등기·명의신탁

토지조사부의 증조부 한자 이름이 한 글자 다른데 상속을 이유로 등기를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

이름이 다르다는 사정만 있고 같은 사람이라는 합리적 근거를 내지 못하면 상속을 이유로 등기를 받기 어렵습니다. 대법원 2011다56972 판결은 사정명의인과 선대가 같은 사람이라는 점을 엄격하게 증명해야 하고, 이름이 다르면 납득할 만한 근거가 있어야 한다고 보았습니다. 지금은 토지조사부에 적힌 사정 당시 주소와 증조부의 제적등본상 주소를 비교해 보십시오.

한자 이름이 다르다는 이유만으로 소송을 포기할 필요는 없습니다. 다만 행정 착오라는 설명만으로는 부족하고, 같은 사람이라는 다른 증거가 함께 있어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 조상 땅 찾기 서비스로 증조부가 1910년대 토지조사사업 때 임야 3,000㎡를 사정받은 기록을 찾았습니다. 그런데 토지조사부에는 증조부 이름의 가운데 한자가 다른 글자로 적혀 있었고, 그 땅은 지금까지 미등기 상태로 국가가 관리하고 있습니다. A씨는 2025. 6. 담당 공무원의 오기일 뿐이라며 국가를 상대로 소송을 준비하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사정명의인의 후손은 어떻게 소유권을 주장하나요?

사정명의인이 가졌던 토지 소유권을 상속으로 이어받았다고 주장합니다. 일제강점기 토지조사사업에서 소유자로 사정받은 사람은 그 땅의 소유권을 원시적·창설적으로 취득했고, 사정은 토지 소유권의 출발점입니다. 상속은 법률 규정에 따른 권리 취득이어서 등기가 없어도 효력이 생기지만, 그 땅을 처분하려면 먼저 등기를 갖춰야 합니다.

미등기 토지라면 확정판결로 자기 소유권을 증명한 사람이 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 그래서 국가 등을 상대로 소유권확인 소송을 내거나, 다른 사람 명의 등기가 있다면 그 등기의 말소를 구하는 방식으로 진행합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제65조가 보존등기 신청인을 정하고 있습니다.

한자 이름이 다르면 왜 인정받기 어려운가요?

대법원이 동일성 증명을 엄격하게 요구하기 때문입니다. 사정 뒤 100여 년 동안 거래나 전란, 사회 변동으로 소유권이 바뀌었을 가능성이 적지 않은데, 후손은 상속만 내세우면 쉽게 권리를 주장할 수 있습니다. 그래서 선대와 사정명의인이 같은 사람이라는 점은 법관이 확신할 정도로 증명되어야 하고, 의심할 사정이 있는데 함부로 추정해서는 안 됩니다.

이름이 다르면 같은 사람이라고 볼 합리적이고 납득할 만한 근거가 제시되어야 합니다. 위 판결에서도 원심은 조부와 사정명의인이 같은 사람인데 이름이 잘못 적혔다고 보았지만, 대법원은 사정명의인이라는 사람이 실제로 있었는지조차 확인할 수 없다며 파기했습니다.

같은 사람이라는 근거로 무엇을 낼 수 있나요?

사정 당시 주소와 선대의 제적등본상 본적·주소가 일치하는지, 같은 마을 다른 필지의 사정 내역에 선대 이름이 올바르게 적힌 것이 있는지, 지세 납부 기록이나 구 토지대장에 선대 이름이 이어지는지가 대표적입니다. 같은 마을에 이름이 비슷한 다른 사람이 살았는지도 확인해야 합니다. 족보나 문중 기록은 보조 자료로 쓰이지만 그것만으로는 부족한 경우가 많습니다.

증조부가 돌아가신 시기에 따라 상속인과 상속분을 정하는 법규가 달라질 수 있으므로, 사망 연도를 제적등본으로 먼저 확인합니다. 여러 대에 걸쳐 상속이 이어졌다면 각 단계의 상속인을 모두 밝혀야 청구취지가 정해집니다.

사정명의인 상속 소송 대응 순서

• 기록 발급 - 토지조사부, 구 토지대장, 임야조사부, 폐쇄등기부를 발급합니다. 국가기록원과 지자체에서 받을 수 있습니다.
• 가족 기록 확보 - 증조부부터 본인까지 제적등본과 가족관계등록부를 모읍니다. 이름, 본적, 사망일을 확인합니다.
• 동일성 비교표 작성 - 사정 당시 주소와 제적등본 주소, 인근 필지 사정 내역을 비교합니다. 불일치 항목을 따로 적습니다.
• 현재 명의 확인 - 땅이 미등기인지, 다른 사람이나 국가 명의인지 봅니다. 소송의 상대방과 청구가 달라집니다.
• 소송 제기 - 소유권확인이나 말소등기를 청구합니다. 동일성 자료를 중심으로 증거를 구성합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 이미 제3자 명의로 오래 등기되어 있거나 특별조치법에 따른 등기가 있다면 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조상 땅 찾기와 소유권확인·말소등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사정받은 땅은 후손이 바로 가질 수 있나요?
  사정명의인은 소유권을 원시적으로 취득했고 후손은 상속으로 이를 이어받았다고 주장할 수 있습니다. 다만 선대와 사정명의인이 같은 사람이라는 점을 법관이 확신할 정도로 증명해야 합니다.
• 상속받았으면 등기 없이도 제 땅인가요?
  상속은 법률 규정에 따른 권리 취득이어서 등기 없이도 효력이 생깁니다. 다만 그 땅을 팔거나 담보로 잡히려면 먼저 자기 명의로 등기를 해야 하므로, 결국 소송이나 보존등기 절차가 필요합니다.
• 이름 한 글자가 다르면 무엇을 내야 하나요?
  같은 사람이라고 볼 합리적이고 납득할 만한 근거가 필요합니다. 사정 당시 주소와 제적등본 주소의 일치, 인근 필지 사정 내역의 올바른 이름 기재, 지세 납부 기록 등이 근거가 될 수 있습니다.
• 미등기 땅은 어떻게 등기하나요?
  확정판결로 자기 소유권을 증명한 사람은 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 대장상 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인도 신청할 수 있어, 토지대장이나 임야대장의 기재부터 확인합니다.
• 족보만으로도 증명이 되나요?
  족보는 보조 자료로 쓰이지만 그것만으로 동일성을 인정받기는 어렵습니다. 법원은 증거 전체를 보고 자유심증으로 판단하므로 토지조사부, 토지대장, 제적등본 같은 공적 기록끼리의 연결이 더 무겁게 평가됩니다.
• 다른 사람 명의로 등기되어 있다면요?
  그 등기의 원인과 시기를 먼저 확인합니다. 특별조치법에 따른 등기처럼 적법한 것으로 추정되는 등기라면 그 추정을 깨는 증거가 추가로 필요해 소송 난도가 높아지고, 상대방도 국가가 아닌 등기명의자가 됩니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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