등기·명의신탁

할아버지 명의 땅인데 토지대장 생년월일이 달라 상속등기가 각하되면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

등기부 명의인과 돌아가신 분이 같은 사람이라는 점을 제출 서류와 등기기록만으로 확인할 수 없으면 상속등기는 각하되고, 이웃의 동일인보증서만으로는 부족합니다. 대법원 2017마6419 결정으로 등기관의 심사 범위와 재신청·소유권 확인 판결 두 갈래의 해법을 정리했습니다.

동일인임을 서류로 다시 증명하거나, 소유권을 확정하는 판결을 받아야 등기할 수 있습니다. 등기관은 신청정보와 첨부정보, 등기기록만으로 심사하고, 대법원도 이 범위에서 동일인으로 보기 어렵다며 각하를 유지했습니다. 각하됐다고 상속받을 권리 자체가 없어지는 것은 아니고, 같은 신청을 그대로 반복할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 아버지 형제들과 상속재산분할협의를 마치고, 1960년대에 할아버지 이름으로 등기된 논의 지분을 자기 앞으로 상속등기하려 했습니다. 그런데 토지대장의 소유자란에 할아버지와 생년월일이 다른 주민등록번호가 적혀 있었습니다. A씨는 마을 어른 두 분의 동일인보증서와 법무사의 보증서를 내고, 대장의 주민등록번호도 지워 달라고 해 다시 냈습니다. 그래도 2026. 2. 등기소는 동일인 소명이 부족하다며 신청을 각하했습니다. A씨는 이제 어떤 방법으로 등기를 받아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 등기명의인과 피상속인을 동일인으로 인정하기 어렵다고 보고 재항고를 기각했습니다. 사안의 땅 지분은 1964년 한 사람 이름으로 등기되어 있었고, 신청인은 그가 1973년 사망한 자기 피상속인이라며 협의분할에 따른 상속등기를 신청했습니다. 신청인은 제적등본, 이웃 두 사람과 법무사의 동일인보증서, 주민등록표 정보 부존재 통지서를 냈습니다.

문제는 카드식 구 토지대장에 나중에 추가된 명의인의 주민등록번호가 피상속인과 생년월일이 달랐다는 점입니다. 신청인의 요청으로 그 번호를 지운 토지대장을 냈지만, 잘못 기재된 경위나 소유권을 증명할 다른 자료는 없었습니다. 대법원은 먼저 “등기관은 등기신청이 있는 경우 부동산등기법에 정해진 내용과 절차에 따라 신청정보와 첨부정보 그리고 등기기록에 기초하여 등기신청이 적법한지 여부를 심사할 권한이 있다.”라고 밝혔습니다. 이 자료만으로는 동일인이라고 선뜻 인정하기 어렵다는 결론입니다. 신청인은 원심이 필요한 심리를 다하지 않았다고 다투었지만, 대법원은 등기관의 각하와 이의신청을 배척한 원심 판단에 잘못이 없다고 보았습니다.

동일인보증서를 냈는데 왜 받아 주지 않나요?

등기관은 서류에 적힌 내용끼리 맞는지를 보는 것이어서, 공적 장부가 가리키는 사람과 다르다는 의문을 보증서만으로 풀기 어렵기 때문입니다. 이 사안에서는 토지대장이라는 공적 장부에 다른 생년월일이 적혀 있었습니다. 이웃이나 법무사가 같은 사람이라고 보증해도 그 기재가 왜 틀렸는지는 설명되지 않습니다. 대장에서 번호를 지운 것도 같은 이유로 소명이 되지 않았습니다. 피상속인의 주민등록표가 남아 있지 않다는 정보 부존재 통지서도 주소를 직접 이어 주지는 못했습니다. 결국 공적 장부 사이의 모순을 설명하는 공적 서류가 있느냐가 결론을 가릅니다.

현행 법령은 주민등록번호가 등기기록과 같고 주소만 다른 경우처럼 동일성을 확인할 수 있으면 각하하지 않도록 정하고 있습니다. 그러나 옛 등기처럼 등기기록에 주민등록번호가 없으면 이 예외를 쓰기 어렵고, 결정의 기준은 지금도 그대로 통합니다. 한자 이름이 다른 경우는 「토지조사부의 증조부 한자 이름이 한 글자 다른데 상속을 이유로 등기를 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

각하된 뒤에는 어떤 방법으로 등기를 받나요?

