등기·명의신탁

확정판결로 이전등기를 신청했는데 등기관이 명의신탁 효력을 다시 따질 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 확정판결로 소유권이전등기를 신청했다면 등기관은 명의신탁약정이 부동산실명법 특례에 해당하는지를 다시 심사할 수 없습니다. 등기관에게는 신청서와 첨부서류, 등기부로 등기요건을 확인하는 형식적 심사권만 있기 때문입니다. 지금은 판결 주문과 첨부정보에 형식상 빠진 것이 없는지부터 확인하십시오.

판결로 이전등기를 신청할 때 상대방의 협조나 동의서를 따로 받을 필요는 없습니다. 승소한 등기권리자가 단독으로 신청합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 아파트를 사면서 당시 혼인신고를 하지 않고 함께 살던 B씨 이름으로 등기했습니다. 두 사람은 2021년 혼인신고를 했고, 이후 사이가 틀어져 A씨는 2025년 B씨를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 내 승소 판결을 받아 확정됐습니다. 2026년 A씨가 판결로 이전등기를 신청하자, 등기관은 처음 명의신탁 때 법률상 배우자가 아니었으니 부동산실명법 특례에 해당하는지 다시 보겠다며 각하를 예고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기관은 등기신청을 어디까지 심사하나요?

형식적 심사만 합니다. 등기관은 등기원인의 실질적 요건을 따지지 않고 신청서와 첨부서류, 등기부를 보고 등기요건을 갖췄는지만 심사할 권한을 가집니다. 대법원 2002. 10. 28. 자 2001마1235 결정은 확정판결에 기한 소유권이전등기 신청에서 등기관이 부동산실명법의 배우자 특례에 해당하는지를 다시 심사해 명의신탁약정의 유효 여부를 가리는 것은 형식적 심사권의 범위를 넘어 허용되지 않는다고 보았습니다.

각하 사유도 법에 정해져 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 관할 위반, 등기할 것이 아닌 사건, 첨부정보 누락처럼 정해진 사유가 있을 때에만 등기관이 신청을 각하하도록 규정합니다.

확정판결이 있으면 누가 등기를 신청하나요?

승소한 등기권리자가 단독으로 신청합니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 상대방 없이 판결정본과 확정증명을 첨부해 신청할 수 있습니다. 판결 이유에서 명의신탁의 효력이 이미 판단됐다면 등기관이 이를 다시 뒤집어 볼 권한은 없습니다. 판결이 확정되지 않았더라도 가집행선고만으로는 등기를 신청할 수 없으므로, 확정 여부를 먼저 확인합니다.

사실혼 중 명의신탁한 뒤 혼인하면 등기가 유효해지나요?

혼인한 때부터 유효해집니다. 부동산실명법은 배우자 명의로 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 명의신탁약정과 그 등기를 무효로 하지 않습니다. 같은 결정은 처음 명의신탁 때는 무효였더라도 이후 혼인해 법률상 배우자가 되고 예외 사유가 없으면 그때부터 특례가 적용돼 등기가 유효해진다고 보았습니다.

등기관 각하 대응 순서

• 판결 확인 - 판결 주문이 등기절차 이행을 명하는지, 확정증명이 있는지 확인합니다. 주문이 불명확하면 경정을 먼저 검토합니다.
• 첨부정보 점검 - 판결정본, 확정증명, 취득세 납부 영수증 등 필요한 첨부정보를 빠짐없이 냅니다. 형식 요건 누락은 정당한 각하 사유입니다.
• 의견서 제출 - 등기관이 실질 심사를 예고하면 형식적 심사권의 한계와 판례를 적은 의견서를 냅니다. 보정 명령에는 기한 안에 응합니다.
• 이의신청 - 각하 결정을 받으면 관할 지방법원에 이의신청을 합니다. 등기관이 속한 등기소를 거쳐 제출합니다.
• 등기 실행 - 이의가 받아들여지면 법원이 등기관에게 등기 실행을 명합니다. 실행 뒤 등기사항증명서로 결과를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결 주문이 등기원인이나 대상 부동산을 특정하지 못했거나 가집행선고만 있는 경우에는 판결문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환 소송과 판결에 의한 등기, 등기관 처분 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기관의 심사는 형식적 심사인가요?
  형식적 심사입니다. 등기관은 등기원인의 실질적 요건을 따지지 않고 신청서, 첨부서류, 등기부로 등기요건 충족 여부만 심사합니다. 대법원 2002. 10. 28. 자 2001마1235 결정이 이 원칙을 확인했습니다.
• 등기관은 어떤 경우에 신청을 각하하나요?
  법에 정한 사유가 있을 때에만 각하합니다. 관할이 아닌 경우, 등기할 것이 아닌 경우, 신청 권한이 없는 경우, 첨부정보를 내지 않은 경우, 취득세나 수수료를 내지 않은 경우 등이 대표적입니다. 보정할 수 있는 잘못은 보정 명령 다음 날까지 고치면 각하되지 않습니다.
• 판결로 하는 등기는 혼자 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 등기절차의 이행이나 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청합니다. 판결정본과 확정증명을 첨부하면 상대방의 협조가 필요 없습니다.
• 배우자 명의신탁은 유효한가요?
  조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 부동산실명법의 무효 규정과 과징금, 벌칙 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 배우자 명의로 등기한 명의신탁은 목적이 정당하면 유효하게 취급됩니다.
• 명의신탁 뒤 혼인하면 등기가 유효해지나요?
  혼인한 때부터 유효해집니다. 대법원 2002. 10. 28. 자 2001마1235 결정은 처음 명의신탁 때 무효였더라도 이후 수탁자와 혼인해 법률상 배우자가 되고 예외 사유가 없으면 그때부터 배우자 특례가 적용된다고 보았습니다.
• 등기관의 각하 결정에 어떻게 불복하나요?
  등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. 신청서는 등기소에 제출하고, 법원이 이의를 받아들이면 등기관에게 등기 실행을 명합니다.

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