공유·경계

셋이 공유한 부동산에서 한 명이 상속인 없이 죽으면 그 지분은 누구 것이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공유자가 상속인 없이 사망하면 그 지분은 주인 없는 물건이 되지 않고 다른 공유자들에게 각자의 지분 비율대로 넘어갑니다. 민법 제267조가 이를 정하고 있어, 3분의 1씩 가진 세 사람 중 한 명이 사망하면 남은 두 사람이 6분의 1씩 더 갖게 됩니다. 다만 아파트 같은 집합건물의 대지사용권은 이 규정이 적용되지 않으므로 먼저 부동산 종류를 확인하십시오.

주인 없는 부동산이 되어 곧바로 나라에 넘어간다고 걱정할 필요는 없습니다. 일반 토지·건물의 공유 지분은 남은 공유자에게 돌아옵니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 친구 두 명과 함께 경기도의 창고 부지를 3분의 1씩 나누어 9억원에 샀습니다. 2026년 초 공유자 한 명이 사고로 사망했는데, 미혼에 부모와 형제자매도 먼저 세상을 떠나 상속인이 없었고 유언도 남기지 않았습니다. A씨는 그 3분의 1 지분이 나라로 가는지, 남은 두 사람이 나눌 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인 없이 사망한 공유자의 지분은 어디로 가나요?

다른 공유자들에게 각자의 지분 비율로 귀속됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분이 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속된다고 정합니다.

세 사람이 3분의 1씩 가졌다면 사망한 사람의 3분의 1은 남은 두 사람에게 같은 비율로 나뉘어 6분의 1씩 더해집니다. 결국 남은 두 사람이 2분의 1씩 갖게 됩니다. 남은 공유자들의 지분이 서로 다르면 그 비율대로 나눕니다. 예를 들어 사망자 지분이 5분의 1이고 남은 두 사람이 5분의 3과 5분의 1이라면 사망자 지분을 3대 1로 나눕니다.

상속인이 없다는 것은 어떻게 확정되나요?

상속인이 있는지 분명하지 않으면 법원이 상속재산관리인을 선임해 절차를 밟습니다. 가족관계등록부로 상속인이 없어 보여도, 법률상으로는 이해관계인이나 검사의 청구로 상속재산관리인을 선임하고 공고한 뒤 채권자에게 변제하고 상속인을 찾는 공고를 거칩니다.

상속인 수색 공고 기간 안에 상속권을 주장하는 사람이 없으면, 사망자와 생계를 같이 했거나 요양간호를 한 특별연고자가 가정법원에 재산 분여를 청구할 수 있습니다. 공유 지분이 특별연고자 분여 대상이 되는지, 아니면 민법 제267조에 따라 다른 공유자에게 먼저 귀속되는지는 학설이 나뉘어 있어 사실혼 배우자 같은 연고자가 있다면 따로 따져 보아야 합니다.

아파트 같은 집합건물이면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 집합건물의 구분소유자가 가진 대지사용권에는 민법 제267조가 적용되지 않습니다. 대지사용권은 전유부분과 분리해 처분할 수 없으므로, 구분소유자가 상속인 없이 사망해도 대지 지분만 다른 공유자에게 넘어가지 않고 전유부분과 함께 움직입니다.

이 경우 전유부분과 대지사용권은 상속인 없는 재산 절차를 거쳐 특별연고자에게 분여되지 않으면 국가에 귀속됩니다. 원안은 무주의 부동산은 국유로 한다는 규정을 들었지만, 사망자의 재산은 상속재산 국가귀속 규정이 직접 적용됩니다.

공유자 상속인 부존재 지분 대응 순서

• 상속인 확인 - 사망자의 가족관계증명서·제적등본으로 배우자·직계·형제자매·4촌 이내 방계혈족을 확인합니다. 한 명이라도 있으면 그 사람이 지분을 상속합니다.
• 유언 여부 확인 - 유언이나 사인증여가 있었는지 확인합니다. 유증이 있으면 지분은 수유자에게 갑니다.
• 부동산 종류 확인 - 일반 토지·건물인지 집합건물인지 등기부로 확인합니다. 집합건물 대지사용권은 제267조가 적용되지 않습니다.
• 상속재산관리인 선임 청구 - 이해관계인으로서 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구합니다. 공고와 청산 절차가 이때 시작됩니다.
• 지분이전등기 - 절차가 끝나면 지분 귀속에 따른 이전등기를 신청합니다. 등기를 마쳐야 제3자에게 공유 지분을 주장하기 쉽습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사망자에게 채무가 많거나 사실혼 배우자가 특별연고자로 나설 여지가 있으면 가정법원 절차 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산관리인 선임과 공유 부동산 등기 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3분의 1 지분이면 남은 사람은 얼마씩 받나요?
  남은 두 사람의 지분이 같다면 6분의 1씩 받아 각자 2분의 1이 됩니다. 민법 제267조는 상속인 없이 사망한 공유자의 지분이 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속된다고 정합니다. 남은 공유자의 지분이 서로 다르면 그 비율대로 나눕니다.
• 상속인이 없다는 건 누가 확인하나요?
  가정법원이 선임한 상속재산관리인의 절차를 거쳐 확정됩니다. 민법 제1053조 제1항은 상속인의 존부가 분명하지 않으면 친족이나 이해관계인, 검사의 청구로 법원이 상속재산관리인을 선임하고 공고하도록 정합니다. 공유자도 이해관계인으로서 선임을 청구할 수 있습니다.
• 아파트 대지 지분도 다른 공유자에게 가나요?
  가지 않습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제22조는 전유부분과 분리처분이 금지된 대지사용권에는 민법 제267조를 적용하지 않는다고 정합니다. 대지사용권은 전유부분과 함께 상속인 없는 재산 절차를 거치고, 분여되지 않으면 국가에 귀속됩니다.
• 사실혼 배우자가 있으면 지분을 받을 수 있나요?
  특별연고자로서 분여를 청구할 여지가 있습니다. 민법 제1057조의2 제1항은 상속권을 주장하는 사람이 없을 때 피상속인과 생계를 같이 한 사람 등의 청구로 가정법원이 재산을 분여할 수 있다고 정합니다. 다만 공유 지분이 분여 대상인지는 학설이 나뉘어 개별 검토가 필요합니다.
• 공유자가 지분을 포기해도 같은 결과인가요?
  같습니다. 민법 제267조는 지분 포기와 상속인 없는 사망을 같이 규정해, 포기한 지분도 다른 공유자에게 각 지분 비율로 귀속됩니다. 다만 부동산 지분 포기는 물권의 포기이므로 다른 공유자 앞으로 이전등기를 마쳐야 효력이 생긴다는 것이 판례의 입장입니다.
• 상속인 없는 재산이 국가로 가는 근거는 무엇인가요?
  민법 제1058조 제1항입니다. 특별연고자에게 분여되지 않은 상속재산은 국가에 귀속됩니다. 원안이 든 민법 제252조 제2항(무주의 부동산은 국유)은 처음부터 주인 없는 부동산에 관한 규정이어서, 사망자의 재산에는 제1058조가 더 직접적인 근거가 됩니다.

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