같은 사람이라면 자료를 보완해 다시 신청하고, 다른 사람이라면 소유권 확정 판결을 받아야 합니다. 대법원은 두 갈래를 결정문에 직접 적었습니다. 동일인이라면 토지대장 소유자란 주민등록번호가 잘못 기재된 경위나 소유권 증명에 관한 다른 자료를 추가로 확보해 다시 신청해야 합니다. 대장 작성 당시의 정리 문서, 옛 주소지 기록, 세금 납부 기록 등이 후보가 될 수 있습니다.

동일인이 아니라면 대장에 적힌 사람이나 그 상속인을 상대로 그 지분이 신청인의 소유임을 확정하는 판결을 받아야 합니다. 상대방의 인적사항을 찾는 것부터 시작해야 하므로 시간이 걸리고, 상대방이 이미 사망했다면 그 상속인 전원을 찾아야 합니다. 소송에서는 할아버지가 땅을 샀거나 오래 경작해 온 사정을 보여 줄 자료가 중요합니다. 어느 쪽인지 불분명하면 자료 조사를 먼저 하고 길을 정하는 편이 비용을 줄입니다.

상속등기 각하 대응 순서

• 각하 사유 확인 - 각하 결정문에 적힌 조항과 이유가 동일인 소명 부족인지 확인합니다.
• 공적 장부 대조 - 등기부, 한자부책식 구 토지대장, 카드식 토지대장, 제적등본의 이름·주소·생년월일을 표로 맞춰 봅니다.
• 오기 경위 자료 수집 - 대장에 다른 번호가 들어간 경위를 보여 줄 행정 기록과 소유 관련 자료를 찾습니다.
• 길 선택 - 자료가 갖춰지면 다시 신청하고, 다른 사람으로 보이면 대장상 명의자나 상속인을 상대로 소송을 준비합니다.
• 이의신청 검토 - 제출했던 자료만으로도 각하가 잘못됐다고 볼 때에만 이의신청을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공적 장부에 남은 이름·주소·생년월일의 차이와 그 경위를 보여 줄 자료가 있는지에 따라 재신청과 소송 중 택할 길이 달라집니다. 법무법인 윤성은 오래된 상속 부동산의 등기 절차 검토와 소유권 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속등기는 상속인 혼자서 신청할 수 있나요?
  네, 상속에 따른 등기는 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청합니다. 다만 협의분할로 한 사람이 받는 경우에는 분할협의서와 다른 상속인의 인감증명 등 첨부정보를 갖춰야 합니다.
• 등기 각하에 이의신청하면서 새 서류를 낼 수 있나요?
  아니요, 이의신청은 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 할 수 없습니다. 새 자료가 있다면 보완해 등기를 다시 신청하는 것이 맞고, 이의신청은 원래 낸 자료만으로 각하가 잘못된 경우에 씁니다.
• 등기부 주소와 피상속인 제적등본 주소가 다르면 바로 각하되나요?
  그렇지는 않습니다. 행정구역 변경처럼 주소가 바뀐 경위가 공적 서류로 이어지면 동일인으로 볼 수 있습니다. 이 결정에서는 주소보다 토지대장의 다른 생년월일과 그 경위 자료가 없다는 점이 결론을 갈랐습니다.
• 토지대장 주민등록번호를 지워 달라고 하면 해결되나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원은 번호를 지운 토지대장이 제출됐어도 잘못 기재된 경위나 소유권을 증명할 다른 자료가 없으면 동일인으로 인정하기 어렵다고 보았습니다.
• 등기명의인이 할아버지가 아닌 다른 사람이면 땅을 포기해야 하나요?
  바로 포기할 일은 아닙니다. 할아버지가 실제로 소유했다는 자료가 있다면 대장상 명의자나 그 상속인을 상대로 소유권을 확정하는 판결을 받아 등기할 길이 있습니다. 소유 근거 자료가 있는지부터 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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