등기·명의신탁

토지대장에 주소가 없고 이름도 다른 미등기 땅, 산 사람이 등기할 방법은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매수인이 곧바로 자기 이름으로 보존등기를 할 수는 없고, 대장상 소유자의 상속인 명의로 먼저 보존등기를 한 뒤 이전등기를 받는 순서를 밟아야 합니다. 부동산등기법 제65조는 대장상 최초 소유자나 그 상속인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람만 보존등기를 신청하게 하므로, 대장 기재를 지적소관청에서 정정하거나 판결을 받아야 합니다. 지금은 매도인의 제적등본과 토지대장 연혁을 함께 떼어 이름이 어디서 어긋나는지 확인하십시오.

매수인이 토지대장에 자기 이름을 올려 달라고 소관청을 설득할 필요는 없습니다. 대장상 소유권 이전 등록을 받아도 그 이름으로 바로 보존등기를 할 수는 없기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 B씨에게서 미등기 밭 369제곱미터를 3,000만원에 사고 지금까지 농사를 지어 왔습니다. 2025년 B씨가 사망했다는 소식을 듣고 등기하려고 보니, 토지대장에 소유자 주소가 비어 있고 이름도 제적등본과 한 글자가 달랐습니다. 등기소는 이대로는 보존등기가 안 된다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 땅의 보존등기는 누가 신청할 수 있나요?

토지대장이나 임야대장에 최초 소유자로 등록된 사람 또는 그 상속인, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람만 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제65조가 정한 신청인입니다.

대장상 최초 소유자에게서 땅을 산 매수인은 이 목록에 없습니다. 그래서 매도인이나 그 상속인 명의로 보존등기를 먼저 하고, 매매를 원인으로 매수인에게 이전등기를 하는 두 단계를 거칩니다. 매수인은 상속인을 대위해 보존등기를 신청할 수 있습니다.

대장상 이름과 주소가 틀리면 어떻게 고치나요?

지적소관청에 등록사항 정정을 신청하거나 소관청의 직권 조사를 요청해 바로잡습니다. 판례는 대장 등재 당시 소유자 성명이나 주소가 빠지거나 틀린 경우, 그 오류를 증명할 권한은 지적공부 소관청에만 있다고 보았습니다.

정정된 대장 등본을 첨부해야 보존등기가 수리됩니다. 소관청이 아닌 다른 행정청이나 이웃이 작성한 확인서만으로는 등기 요건을 갖추지 못합니다. 정정 신청은 토지소유자가 하므로 매도인의 상속인이 신청인이 되고, 매수인은 옛 매매계약서와 납세 기록으로 조사를 돕습니다.

대장 정정이 안 되면 방법이 없나요?

판결을 받아 보존등기를 하는 길이 있습니다. 대장상 소유자를 특정할 수 없으면, 매수인이 상속인을 대위해 국가를 상대로 토지가 상속인 소유라는 확인 판결을 받고, 상속인을 상대로 매매에 따른 이전등기 판결을 받습니다. 두 판결로 상속인 명의 보존등기와 매수인 앞 이전등기를 함께 신청합니다.

국가를 상대로 한 소유권 확인은 언제나 허용되지 않습니다. 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 대장 기재의 권리추정력이 인정되지 않을 때처럼 특별한 사정이 있을 때만 확인의 이익이 있습니다. 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다45944 판결은 대장 기재에 권리추정력이 없는 경우 국가를 상대로 소유권 확인을 구할 수밖에 없다고 보았습니다.

미등기 토지 보존등기 대응 순서

• 서류 대조 - 토지대장 연혁과 매도인의 제적등본, 가족관계등록부를 대조해 이름과 주소가 어디서 어긋나는지 찾습니다.
• 상속인 확정 - 매도인의 상속인 전원을 가족관계등록부로 확인합니다. 보존등기와 이전등기의 상대가 됩니다.
• 대장 정정 시도 - 상속인과 함께 지적소관청에 등록사항 정정을 신청합니다. 정정되면 대위 보존등기로 진행합니다.
• 소송 준비 - 정정이 거부되면 국가 상대 소유권 확인과 상속인 상대 이전등기 청구를 함께 준비합니다.
• 등기 신청 - 정정 대장 등본이나 확정판결로 상속인 명의 보존등기와 매수인 앞 이전등기를 연이어 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장에 최초 소유자 없이 이전 등록만 돼 있거나 상속인 일부가 협조하지 않는 경우에는 대장 연혁과 가족관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 토지의 소유권 확인·소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 직접 보존등기를 할 수 없나요?
  할 수 없습니다. 보존등기 신청인은 대장상 최초 소유자나 그 상속인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용 취득자로 한정됩니다. 매수인은 상속인을 대위해 상속인 명의 보존등기를 한 뒤 이전등기를 받습니다.
• 동일인 확인서를 첨부하면 되지 않나요?
  되지 않습니다. 대장 등재 당시의 오류를 증명할 권한은 지적공부 소관청에만 있어, 다른 행정청이나 이웃이 써 준 확인서로는 등기 요건을 갖추지 못합니다. 소관청의 경정 등록을 거친 대장 등본이 필요합니다.
• 매수인이 상속인 대신 보존등기를 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 매수인은 상속인에 대한 이전등기청구권을 보전하려고 상속인을 대위해 등기를 신청할 수 있습니다. 대위 원인을 증명하는 매매계약서와 상속을 증명하는 가족관계 서류를 첨부합니다.
• 국가를 상대로 소유권 확인을 할 수 있나요?
  특별한 사정이 있을 때만 가능합니다. 미등기 토지로서 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 대장 기재의 권리추정력이 인정되지 않을 때 확인의 이익이 인정됩니다. 대장상 소유자가 특정되면 그 사람을 상대로 해야 합니다.
• 대장에 제 이름으로 이전 등록을 받았는데요?
  그것만으로는 소유권을 취득했다고 볼 수 없고 자기 이름으로 바로 보존등기도 할 수 없습니다. 대장상 최초 소유 명의인 앞으로 보존등기를 한 다음 이전등기를 받아야 합니다. 최초 소유자가 대장에 없다면 국가 상대 확인소송을 검토합니다.
• 대장 정정은 누가 신청하나요?
  토지소유자가 지적소관청에 신청합니다. 대장상 소유자가 사망했다면 그 상속인이 신청인이 되고, 소관청은 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 직권으로 조사·측량해 정정할 수도 있으므로 매수인은 직권 정정을 요청할 수 있습니다.

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