등기·명의신탁

임야대장에 이름만 있는 미등기 땅, 국가 상대 소유권확인으로 등기할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대장상 명의인의 주소나 인적사항이 없어 특정할 수 없다면 국가 상대 소유권확인 판결로도 보존등기를 할 수 없어 소송이 부적법할 수 있습니다. 대법원 2020다300893 판결로 사망한 사정명의인 대위의 문제와 확인의 이익, 등기 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 임야대장에 이름만 있고 주소나 인적사항이 없어 명의인을 특정할 수 없다면 국가 상대 소유권확인 소송은 부적법할 수 있습니다. 대법원은 그런 확인판결로는 소유권보존등기를 할 수 없어 확인의 이익이 없다고 보았습니다. 오래 관리해 왔다는 사실확인서만 모아 소송을 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 집안은 할아버지 대부터 마을 뒷산 임야를 관리하며 묘를 써 왔습니다. 그런데 임야는 미등기이고, 임야대장에는 1910년대에 사정받은 다른 사람의 이름과 면·리 이름만 적혀 있습니다. A씨는 그 사람에게서 할아버지가 땅을 샀다고 들었지만 매매 서류는 남아 있지 않습니다. 한 업체는 그 사람을 대위해 국가 상대 소유권확인 판결을 받고 이전등기를 받으면 된다고 안내했습니다. A씨는 2026. 5. 이런 소송으로 정말 등기를 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

원고는 1912. 5.경 임야를 사정받아 지금까지 대장상 소유자로 기재된 사람을 대위해 국가를 상대로 그 사람의 소유임을 확인해 달라고 하고, 그 사람에게는 이전등기를 구했습니다. 대장에는 주소가 면·리까지만 적혀 있고 생년월일 등 신원 정보가 없었습니다. 원고는 상속인을 찾지 못하자 명의인에게 공시송달을 신청했고, 1·2심은 오래 관리해 왔다는 사실확인서만으로 원고 승소 판결을 했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 피대위자가 사망했음을 원고 스스로 인정하면서 피대위자를 바꾸지 않았으므로 대위소송은 당사자적격이 없어 부적법하다고 했습니다. 또 명의인을 특정할 수 없어 소유확인 판결을 받아도 “그에 따른 소유권보존등기를 마칠 수 없으므로” 확인의 이익도 없다고 보았습니다. 사건은 원심법원으로 환송되었습니다.

사망한 사정명의인을 대위하면 왜 안 되나요?

채권자대위소송은 채권자가 채무자에게 가진 권리를 지키려고 채무자의 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 대법원은 피대위자인 채무자가 실존인물이 아니거나 사망한 사람이면 채권자의 채무자에 대한 권리를 인정할 수 없어 대위소송이 부적법하다고 했습니다.

1910년대에 사정받은 사람은 대부분 이미 사망했습니다. 따라서 그 사람이 아니라 상속인들을 피대위자로 삼아야 합니다. 원심은 상속인을 대위한 것으로 너그럽게 볼 수 있다고 했지만, 대법원은 상속인이 있는지조차 밝히지 못한 상태에서 특정되지 않는 상속인의 소유권 확인도 법률상 이익이 없다고 했습니다. 상속인 조사가 소송의 출발점인 셈입니다.

국가 상대 소유권확인은 언제 할 수 있나요?

국가 상대 토지소유권확인은 원칙적으로 미등기 토지이고, 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 또는 국가가 등록명의자의 소유를 부인하며 국가 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있을 때 확인의 이익이 있습니다. 다만 확인판결은 그 판결로 보존등기를 할 수 있어야 의미가 있습니다.

