농지·산지

등기부에 주인이 있던 조상 땅을 국가가 무주부동산으로 가져가면 시효가 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 등기부상 소유자가 있는 땅을 국가가 무주부동산 공고를 거쳐 국유로 등기하고 점유했다면 자기 소유라고 믿은 데 과실이 있어 등기부취득시효가 부정됩니다. 대법원 판례와 민법 제245조 제2항에 따른 결론입니다. 지금은 폐쇄등기부에서 국가 등기 전 소유자 명의부터 확인하십시오.

국가가 무주부동산 공고를 거쳐 적법하게 등기했다는 말을 들었다고 해서 소송을 포기할 필요는 없습니다. 등기부에 소유자가 있던 땅이라면 국가의 등기부취득시효는 원칙적으로 인정되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제는 2025년 조상 땅을 조회하다가 증조부 명의로 등기되어 있던 임야가 2012년 무주부동산 공고를 거쳐 국가 명의로 등기된 사실을 알게 되었습니다. 증조부는 오래전에 연락이 끊겨 가족도 사망 여부를 뒤늦게 확인했지만, 등기부에는 증조부 이름이 그대로 남아 있었습니다. 2026년 반환을 요청하자 국가는 10년 넘게 등기하고 점유했으니 등기부취득시효가 완성되었다고 답했습니다. A씨 형제는 이 땅을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부에 소유자가 있는 땅을 국가가 무주부동산으로 처리해도 되나요?

아니요, 등기부상 소유자가 있는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산은 소유자가 행방불명되어 생사를 모르더라도 바로 무주부동산이 되지 않습니다. 무주의 부동산은 국유로 하지만, 여기서 무주는 소유자가 없는 것을 말하고 소유자를 찾기 어려운 것과는 다릅니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 때 6개월 이상 이의 제기 기간을 정해 공고하도록 합니다. 원안 당시 이 절차는 국유재산법 제8조에 있었고, 지금은 조문 번호가 제12조로 바뀌었습니다.

국가가 공고를 거쳐 등기했으면 과실이 없는 건가요?

아니요, 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산에 대해 국가가 무주부동산 공고를 거쳐 국유로 등기하고 점유를 시작했다면, 특별한 사정이 없는 한 자기 소유라고 믿은 데 과실이 있다고 봅니다. 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다220679 판결은 이를 이유로 국가의 등기부취득시효를 인정한 원심을 파기했습니다.

등기부취득시효는 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 인정됩니다. 공고 절차만으로 무과실이 증명되지는 않습니다. 판례가 말하는 특별한 사정이 있는지는 공고 전후 국가가 확인한 자료 등 개별 사정을 보고 따로 판단합니다.

국가가 20년 점유했다면 점유취득시효는 어떻게 되나요?

등기부취득시효가 부정되어도 국가가 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 점유취득시효는 따로 문제될 수 있습니다. 원안 판결도 등기부취득시효만 판단하고 점유취득시효는 다시 심리하도록 돌려보냈으므로, 국가의 점유 시작 시기와 점유 형태를 함께 따져야 합니다.

국유화된 조상 땅 되찾기 대응 순서

• 등기 이력 확인 - 폐쇄등기부로 국가 등기 전 소유자 명의를 확인합니다. 소유자가 있었다면 무주부동산이 아닙니다.
• 상속 관계 정리 - 등기부상 소유자의 제적등본과 상속인을 확인합니다. 소송 원고가 정해집니다.
• 국가 등기 경위 조사 - 무주부동산 공고일과 국유 등기일을 확인합니다. 과실 판단의 기초가 됩니다.
• 점유 형태 확인 - 국가가 실제로 도로·청사 등으로 점유했는지 확인합니다. 점유취득시효 항변에 대비합니다.
• 말소 소송 - 국가 명의 등기 말소나 소유권 확인을 청구합니다. 국가의 시효 항변에는 과실과 기간을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기부가 멸실되어 소유자 기록이 불분명하거나 토지가 분할·수용된 경우에는 토지조사부와 구 등기부를 찾아 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가·지방자치단체를 상대로 한 부동산 소유권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무주부동산은 어떤 부동산인가요?
  소유자가 없는 부동산을 말하고 국유로 합니다. 등기부상 소유자가 있는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있다면, 소유자가 행방불명되어 생사를 알 수 없더라도 무주부동산에 해당하지 않습니다.
• 국가는 어떤 절차로 무주부동산을 취득하나요?
  총괄청이나 중앙관서의 장이 6개월 이상의 기간을 정해 정당한 권리자 등이 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고하고, 이의가 없으면 지적소관청에 소유자 등록을 신청합니다. 원안 당시에는 이 절차가 국유재산법 제8조에 있었습니다.
• 등기부취득시효는 어떤 요건이 필요하나요?
  부동산 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 합니다. 이 가운데 무과실은 점유를 시작할 때 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없었다는 뜻입니다.
• 공고를 거쳤는데도 국가에 과실이 있나요?
  있다고 봅니다. 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산에 대해 무주부동산 공고를 거쳐 국유로 등기하고 점유를 시작했다면, 특별한 사정이 없는 한 자기 소유라고 믿은 데 과실이 있습니다.
• 국가가 점유취득시효를 주장하면요?
  등기부취득시효와 별개로 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했는지를 따집니다. 원안 판결도 이 부분은 다시 심리하도록 했으므로, 국가가 언제부터 어떤 용도로 점유했는지 확인해 대응해야 합니다.
• 국가가 등기한 땅은 10년간 팔 수 없나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 소유자 없는 부동산 절차로 취득한 국유재산은 등기일부터 10년간 처분할 수 없고, 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있을 때만 예외가 인정됩니다. 그래서 아직 국유로 남아 있는 경우가 많습니다.

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