등기·명의신탁

전 주인이 옆 땅에 담장과 창고를 지어 쓴 집을 샀는데 그 땅도 시효취득되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

어렵습니다. 전 주인이 소유자 미상의 옆 땅인 줄 알면서 담장과 창고를 지어 썼다면 무단점유로 보아 자주점유 추정이 깨지고, 그 사정을 듣고 집을 샀다면 매수인의 점유도 같은 평가를 받습니다. 지금은 전 주인이 옆 땅을 어떤 경위로 쓰기 시작했는지부터 확인해 보십시오.

집을 산 지 5년밖에 안 됐다고 해서 곧바로 시효취득이 불가능하다고 볼 것은 아닙니다. 전 주인의 점유를 합칠 수 있지만, 그 점유의 하자도 함께 이어받는다는 점이 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 B씨에게서 대지와 주택을 샀습니다. B씨는 1990년대 초 주택을 지으면서 소유자를 모르는 옆 땅에 담장과 대문을 세우고 그 안에 창고를 지어 마당으로 써 왔다고 설명했습니다. 2025년 옆 땅의 상속인이라는 사람이 연락해 오자, A씨는 그 땅을 시효취득할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅인 줄 알고 쓴 점유도 자주점유인가요?

아닙니다. 점유를 시작할 때 소유권을 얻을 근거가 없고 그 사실을 잘 알면서 남의 땅을 무단점유한 것이 증명되면, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있다는 추정이 깨집니다. 대법원 전원합의체가 이 기준을 확인했고 이후 판례도 같습니다.

다만 경계를 잘못 알고 담장을 친 경우처럼 남의 땅이라는 사실을 몰랐다면 달리 볼 수 있습니다. 점유자는 원래 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 무단점유라는 사정은 상대방이 증명해야 하기 때문입니다.

전 주인의 점유를 이어받으면 어떻게 되나요?

매수인은 자기 점유만 주장할 수도, 전 주인의 점유를 합쳐 주장할 수도 있습니다. 전 주인의 점유를 합치면 20년은 쉽게 넘지만 무단점유라는 하자도 함께 이어받습니다. 반대로 자기 점유만 주장하면 하자는 끊기지만 5년으로는 기간이 모자랍니다.

매수인 자신이 그 땅이 옆 땅이라는 사정을 모두 듣고 샀다면 매수인의 점유도 자주점유로 보기 어렵습니다. 처분권한이 없는 사람에게서 그 사실을 알면서 부동산을 넘겨받으면 점유 시작 당시 소유의 의사가 없다고 보기 때문입니다.

앞으로 20년을 더 쓰면 달라지나요?

소유의 의사로 바뀌지 않는 한 달라지지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람에게만 등기로 소유권을 취득하게 합니다. 처음부터 남의 땅인 줄 알고 쓴 점유는 기간이 늘어도 성질이 그대로입니다. 점유의 성질이 바뀌려면 소유자에게서 그 땅을 사는 것처럼 새로운 권원이 생기거나, 소유자에게 소유의 의사를 표시해야 합니다. 그래서 오래 버티기보다 소유자와 매수나 사용료를 협의하는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다.

인접지 무단점유 대응 순서

• 옆 땅 소유관계 확인 - 등기부, 토지대장, 폐쇄등기부를 떼어 소유자와 상속인을 찾습니다. 소유자가 없으면 국가가 상대방이 됩니다.
• 점유 시작 경위 확인 - 전 주인이 담장을 친 이유와 당시 인식을 가족이나 이웃 진술로 확인합니다. 경계 착오인지 무단점유인지를 가르는 자료입니다.
• 매수 당시 설명 정리 - 매매계약서의 면적과 특약, 중개대상물 확인설명서를 봅니다. 옆 땅이 포함된다고 설명받았는지가 드러납니다.
• 측량 - 담장과 창고가 옆 땅을 얼마나 침범했는지 경계측량을 합니다. 매수나 사용료 협의의 기준이 됩니다.
• 해결 방식 선택 - 소유자에게 매수를 제안하거나 사용료를 정하는 방안을 우선 검토합니다. 시효취득 소송은 자주점유 자료가 있을 때만 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 주인이 경계를 착오했다는 자료가 있거나 매매계약서에 옆 땅 부분이 포함돼 있다면 측량도면과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경계 침범 토지의 인도·매수 협의와 점유취득시효 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담장 안쪽 옆 땅도 오래 쓰면 내 땅이 되나요?
  처음부터 남의 땅인 줄 알고 쓴 경우라면 되지 않습니다. 소유권을 얻을 근거 없이 그 사실을 알면서 무단점유한 것이 증명되면 자주점유 추정이 깨집니다. 기간이 길어도 결론은 같습니다.
• 경계를 잘못 알고 담장을 쳤다면 다른가요?
  다르게 볼 수 있습니다. 남의 땅이라는 사실을 몰랐다면 무단점유가 아니어서 자주점유 추정이 유지될 수 있습니다. 무단점유라는 사정은 시효취득을 다투는 쪽이 증명해야 하므로 담장을 친 당시의 사정이 중요합니다.
• 전 주인의 점유 기간을 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있지만 전 주인의 하자도 함께 이어받습니다. 전 주인이 무단점유였다면 합친 점유도 무단점유가 됩니다. 자기 점유만 주장하면 하자는 끊기지만 매수 뒤 기간이 20년에 모자랄 수 있습니다.
• 옆 땅 소유자를 모르면 누구와 다투나요?
  먼저 등기부와 대장으로 소유자와 상속인을 찾습니다. 끝내 소유자가 없는 부동산이면 국유가 되므로 국가가 상대방이 됩니다. 국가 소유가 되면 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지도 다시 따져야 합니다.
• 사정을 알고 산 매수인도 무단점유인가요?
  그렇게 볼 가능성이 높습니다. 처분권한이 없는 사람에게서 그 사실을 알면서 부동산을 넘겨받아 점유를 시작하면 점유 시작 당시 소유의 의사가 없다고 봅니다. 매수 당시 설명 내용이 판단 자료가 됩니다.
• 전 주인에게 책임을 물을 수 있나요?
  매매 목적물에 남의 땅이 포함돼 소유권을 넘겨받을 수 없게 됐다면 매도인의 담보책임을 검토합니다. 다만 매수인이 계약 당시 그 땅이 매도인 것이 아님을 알았다면 손해배상은 청구하지 못합니다.

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