등기·명의신탁

경매로 넘어간 집을 친척 명의로 되사서 20년 살면 취득시효가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 경매에서 다른 사람 이름을 빌려 집을 되사고 그 집에 계속 살았다면 20년이 지나도 점유취득시효로 소유권을 얻기 어렵습니다. 대법원은 이런 명의신탁자의 점유는 남의 부동산인 줄 알면서 한 점유라서 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 보았습니다. 지금은 경매 매수대금을 누가 냈고 명의인과 어떤 약정을 했는지부터 정리해 보십시오.

부모가 그 집에서 계속 살았다는 사실만으로 자녀가 소유권을 주장할 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 법원은 사는 기간보다 어떤 권원으로 살았는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨의 아버지는 2004년 자기 소유 주택이 경매에 넘어가자 친척에게 부탁해 친척 이름으로 그 집을 낙찰받게 했고, 매수대금은 아버지가 마련했다고 합니다. 등기는 친척 명의로 넘어갔지만 아버지는 그 집에 계속 살다 2019년 돌아가셨고, 그 뒤로 어머니와 D씨가 살아왔습니다. 2025년 어머니마저 돌아가신 뒤 상속재산분할로 D씨가 어머니 몫을 모두 상속하기로 했고, D씨는 20년 넘게 점유했으니 취득시효가 완성됐다며 친척에게 소유권이전등기를 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매에서 남의 이름으로 산 집은 누구 소유인가요?

이름을 빌려 준 명의인이 소유자입니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결은 경매에서 매수대금을 자기가 부담하면서 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받기로 약정한 경우, 매수인의 지위에 서는 사람은 명의인이고 소유권도 명의인이 취득한다고 보았습니다. 돈을 낸 사람과 명의인 사이에는 명의신탁관계가 성립합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정을 무효로 정합니다. 그래서 돈을 낸 명의신탁자는 명의인에게 약정을 근거로 집을 넘겨 달라고 할 수 없습니다.

원래 살던 집에 계속 살면 취득시효 기간은 언제부터 세나요?

소유권이 명의인에게 넘어간 날부터 셉니다. 자기 소유 부동산을 점유하는 것은 취득시효의 기초가 되는 점유가 아니고, 다른 사람 명의로 소유권이전등기가 된 날 비로소 그런 점유가 시작됩니다.

부동산 점유취득시효가 완성되려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 합니다. 기간을 채웠더라도 소유의 의사가 없는 점유라면 시효는 완성되지 않습니다.

명의신탁자로 살아온 점유는 왜 자주점유가 아닌가요?

명의신탁자는 자기 이름으로 소유권을 얻을 법률요건이 없다는 것을 알면서 남의 부동산을 점유한 것이기 때문입니다. 점유자는 원칙적으로 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 이 추정은 반대 사정이 드러나면 깨집니다.

대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결은 계약명의신탁의 명의신탁자는 소유권을 갖지 못하고 소유자에게 이전등기를 청구할 수도 없다는 것을 잘 안다고 보아, 다른 점유 권원이 없는 한 자주점유 추정이 깨진다고 했습니다. 대법원 2024. 4. 4. 선고 2023다304650 판결은 이 법리를 경매 명의신탁에 적용해, 경매 전 소유자였던 명의신탁자의 점유도 자주점유로 볼 수 없다고 판단하고 취득시효 완성을 인정한 원심을 파기환송했습니다.

상속인이 계속 살아온 점유는 다르게 보나요?

상속인이 돌아가신 분의 점유를 이어받았다고 주장하는 한 그 성질도 그대로 이어집니다. 앞 사람의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 함께 넘어옵니다.

위 판결 사건의 상속인들도 상속으로 점유를 승계했다고만 주장했을 뿐, 새로운 권원으로 자기 고유의 점유를 시작했다고 주장하지 않았습니다. 대법원은 그래서 점유취득시효의 기초가 되는 점유로 볼 수 없다고 했습니다. 상속인이 자기 점유만 주장할 수는 있지만, 그때도 자기 점유가 소유의 의사로 시작됐다는 사정이 있어야 하고 기간도 자기 점유 시작일부터 셉니다.

