입니다. 부동산등기법 제58조 제1항에 따라 등기관은 이해관계인에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의를 진술하지 않으면 말소한다는 뜻을 통지하고, 이의가 없거나 각하되면 직권으로 말소합니다.
• 등기관 처분에 이의신청하면 안 되나요?
  이 경우에는 이의신청으로 말소를 되돌릴 수 없습니다. 대법원 1996. 3. 4. 자 95마1700 결정은 등기관이 신청에 따라 등기를 마친 처분은 관할 위반이나 사건이 등기할 것이 아닌 경우가 아니면 이의 방법으로 말소를 구할 수 없고 소송으로 다투어야 한다고 했습니다.
• 사건이 등기할 것이 아닌 경우란 무엇인가요?
  등기신청이 그 신청취지 자체로 법률상 허용될 수 없음이 명백한 경우입니다. 대법원 95마1700 결정의 기준입니다. 판결과 다른 지분을 기재한 신청은 신청정보와 등기원인 정보가 일치하지 않는 경우로 보정이나 각하 사유에 그칠 뿐, 신청취지 자체가 법률상 허용될 수 없는 경우는 아닙니다.
• 회복등기 소송은 누구를 상대로 내나요?
  말소를 신청해 이익을 얻은 등기의무자, 즉 판결을 받아 말소를 신청한 상대방입니다. 대법원 2004다11896 판결은 등기의무자가 불응하면 그를 상대로 말소회복등기절차 이행 판결을 받아 부적법하게 말소된 등기를 회복해야 한다고 했습니다. 상대방의 다른 채권 주장은 거절 사유가 되지 않습니다.
• 그 사이 다른 사람이 등기했으면 어떻게 하나요?
  그 사람의 승낙이 필요합니다. 부동산등기법 제59조는 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 승낙을 거부하면 실체법상 승낙의무를 근거로 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 회복등기 소송과 함께 냅니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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