등기·명의신탁

등기부에 소유자 이름이 잘못 적혀 있으면 어떻게 고치나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

등기부에 적힌 사람과 실제 소유자가 같은 사람이라면 이름이 잘못 적혔더라도 등기명의인 표시경정등기로 고칠 수 있습니다. 판례는 명의인의 동일성을 바꾸지 않는 성명·주소 등의 정정을 표시경정으로 보고, 부동산등기법은 명의인이 단독으로 신청하도록 정합니다. 지금은 등기부의 주민등록번호와 주소가 본인 것과 같은지부터 확인하십시오.

등기부 이름이 틀렸다고 해서 소유권이전등기를 새로 하거나 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아파트를 사서 소유권이전등기를 마쳤는데, 2026년 대출을 받으려고 등기부를 떼어 보니 소유자 이름이 한 글자 틀리게 적혀 있었습니다. 주민등록번호 앞자리와 주소는 A씨 것과 같았습니다. A씨는 이름이 다르면 자신이 소유자로 인정받지 못하는지, 어떻게 고쳐야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부 이름이 실제와 다르면 표시경정등기로 고칠 수 있나요?

네, 사람이 같다면 표시경정등기로 고칠 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결은 등기명의인의 표시경정이 등기부에 적힌 성명, 주소 등에 착오나 빠진 부분이 있을 때 명의인으로 적힌 사람의 동일성을 바꾸지 않고 이를 정정하는 것이라고 보았습니다.

대법원 1995. 6. 13. 선고 94다36360 판결도 등기상 명의인의 기재가 실제와 일치하지 않더라도 인격의 동일성이 인정되면 표시정정의 대상이 될 뿐이라고 보았습니다. 이름이 틀렸다는 사정만으로 등기가 무효가 되거나 소유권을 잃지는 않습니다.

표시경정등기는 누가 어떻게 신청하나요?

등기명의인이 혼자 신청합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기를 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하도록 정합니다. 매도인 등 다른 사람의 협력은 필요하지 않습니다.

신청할 때는 등기부에 적힌 사람과 신청인이 같은 사람임을 보여 주는 자료를 붙입니다. 주민등록표 초본, 가족관계 관련 증명서처럼 이름이 바뀌거나 잘못 적힌 경위를 보여 주는 서류가 쓰입니다. 등기소는 이 자료로 동일성을 판단합니다.

등기소 실수로 이름이 틀렸다면 직권으로 고쳐 주나요?

등기관의 잘못이라면 직권으로 고칩니다. 등기관이 등기를 마친 뒤 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 생긴 것임을 발견하면 지체 없이 직권으로 경정해야 합니다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 합니다.

신청서에는 제대로 적었는데 등기부에 잘못 올라갔다면, 등기소에 신청서 사본을 근거로 잘못을 알리고 직권 경정을 요청합니다. 신청서 자체에 잘못 적었다면 명의인이 경정등기를 신청해야 합니다.

사람 자체가 다르면 어떻게 해야 하나요?

사람이 바뀌는 경정은 허용되지 않습니다. 같은 판결은 공유자 2명 중 1명의 지분을 없애 나머지 1명의 단독 소유로 경정해 달라는 신청처럼 소유자가 바뀌는 결과가 되는 경정은 동일성을 잃으므로 받아들일 수 없다고 보았습니다. 이런 신청은 등기할 것이 아닌 경우로 각하됩니다.

등기부에 전혀 다른 사람이 소유자로 올라 있다면 표시경정이 아니라 소유권이전등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 구해야 합니다. 이때는 상대방의 협력을 받거나 소송으로 판결을 받아야 합니다.

등기명의인 표시경정 진행 순서

• 등기부 확인 - 성명, 주민등록번호, 주소가 본인과 어디까지 일치하는지 확인합니다. 동일성 판단의 출발점입니다.
• 잘못의 원인 확인 - 신청서 사본을 받아 신청 단계 잘못인지 등기관 잘못인지 확인합니다. 신청 경정과 직권 경정이 갈립니다.
• 동일인 증명 서류 준비 - 주민등록표 초본 등 동일인임을 보여 주는 서류를 준비합니다. 경정 신청에 붙입니다.
• 경정등기 신청 - 등기명의인이 단독으로 등기소에 신청합니다. 직권 경정 대상이면 등기소에 요청합니다.
• 각하 시 이의 - 경정 신청이 각하되면 등기관의 처분에 대한 이의신청을 검토합니다. 동일성이 인정되지 않으면 소송으로 방향을 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오래전 등기여서 명의인이 이미 사망했거나 이름 외에 주민등록번호까지 다르게 적혀 있다면 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 관련 분쟁과 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이름이 틀리면 등기가 무효가 되나요?
  무효가 되지 않습니다. 대법원 1995. 6. 13. 선고 94다36360 판결은 등기상 명의인의 기재가 실제와 일치하지 않더라도 인격의 동일성이 인정되면 표시정정의 대상이 될 뿐이라고 보았습니다. 실제 소유자와 등기부상 명의인이 같은 사람이라면 소유권에는 영향이 없습니다.
• 표시경정등기란 무엇인가요?
  등기부에 적힌 명의인의 성명, 주소 등에 착오나 빠진 부분이 있을 때 명의인의 동일성을 바꾸지 않고 정정하는 등기입니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결이 이렇게 정의했습니다. 이름 오기, 주소 오기, 주민등록번호 일부 누락이 대표적인 예입니다.
• 매도인과 함께 신청해야 하나요?
  아닙니다. 부동산등기법 제23조 제6항은 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기를 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하도록 정합니다. 명의인 본인이 동일인임을 증명하는 서류를 붙여 등기소에 신청하면 되고, 매도인이나 금융기관의 협력은 필요하지 않습니다.
• 등기소 잘못이면 비용을 내야 하나요?
  등기관의 잘못이라면 직권으로 경정해야 합니다. 부동산등기법 제32조 제2항은 등기관이 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 생긴 것임을 발견하면 지체 없이 직권으로 경정하도록 정합니다. 신청서 사본으로 등기관 잘못임을 보여 주고 직권 경정을 요청하십시오.
• 다른 사람 이름으로 바꾸는 경정도 되나요?
  안 됩니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다33214 판결은 공유등기를 1인의 단독 소유로 바꾸는 경정처럼 소유자가 바뀌는 결과가 되는 경정은 동일성을 잃어 허용되지 않는다고 보았습니다. 이런 신청은 부동산등기법 제29조 제2호의 등기할 것이 아닌 경우로 각하됩니다.
• 경정 신청이 각하되면 어떻게 하나요?
  등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 부동산등기법 제100조의 절차입니다. 동일성이 인정되지 않아 각하된 것이라면 이의보다 소유권이전등기 말소나 진정명의회복을 위한 소송으로 방향을 바꾸는 편이 맞습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

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