농지·산지

소유자가 행방불명이라 국가 앞으로 등기된 땅, 시효로 국가 것이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아니요, 등기부상 소유자가 있는 부동산을 국가가 무주부동산 공고로 국유 등기했다면 점유 개시에 과실이 있어 등기부취득시효가 인정되지 않습니다. 소유자가 행방불명이어도 그 부동산이 곧바로 주인 없는 부동산이 되지는 않기 때문입니다. 지금은 국가 명의 등기의 접수일과 공고 자료부터 확인하십시오.

등기부상 소유자가 따로 있었다면 국가 명의 등기가 10년 넘었다는 이유만으로 되찾기를 포기할 필요는 없습니다. 등기부취득시효는 점유를 시작할 때 과실이 없어야 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 삼촌은 2009년 해외로 나간 뒤 연락이 끊겼고, 삼촌 명의의 지방 임야는 2014년 무주부동산 공고를 거쳐 국가 앞으로 소유권보존등기가 됐습니다. A씨 가족은 2026년 상속 문제를 정리하다가 이 사실을 알았고, 관할 기관은 「10년 넘게 국가 명의로 점유했으니 시효가 완성됐다」고 답했습니다. A씨는 삼촌 명의 부동산을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 행방불명이면 국가가 등기부취득시효로 부동산을 가져갈 수 있나요?

원칙적으로 아니요, 등기부상 소유자가 있는 부동산을 국가가 무주부동산 공고를 거쳐 국유로 등기하고 점유했다면 점유 개시에 과실이 있어 등기부취득시효가 인정되지 않습니다. 소유자가 행방불명돼 생사를 모르더라도 그 부동산이 곧바로 주인 없는 부동산이 되는 것은 아니기 때문입니다.

등기부취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유해야 완성됩니다. 여기서 무과실은 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없다는 뜻이고, 그 증명책임은 시효를 주장하는 쪽에 있습니다.

무주부동산 공고를 거쳤는데도 과실이 있다고 보나요?

그렇습니다. 공고 절차를 거쳤다는 사정만으로 무과실이 되지는 않습니다. 원안 판결 당시 무주부동산 처리 조항은 구 국유재산법 제8조였고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 제12조에서 6개월 이상의 기간을 정해 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고하게 합니다. 조문 위치만 옮겨졌을 뿐 공고를 거쳐 국유로 취득하는 구조는 같아, 등기부상 소유자가 있는 부동산이면 과실이 인정된다는 판례 기준도 그대로 적용됩니다.

주인 없는 부동산은 국유가 되지만, 이는 처음부터 소유자가 없는 경우를 말합니다. 등기부에 소유자 이름이 올라 있고 그 사람이 행방불명일 뿐이라면 이 규정이 적용되지 않습니다.

등기부취득시효가 안 되면 국가는 다른 주장을 할 수 없나요?

국가는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다는 점유취득시효를 따로 주장할 수 있습니다. 점유취득시효는 선의·무과실을 요건으로 하지 않고, 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 그래서 국가의 점유 기간이 20년에 가까우면 이 주장에 대비해야 합니다.

무주부동산 국가 등기 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기사항증명서에서 국가 명의 등기의 접수일과 원인을 확인합니다. 무주부동산 취득인지 다른 원인인지 가립니다.
• 공고 자료 확보 - 무주부동산 공고문과 관보를 찾아 공고일과 이의기간을 확인합니다. 등기부상 소유자가 있었던 사실을 대조합니다.
• 권리자 정리 - 행방불명자의 재산관리인 선임이나 실종선고로 소송할 사람을 정합니다. 청구 주체가 정해져야 소를 낼 수 있습니다.
• 점유 기간 계산 - 국가가 실제로 점유를 시작한 때부터 20년이 지났는지 계산합니다. 점유취득시효 항변에 대비합니다.
• 말소 청구 - 국가 명의 소유권보존등기나 이전등기의 말소를 청구합니다. 시효 항변에는 과실 판례로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 도로·하천에 편입돼 있거나 국가가 20년 넘게 점유해 왔다면 등기부와 점유 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가·지방자치단체를 상대로 한 부동산 소유권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부취득시효의 요건은 무엇인가요?
  부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고, 선의이며 과실이 없어야 합니다. 선의·평온·공연은 추정되지만 무과실은 추정되지 않아 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 과실은 점유를 시작할 때를 기준으로 봅니다.
• 소유자가 행방불명이면 무주부동산인가요?
  아닙니다. 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다220679 판결은 등기부상 소유자가 존재하는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있으면 소유자가 행방불명돼 생사를 알 수 없어도 그 부동산이 바로 무주부동산이 되지는 않는다고 보았습니다.
• 국가의 무주부동산 공고 절차는 어떻게 되나요?
  국가는 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 때 6개월 이상의 기간을 정해 정당한 권리자나 이해관계인이 이의를 제기할 수 있다는 뜻을 공고하고, 그 기간에 이의가 없어야 소유자 등록을 신청할 수 있습니다. 원안 당시에는 구 국유재산법 제8조가 이 절차를 정했습니다.
• 국가가 20년 점유했다고 주장하면요?
  점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기를 청구할 수 있게 하는 제도로, 선의·무과실이 필요 없습니다. 국가가 실제 점유를 시작한 때부터 20년이 지났는지, 그 사이 시효를 중단시킨 소송이 있었는지를 따져 대응해야 합니다.
• 행방불명된 가족 대신 누가 소송하나요?
  가족 등 이해관계인이 법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구해 재산관리인이 소송하거나, 생사불명 기간이 5년이 지났다면 실종선고를 받아 상속인이 소송합니다. 어느 방법이 맞는지는 행방불명 시점과 상속관계에 따라 달라집니다.
• 국가 명의로 등기된 뒤 10년 안에 팔 수 있나요?
  무주부동산 절차로 취득한 국유재산은 등기일부터 10년간은 원칙적으로 처분할 수 없습니다. 그래서 이 기간 안에는 제3자에게 넘어갔을 가능성이 낮지만, 대통령령으로 정한 특별한 사유가 있으면 예외가 있으므로 현재 등기부를 꼭 확인합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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