등기·명의신탁

미등기·미등록 땅을 시효취득했으면 국가를 상대로 소유권확인을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 미등기 땅이라도 점유취득시효가 완성되면 소유권이 아니라 소유권이전등기청구권이 생길 뿐이어서 국가를 상대로 소유권확인을 구할 수 없습니다. 원칙은 시효 완성 당시 소유자를 찾아 그를 대위해 보존등기를 한 뒤 이전등기를 받는 것입니다. 지금은 토지조사부와 옛 대장으로 최초 소유자나 상속인을 찾을 수 있는지부터 확인해 보십시오.

미등기 땅이라서 시효취득이 안 된다고 단정할 필요는 없습니다. 등기가 없는 땅도 20년 점유로 등기청구권이 생기고, 이를 등기로 바꾸는 절차가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2002년부터 마을 뒤편의 미등기 밭 800㎡를 경작해 왔고, 이 땅은 토지대장에도 소유자가 비어 있습니다. 2025년 A씨는 20년이 넘었으니 자기 이름으로 등기하고 싶다며, 국가를 상대로 소유권확인 소송을 내면 되는지 물었습니다. 마을 어른들은 일제강점기 조사부에 누군가의 이름이 있었던 것 같다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성되면 바로 소유자가 되나요?

아닙니다. 점유취득시효 기간이 완성되면 소유권취득의 효력이 바로 생기는 것이 아니라 소유권이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐입니다. 미등기 부동산이라도 마찬가지여서 등기 없이 점유자가 소유권을 취득하지 않습니다. 그래서 시효취득자는 소유자로서 국가에 소유권확인을 구할 수 없습니다.

국가를 상대로 한 소유권확인은 토지가 미등기이고 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 또는 국가가 등록명의자의 소유를 부인하며 국가 소유를 주장할 때처럼 특별한 사정이 있을 때만 확인의 이익이 있습니다. 이 확인도 소유자 본인이 구하는 것이고, 시효취득자는 소유자를 대위해 구하는 구조가 됩니다.

소유자를 찾을 수 있으면 어떻게 하나요?

시효 완성 당시 소유자나 그 상속인을 피고로 소유권이전등기를 청구하고, 동시에 그 소유자를 대위해 국가를 상대로 소유권확인을 구합니다. 확인판결을 받으면 소유자 명의로 대위 보존등기를 한 뒤 이전등기를 받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람이 보존등기를 신청할 수 있게 합니다.

소유자를 끝내 찾지 못하면 방법이 없나요?

방법이 있습니다. 소유자 없는 부동산은 국유가 되므로, 국가를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 내는 방법을 검토합니다. 보존등기 신청에 쓰는 확정판결은 확인판결에 한정되지 않아 이행판결도 쓸 수 있고, 원안이 소개한 등기선례는 대장상 소유자 미복구 토지에서 국가 상대 이행판결로 직접 보존등기를 신청할 수 있다고 보았습니다.

다만 그 땅이 국유재산 중 행정재산이라면 시효취득 대상이 아닙니다. 용도폐지돼 일반재산이 된 뒤에야 다시 시효취득 대상이 되므로, 관할 기관에 재산 구분을 먼저 확인합니다.

미등기 토지 시효취득 대응 순서

• 대장·조사부 확인 - 토지대장, 임야대장, 토지조사부, 옛 관보를 발급받아 최초 소유자를 찾습니다. 소유자 유무가 소송 구조를 정합니다.
• 상속인 추적 - 최초 소유자의 제적등본으로 상속인을 확인합니다. 상속인 전원이 피고가 됩니다.
• 점유 20년 입증 - 점유 시작일과 경작·건축 등 사용 모습을 항공사진과 재산세 자료로 모읍니다.
• 소송 구조 결정 - 소유자가 있으면 소유자에게 이전등기, 국가에 대위 확인을 함께 청구합니다. 없으면 국가를 상대로 이전등기를 청구합니다.
• 보존등기 신청 - 확정판결로 대위 보존등기 또는 직접 보존등기를 신청하고 이전등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장상 소유자 표시가 불완전하거나 국가가 행정재산이라고 다투는 경우라면 대장 원본과 관할 기관 회신을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 토지의 소유권확인과 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 땅은 시효 완성만으로 내 것이 되나요?
  아니요, 미등기 땅도 시효 완성으로 소유권이전등기청구권이 생길 뿐 등기 없이 소유권을 취득하지 않습니다. 그래서 시효취득자는 소유자로서 국가에 소유권확인을 구할 수 없고, 소유자를 거쳐 등기를 받아야 합니다.
• 국가 상대 소유권확인은 언제 가능한가요?
  토지가 미등기이고 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 또는 국가가 등록명의자의 소유를 부인하며 국가 소유를 주장할 때처럼 특별한 사정이 있을 때만 확인의 이익이 있습니다.
• 미등기 땅 보존등기는 누가 신청하나요?
  대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 상속인, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람 등이 신청합니다. 시효취득자는 판결을 받아 이 요건을 갖춥니다.
• 시효취득 소송의 피고는 누구인가요?
  시효 완성 당시의 소유자입니다. 소유자가 사망했으면 상속인 전원이 피고가 됩니다. 미등기 땅이라도 옛 대장, 토지조사부, 관보로 소유자를 먼저 찾아야 하고, 그래야 판결을 등기로 옮길 수 있습니다.
• 소유자를 모르면 국가를 상대로 하나요?
  소유자 없는 부동산은 국유가 되므로 국가를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 검토합니다. 국유가 된 뒤 행정재산으로 쓰였다면 시효취득 대상이 아니므로 재산 구분을 먼저 확인합니다.
• 행정재산이 용도폐지되면 다시 가능한가요?
  가능합니다. 행정재산은 시효취득 대상이 아니지만 용도폐지로 일반재산이 되면 그때부터 시효취득 대상이 됩니다. 다만 20년 기간은 일반재산이 된 뒤를 기준으로 다시 따지므로 용도폐지일을 관할 기관 공문으로 확인합니다.

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