등기·명의신탁

방치된 남의 땅에 집 짓고 20년 살면 제 땅이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아니요, 방치된 남의 땅이라는 것을 알면서 집을 짓고 산 무단점유는 20년이 지나도 점유취득시효가 인정되기 어렵습니다. 대법원 전원합의체 판결은 소유권을 얻을 원인이 없다는 사실을 알면서 한 무단점유라면 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 봅니다. 지금은 등기부로 땅 주인을 확인하고 처음 들어가게 된 경위를 적어 두십시오.

오랫동안 관리해 왔다는 사실만으로 땅 주인에게 곧바로 집을 비워 줘야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 소송으로 인도를 청구하고 판결을 받아야 집행할 수 있으므로, 그 사이에 협의 여지를 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 시골로 내려오면서 몇십 년째 비어 있던 남의 땅에 조립식 주택을 짓고 살기 시작했습니다. 땅 주인이 누구인지는 등기부로 알고 있었지만 연락이 닿지 않아 허락 없이 들어갔고, 이후 풀을 베고 담장을 쌓으며 관리해 왔습니다. 2025년 여름 땅 주인의 상속인이 찾아와 집을 비우고 그동안의 사용료를 내라고 하자, A씨는 20년 넘게 살았으니 자기 땅이 된 것 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 땅처럼 관리해 왔으면 소유의 의사가 있는 것 아닌가요?

아닙니다. 소유의 의사가 있는지는 점유자의 마음속 생각이 아니라 점유를 시작하게 된 권원의 성질과 점유를 둘러싼 모든 사정을 보고 외형적·객관적으로 정합니다. 점유자는 일단 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 무단으로 들어간 사실이 증명되면 그 추정이 깨집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제197조 제1항의 추정 규정도 이 판례 법리와 함께 적용됩니다.

풀을 베고 담장을 고치고 재산세를 대신 냈다는 사정은 「관리했다」는 사실일 뿐, 소유권을 얻을 원인이 있었다는 사실이 되지는 않습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 이런 무단점유자는 특별한 사정이 없는 한 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사가 없다고 보았습니다.

주인 없는 땅이면 점유한 사람이 가질 수 있나요?

가질 수 없습니다. 주인이 없는 부동산은 국유로 합니다. 등기부상 소유자가 오래 연락이 닿지 않는 땅은 주인이 없는 땅이 아니라 소유자가 따로 있는 땅이고, 정말 주인이 없는 땅이라면 국가 소유가 됩니다. 국유재산 가운데 행정재산은 시효취득의 대상이 되지 않습니다.

땅 주인이 나타나면 무엇을 요구할 수 있나요?

소유자는 땅의 인도와 건물 철거를 청구할 수 있습니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자에게 점유할 권리가 없으면 거부할 수 없습니다. 땅 위에 지은 집은 소유권을 방해하는 것이어서 방해 제거로 철거를 구할 수 있습니다.

그동안 땅을 쓴 대가도 문제가 됩니다. 법률상 원인 없이 남의 땅을 써서 이익을 얻었다면 그 사용료 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 합니다.

무단점유라도 시효가 인정되는 경우가 있나요?

있습니다. 자기 땅을 사서 들어가면서 경계를 착오해 이웃 땅 일부를 산 땅으로 믿고 넘겨받아 점유했다면 자주점유로 봅니다. 알면서 들어간 무단점유와 달리, 이때는 소유권을 얻을 원인(매매)이 있다고 믿은 것이기 때문입니다.

방치된 땅 무단점유 대응 순서

• 소유자 확인 - 등기사항증명서와 토지대장으로 소유자와 국공유지 여부를 확인합니다. 행정재산이면 시효취득 대상이 아닙니다.
• 점유 경위 정리 - 처음 들어간 연도와 경위, 누구에게서 무엇을 넘겨받았는지 적습니다. 매매로 넘겨받았는지가 자주점유 판단을 가릅니다.
• 매수 협의 검토 - 소유자나 상속인을 찾아 매수나 임대차 계약을 제안합니다. 계약을 맺으면 인도·철거 소송 위험이 줄어듭니다.
• 사용료 부담 계산 - 소유자가 부당이득을 청구할 경우 부담할 사용료 범위를 가늠합니다. 매수 협상에서 이 금액이 기준이 됩니다.
• 소송 대응 준비 - 인도·철거 소송이 오면 점유 경위 자료로 응소합니다. 착오 경계 침범이면 시효 항변이 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모에게서 집을 사서 들어갔거나 이전 점유자가 땅 주인과 계약한 흔적이 있으면 그 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거와 점유취득시효를 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 방치된 땅에 20년 살면 시효취득되나요?
  알면서 들어간 무단점유라면 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권을 얻을 원인이 없다는 사실을 알면서 남의 땅을 무단점유한 경우 특별한 사정이 없으면 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 보았습니다.
• 재산세를 제가 내 왔으면 달라지나요?
  그것만으로는 달라지지 않습니다. 자주점유는 점유를 시작한 권원의 성질과 모든 사정을 보고 객관적으로 판단합니다. 세금 납부는 관리했다는 사정일 뿐 소유권을 얻을 원인이 있었다는 사정은 아니어서, 무단점유라는 사실이 증명되면 추정이 깨지는 결론은 같습니다.
• 자주점유가 아니라는 것은 누가 증명하나요?
  땅 주인이 증명해야 합니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효취득을 부정하는 쪽이 무단점유였다는 사실을 증명해야 합니다. 그래서 소유자는 점유자가 처음 들어간 경위에 관한 자료를 찾아야 합니다.
• 주인 없는 땅은 누구 것이 되나요?
  국가 소유가 됩니다. 민법 제252조 제2항은 무주의 부동산은 국유로 한다고 정합니다. 동산과 달리 부동산은 먼저 점유한 사람이 가질 수 없고, 국유재산 가운데 행정재산은 국유재산법 제7조 제2항에 따라 시효취득의 대상도 되지 않습니다.
• 땅 주인이 집을 철거하라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 소유자는 민법 제213조에 따라 점유자에게 땅의 반환을 청구하고, 제214조에 따라 소유권을 방해하는 건물의 철거를 청구할 수 있습니다. 점유자에게 점유할 권리가 있어야만 거부할 수 있으므로, 시효 항변이 막히면 철거 판결이 나올 수 있습니다.
• 그동안의 땅 사용료도 내야 하나요?
  청구받을 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 사람이 그 이익을 반환하도록 정합니다. 무단점유자는 땅을 쓴 대가, 보통 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 하고, 청구 가능한 기간은 소멸시효에 따라 제한됩니다.

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