부동산등기법은 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람이 미등기 토지의 보존등기를 신청할 수 있게 하고, 등기규칙은 등기권리자의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보를 내도록 합니다. 대장상 명의인을 특정할 수 없으면 확인판결에도 소유자가 특정되지 않아 보존등기를 할 수 없습니다. 현행 부동산등기법 제65조와 등기규칙 제46조도 같은 내용이어서 이 기준은 지금도 적용됩니다. 미등기 땅의 강제경매 문제는 「등기가 안 된 채무자 땅도 강제경매로 팔 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

그러면 어떤 길로 등기를 할 수 있나요?

먼저 대장상 명의인이 누구인지 특정하는 것이 모든 길의 전제입니다. 명의인이 자기 조상이라면, 대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인으로서 보존등기를 신청하는 방법이 있습니다. 이때는 대장상 인물과 조상이 같은 사람임을 제적등본, 옛 주소 기록으로 보여 주어야 합니다.

명의인이 남이고 그에게서 샀다면, 명의인의 상속인을 상대로 이전등기를 청구하고, 그 전제로 상속인을 대위해 국가 상대 확인을 구하는 구조를 검토합니다. 산 기록이 없더라도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 점유취득시효로 등기를 청구할 수 있습니다. 어느 길이든 상대방인 소유자나 상속인이 특정되어야 판결이 등기로 이어집니다. 상속인이 여럿이고 행방을 모르는 사람이 있으면 그 사람에 대해서는 공시송달로 소송을 진행할 수 있지만, 누구인지는 특정되어 있어야 합니다.

조상 땅 미등기 임야 등기 대응 순서

• 대장 기재 확인 - 임야대장·토지대장의 명의인 성명, 주소, 사정 일자를 열람해 정리합니다.
• 명의인 특정 - 제적등본과 옛 호적으로 명의인과 같은 사람인지, 사망 여부와 상속인을 확인합니다.
• 권리 관계 정리 - 명의인에게서 산 것인지, 오래 점유해 온 것인지 등 청구 근거를 정합니다.
• 피고와 청구 구성 - 상속인을 피고나 피대위자로 하고, 국가 상대 확인청구가 필요한지 검토합니다.
• 소송과 보존등기 - 판결 주문에 소유자가 특정되도록 청구취지를 쓰고 판결로 보존등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장상 명의인을 제적등본으로 특정할 수 있는지, 상속인이 누구인지, 땅을 산 기록이나 점유 기간이 있는지에 따라 등기할 수 있는 길이 달라집니다. 법무법인 윤성은 미등기 토지의 소유권확인·이전등기 소송과 상속인 조사, 보존등기 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대장상 명의인의 상속인을 찾으면 소송이 가능해지나요?
  상속인을 특정하면 그 상속인들을 피대위자나 피고로 삼아 소송을 구성할 수 있습니다. 다만 대장상 명의인과 피상속인이 같은 사람이라는 점도 제적등본 등으로 증명해야 합니다.
• 국가가 소유를 주장하지 않아도 국가를 피고로 할 수 있나요?
  미등기 토지이고 대장상 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때 국가 상대 확인의 이익이 인정됩니다. 등록명의자가 특정되어 있으면 원칙적으로 그 명의인이나 상속인을 상대로 해야 합니다.
• 수십 년 관리해 왔다면 점유취득시효로 등기할 수 있나요?
  20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 등기를 청구할 권리가 생길 수 있습니다. 하지만 등기 청구의 상대방인 소유자나 상속인을 특정해야 하는 문제는 똑같이 남습니다.
• 1·2심에서 이긴 판결도 뒤집힐 수 있나요?
  그렇습니다. 확인의 이익은 법원이 직권으로 조사하는 사항이어서 상대가 다투지 않았더라도 상고심에서 소가 부적법하다고 판단될 수 있습니다. 이 사건도 1·2심 승소 뒤 파기되었습니다.
• 대장에 조상 이름이 있으면 후손이 바로 보존등기를 할 수 있나요?
  대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인은 보존등기를 신청할 수 있습니다. 다만 대장상 인물과 조상이 같은 사람임을 등기소가 확인할 수 있어야 하므로 주소 등이 불충분하면 판결이 필요할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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