농지·산지

행방불명된 아버지 명의 땅을 국가가 무주부동산으로 국유화했는데 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 되찾을 수 있습니다. 행방불명된 사람 명의로 사정된 토지는 무주부동산이 아니어서 국가가 국유재산법상 공고 절차로 등기했더라도 국가 소유가 되지 않습니다. 지금은 행방불명된 분에 대한 실종선고부터 청구해 상속인 지위를 확정하십시오.

국가가 공고 절차를 거쳐 등기했다고 해서 그 토지가 확정적으로 국가 것이 된 것은 아닙니다. 공고 절차는 등록 절차일 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1913년 할아버지 명의로 사정된 임야를 물려받았으나 1950년대에 행방불명됐습니다. 2024년 A씨가 조상 땅 찾기 서비스로 확인해 보니, 그 임야는 2011년 국가가 무주부동산 공고 절차를 거쳐 국가 명의로 소유권보존등기를 마친 상태였습니다. 사정명의는 A씨 아버지로 이어진 기록이 확인됐습니다. A씨는 지금이라도 이 땅을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

행방불명자 명의로 사정된 땅을 국가가 국유화하면 되찾을 수 있나요?

네, 되찾을 수 있습니다. 특정인 명의로 사정된 토지는 특별한 사정이 없는 한 사정명의자나 그 상속인 소유로 추정되고, 소유자가 행방불명됐더라도 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되거나 상속인 없는 재산의 국가귀속 절차가 이루어지지 않은 이상 무주부동산이 아닙니다. 대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결은 이런 토지는 국유재산법상 무주부동산 절차를 밟아 국유재산으로 등록되어도 국가 소유가 되지 않는다고 보았습니다.

무주의 부동산은 국유로 한다는 민법 규정은 처음부터 주인이 없는 부동산에만 적용됩니다. 주인이 있는데 행방을 모르는 토지는 여기에 해당하지 않습니다.

국유재산법상 무주부동산 공고는 어떤 효력이 있나요?

국유재산법은 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 때 6개월 이상 이의 제기 기간을 정해 공고하고, 이의가 없으면 지적소관청에 소유자 등록을 신청하게 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」 제12조도 같은 절차를 두고 있습니다. 하지만 이 절차는 지적공부상 등록 절차일 뿐 실제 권리관계를 바꾸지 못합니다.

국가가 이 절차로 등기한 뒤 10년이 지나 등기부취득시효를 주장하는 경우도 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다45057 판결은 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산을 국가가 무주부동산 공고 절차로 등기하고 점유했다면 자기 소유라고 믿은 데 과실이 있다고 보아 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

실종선고는 왜 먼저 받아야 하나요?

행방불명된 분이 법적으로 사망한 것으로 인정되어야 자녀가 상속인으로서 소송을 낼 수 있기 때문입니다. 부재자의 생사가 5년간 분명하지 않으면 법원은 이해관계인이나 검사의 청구로 실종선고를 하고, 실종선고를 받은 사람은 그 5년 기간이 끝난 때에 사망한 것으로 봅니다.

사망으로 보는 시점이 수십 년 전이면 상속인과 상속분은 그 당시 법에 따라 정해집니다. 1950년대 행방불명이면 사망 간주 시점이 1960년 무렵이 될 수 있어, 그 시기 상속 규정을 따로 확인해야 합니다.

국가를 상대로 어떤 소송을 내나요?

상속인이 국가를 상대로 원인무효를 이유로 한 소유권보존등기 말소 청구 소송을 내고, 이기면 그 등기를 말소한 뒤 상속인 명의로 다시 소유권보존등기를 신청합니다. 국가 명의 토지대장 등록도 함께 정정을 구해야 합니다.

국유화된 조상 땅 되찾기 대응 순서

• 사정명의 확인 - 토지조사부·임야조사부에서 사정명의인과 주소를 확인합니다. 원시취득자가 누구인지가 출발점입니다.
• 실종선고 청구 - 가정법원에 행방불명된 분의 실종선고를 청구합니다. 사망 간주 시점이 정해집니다.
• 상속관계 정리 - 사망 간주 시점의 상속법에 따라 상속인과 지분을 정리합니다. 제적등본이 필요합니다.
• 보존등기 말소 소송 - 국가를 상대로 원인무효 보존등기 말소를 청구합니다. 등기부취득시효 항변에 대비합니다.
• 상속인 명의 보존등기 - 판결로 말소한 뒤 상속인 명의 보존등기를 신청합니다. 토지대장 정정도 함께 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국가가 점유를 시작한 지 20년이 지났거나 사정명의인과 행방불명자가 같은 사람인지 다툼이 있으면 조사부와 제적등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조상 땅 찾기와 국가 상대 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자가 행방불명되면 땅이 무주부동산이 되나요?
  아니요. 대법원 1999. 2. 23. 선고 98다59132 판결은 토지 소유자가 행방불명되어 생사를 알 수 없더라도 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되거나 민법 제1053조부터 제1058조까지의 국가귀속 절차가 이루어지지 않은 이상 그 토지가 바로 무주부동산이 되어 국가 소유가 되지는 않는다고 보았습니다.
• 국가가 공고 절차를 밟았으면 국가 땅 아닌가요?
  아닙니다. 국유재산법 제12조는 6개월 이상 이의 기간을 정한 공고 뒤 소유자 등록을 신청하게 하지만, 이는 소유자 없는 부동산을 전제로 한 등록 절차입니다. 무주부동산이 아닌 토지는 이 절차를 밟아 국유재산으로 등록되어도 국가 소유가 되지 않습니다.
• 국가가 등기부취득시효를 주장하면 어떻게 되나요?
  받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다45057 판결은 등기부상 소유자가 있는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산을 국가가 무주부동산 공고 절차로 등기하고 점유했다면 자기 소유라고 믿은 데 과실이 있다고 보았습니다. 등기부취득시효는 점유 개시에 과실이 없어야 합니다.
• 실종선고를 받으면 언제 사망한 것으로 보나요?
  생사 불명 기간이 끝난 때 사망한 것으로 봅니다. 부재자의 생사가 5년간 분명하지 않으면 법원은 이해관계인이나 검사의 청구로 실종선고를 하고, 실종선고를 받은 사람은 그 5년 기간이 끝난 때에 사망한 것으로 봅니다. 그 시점의 상속법에 따라 상속인이 정해집니다.
• 상속인이 없으면 국가에 귀속되나요?
  법이 정한 절차를 거쳐야 국가에 귀속됩니다. 상속인의 존부가 분명하지 않으면 법원이 상속재산관리인을 선임하고 공고한 뒤, 상속인 수색 공고와 특별연고자 분여 절차를 거쳐 분여되지 않은 재산이 국가에 귀속됩니다. 이 절차 없이 무주부동산 공고만으로 국유화할 수는 없습니다.
• 국가 상대 소송은 어떤 청구를 하나요?
  원인무효를 이유로 국가 명의 소유권보존등기의 말소를 청구합니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있고, 원인 없는 등기는 소유권 방해에 해당합니다. 승소하면 등기를 말소하고 상속인 명의로 다시 보존등기를 신청합니다.
• 국가가 그 땅을 이미 팔았으면 어떻게 되나요?
  국유재산법 제12조 제4항은 무주부동산 절차로 취득한 국유재산을 등기일부터 10년간 처분하지 못하게 합니다. 그 뒤 제3자에게 팔렸다면 제3자의 등기부취득시효 등이 문제될 수 있어 사안이 복잡해집니다. 등기부를 먼저 확인하고 처분 경위를 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
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