경매 명의신탁 집 취득시효 대응 순서

• 매수 경위 확인 - 경매 기록, 매각허가결정, 대금 납부 영수증을 확보합니다. 누가 대금을 냈는지가 명의신탁 여부를 가릅니다.
• 약정 자료 수집 - 명의인과 주고받은 약정서, 문자, 차용증을 모읍니다. 다른 점유 권원(임대차·사용대차)이 있었는지도 여기서 드러납니다.
• 점유 승계 관계 정리 - 점유자가 바뀐 날짜와 상속재산분할 내용을 적어 둡니다. 상속인 고유의 점유를 주장할 근거가 있는지 봅니다.
• 다른 청구 검토 - 취득시효가 어렵다면 명의인에게 낸 매수자금의 반환을 청구할 수 있는지 따져 봅니다. 시효와 금액 산정을 함께 봅니다.
• 명도 요구 대응 - 명의인이 집을 비우라고 하면 점유 권원과 반환받을 돈을 함께 주장할지 정합니다. 합의로 정리할 여지도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의인과 따로 임대차나 무상 사용 약정을 했거나 경매 대금을 명의인이 직접 낸 사정이 섞여 있으면 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환과 취득시효를 둘러싼 소유권이전등기·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 넘어간 내 집에 계속 살면 취득시효가 되나요?
  경매로 다른 사람이 소유권을 취득한 날부터 기간을 세지만, 그것만으로 시효가 완성되지는 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것을 요구합니다. 경매 낙찰자에게 집을 빌려 사는 등 다른 권원으로 살았다면 소유의 의사가 없는 점유가 됩니다.
• 점유자는 소유의 의사가 있는 것으로 추정되지 않나요?
  추정되지만 깨질 수 있습니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하지만, 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결은 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 점유하는 경우 다른 권원이 없는 한 남의 부동산인 줄 알고 점유한 것이어서 이 추정이 깨진다고 보았습니다.
• 경매 대금을 내가 냈는데 소유자가 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결은 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받기로 약정한 경우 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인지와 상관없이 명의인이 소유권을 취득한다고 보았습니다. 돈을 낸 사람과 명의인 사이에는 명의신탁관계가 성립하고, 그 약정은 부동산실명법상 무효입니다.
• 상속인은 부모 점유를 합쳐 20년을 주장할 수 있나요?
  합칠 수는 있지만 부모 점유의 하자도 함께 넘어옵니다. 민법 제199조 제2항은 전점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 계승한다고 정합니다. 부모가 명의신탁자로서 타주점유를 했다면 상속인이 이를 합쳐 주장해도 자주점유가 되지 않습니다.
• 상속인이 자기 점유만 주장하면 결과가 달라지나요?
  민법 제199조 제1항은 승계인이 자기 점유만 주장할 수 있다고 정합니다. 다만 그 경우 기간은 상속인 자신의 점유가 시작된 때부터 세고, 상속인의 점유가 새로운 권원에 의해 소유의 의사로 시작됐다는 사정이 있어야 합니다. 대법원 2023다304650 판결 사건은 상속인이 이런 주장을 하지 않았습니다.
• 취득시효가 안 되면 낸 경매 대금은 어떻게 하나요?
  명의인에게 매수자금 상당을 부당이득으로 돌려달라고 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자에게 반환 의무를 지웁니다. 다만 반환 대상이 돈인지, 언제부터 소멸시효가 진행하는지는 약정 시점과 내용에 따라 달라지므로 기록을 보고 따져야 합니다.
• 명의인이 집을 비우라고 하면 바로 나가야 하나요?
  점유할 다른 권원이 없으면 명의인의 인도 청구를 거절하기 어렵습니다. 다만 명의인과 무상 사용이나 임대차 약정을 했다면 그 약정이 점유 권원이 될 수 있습니다. 대법원 2019다249428 판결도 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 특별한 사정은 따로 본다고 했으므로, 약정 자료를 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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