등기·명의신탁

미등기 신축건물을 샀는데 건축업자가 보존등기를 했다면 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

미등기 신축건물 매수인은 아직 이전등기를 하지 못해 소유자가 아니므로 건축업자 명의 보존등기의 말소를 자기 이름으로 직접 청구할 수는 없고, 매도인을 대위해서 청구합니다. 부동산 매매의 소유권 변동은 등기해야 효력이 생기고, 말소청구권은 소유자인 매도인에게 있습니다. 지금은 건물 등기부와 건축물대장을 떼어 누구 명의로 보존등기가 됐는지부터 확인하십시오.

건축업자를 상대로 소송을 내기 전에 매도인이 먼저 나서 주어야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 매수인이 매도인의 권리를 대신 행사하는 방법으로 직접 소송을 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 가을 준공만 되고 보존등기는 되지 않은 다세대 신축건물 한 채를 건축주에게서 4억 2천만원에 샀습니다. 2025년 초 잔금을 치르고 이전등기를 하려고 등기부를 떼어 보니, 공사에 참여했던 건축업자 명의로 보존등기가 되어 있었습니다. 건축주는 연락을 피했고, A씨는 건축업자를 상대로 직접 말소를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물을 산 매수인이 직접 보존등기 말소를 청구할 수 있나요?

직접 자기 이름으로 말소를 청구할 수는 없습니다. 부동산 매매로 소유권을 얻으려면 이전등기를 마쳐야 하는데, 미등기 건물을 산 매수인은 아직 등기를 하지 못했으므로 법률상 소유자가 아닙니다. 소유권에 기한 방해제거청구권은 소유자에게 있으므로, 권리 없는 건축업자 명의의 보존등기를 지우라고 청구할 권리는 원래 소유자인 매도인에게 있습니다.

매도인이 신축건물을 원시취득했다면 등기 없이도 소유권을 가지지만, 등기하지 않으면 처분하지 못합니다. 그래서 매도인 명의로 보존등기를 먼저 해야 매수인에게 이전등기를 넘겨줄 수 있고, 그 앞을 막고 있는 무단 보존등기부터 지워야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있어 원안의 결론은 지금도 유지됩니다.

매도인을 대위해서 말소를 청구하려면 무엇이 필요한가요?

매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 지키기 위해 매도인이 건축업자에게 가진 말소청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 이것이 채권자대위권입니다. 매매계약서와 대금 지급 내역으로 매수인의 이전등기청구권이 있다는 점을 증명하고, 매도인이 스스로 말소를 청구하지 않고 있다는 사정을 보여 주면 됩니다.

대위 소송을 내면서 매도인에게 대위 사실을 통지해 두십시오. 통지를 받은 뒤에는 매도인이 건축업자와 합의해 말소청구권을 포기하더라도 매수인에게 대항하지 못합니다.

말소 뒤 매수인 명의 등기는 어떻게 하나요?

무단 보존등기가 말소되면 매도인 명의로 보존등기를 한 뒤 매수인 앞으로 이전등기를 합니다. 매도인이 협조하지 않으면 매수인이 매도인을 대위해 보존등기를 신청할 수 있고, 매도인을 상대로 이전등기 청구 소송을 함께 내 두는 편이 절차를 줄입니다.

보존등기는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람 등이 신청할 수 있습니다. 건축업자가 건축물대장상 명의까지 가져갔다면 대장 정정 문제가 함께 생기므로 대장부터 떼어 보십시오.

소송 중에 건축업자가 건물을 팔아 버리면 어떻게 하나요?

미리 처분금지가처분을 해 두지 않으면 말소 판결을 받기 전에 건축업자가 제3자에게 소유권이전등기나 근저당을 넘겨 사건이 복잡해집니다. 가처분은 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 인정되므로, 무단 보존등기 직후가 신청하기 좋은 시점입니다. 제3자 명의 등기까지 생겼다면 그 등기의 말소도 함께 구해야 합니다.

무단 보존등기 말소 대응 순서

• 등기부·대장 확인 - 건물 등기사항증명서와 건축물대장을 함께 뗍니다. 누구 명의로 어떤 근거로 보존등기가 됐는지 여기서 드러납니다.
• 매매 증빙 정리 - 매매계약서, 계약금·중도금·잔금 이체 내역을 모읍니다. 대위 소송에서 매수인의 이전등기청구권을 증명하는 자료가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 매도인을 대위해 건축업자 명의 등기에 가처분을 신청합니다. 건물이 다른 사람에게 넘어갈 조짐이 보이면 바로 해야 합니다.
• 말소 청구 소송 - 매도인을 대위해 보존등기 말소를 구하고 매도인에게 대위 사실을 통지합니다. 매도인에 대한 이전등기 청구도 함께 묶을 수 있습니다.
• 보존·이전등기 - 말소 판결이 확정되면 매도인 명의 보존등기와 매수인 명의 이전등기를 차례로 마칩니다. 매도인이 협조하지 않으면 판결로 단독 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 건축주가 맞는지 다툼이 있거나 건축업자가 공사대금을 받지 못해 권리를 주장하는 경우에는 도급계약서·건축허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금까지 다 냈으면 제가 소유자 아닌가요?
  아닙니다. 매매로 부동산 소유권을 얻으려면 이전등기를 마쳐야 하므로, 잔금을 다 냈어도 등기 전에는 매도인에 대한 이전등기청구권만 가집니다. 그래서 무단 보존등기의 말소도 매수인 자신의 소유권이 아니라 매도인의 권리를 대위해서 청구합니다.
• 매도인이 연락을 끊었는데 대위 소송이 되나요?
  됩니다. 채권자대위권은 채무자가 스스로 권리를 행사하지 않을 때 쓰는 제도이므로 매도인이 협조하지 않는 사정은 오히려 대위의 전제가 됩니다. 소송을 내면서 매도인에게 대위 사실을 통지하면 그 뒤 매도인이 권리를 처분해도 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 건축업자를 형사 고소할 수도 있나요?
  권리 없이 허위 자료로 보존등기를 했다면 공정증서원본불실기재 등 형사 문제가 될 수 있습니다. 다만 고소만으로 등기가 지워지지는 않으므로, 등기부를 되돌리려면 민사상 말소 청구와 가처분을 별도로 진행해야 합니다. 고소 여부는 보존등기 신청 서류를 확인한 뒤 판단합니다.
• 가처분 없이 바로 소송만 내면 안 되나요?
  낼 수는 있지만 위험합니다. 소송이 진행되는 동안 건축업자가 건물을 팔거나 근저당을 설정하면 새로 등기한 사람까지 상대해야 합니다. 처분금지가처분을 먼저 기입해 두면 그 뒤에 들어온 사람의 권리는 본안 판결에 따라 정리하기 쉬워집니다.
• 말소 판결 뒤 등기는 누가 신청하나요?
  말소등기는 승소한 쪽이 판결로 단독 신청할 수 있습니다. 그 뒤 매도인 명의 보존등기는 매도인이 신청하는 것이 원칙이지만, 매도인이 협조하지 않으면 매수인이 채권자대위로 대신 신청할 수 있고 등기부에는 대위자와 대위원인이 기록됩니다.
• 건축물대장도 건축업자 이름이면 어떻게 하나요?
  건물 보존등기는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람 등이 신청하므로, 대장 명의가 건축업자라면 대장 정정도 함께 해결해야 합니다. 건축주 명의 변경 경위와 허가 서류를 확인하고, 필요하면 소유권 확인 판결을 받아 보존등기 신청 근거로 씁니다.

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