등기·명의신탁

종원이 종중 몰래 남에게 빌려준 기간도 종중 시효 점유에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 종원이 종중의 승낙이나 대리권 없이 개인 자격으로 남에게 임대했다면 그 임차인이 점유한 기간은 종중의 간접점유로 보지 않습니다. 종중이 임대차로 간접점유를 얻으려면 임대한 사람이 종중의 대표기관이나 대리인이어야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 임대 당시 종중이 승낙한 기록이 있는지 확인하십시오.

종중이 농민이 아니라는 이유로 농지 시효취득이 막히지는 않으므로, 농지취득자격 문제부터 걱정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E종중은 2006년 임야를 사면서 그 안에 있던 밭 660㎡도 함께 넘겨받았고, 종원 한 명에게 무상으로 밭을 부치게 했습니다. 그 종원은 2021년부터 종중에 알리지 않고 다른 사람에게 연 100만원을 받고 밭을 빌려주었습니다. 2026년 이 밭이 원래 이웃 소유 땅으로 밝혀지자 종중은 20년 점유를 이유로 시효취득을 주장하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중도 다른 사람을 통해 점유하면 시효취득할 수 있나요?

할 수 있습니다. 부동산 점유취득시효의 점유에는 직접점유뿐 아니라 사용대차·임대차 등으로 남에게 물건을 점유하게 한 간접점유도 포함됩니다. 종중이 종원에게 무상 경작을 허락했다면 그 기간은 종중이 간접점유한 기간이 됩니다.

대법원은 제3자를 점유매개자로 하여 농지를 간접점유해 온 사람은 농민이 아니더라도 그 농지를 시효취득할 수 있다고 보았습니다. 종중은 법인이 아닌 사단이므로 시효취득한 부동산은 종중원 전체의 총유가 되고, 등기는 종중 명의로 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 법인 아닌 사단의 소유를 총유로 정합니다.

종원이 몰래 남에게 빌려준 기간도 종중 점유에 넣을 수 있나요?

넣기 어렵습니다. 종중이 임대차를 통해 간접점유를 취득하려면 임대한 사람이 사실상이라도 종중의 대표기관·집행기관이거나 대리인이어야 합니다. 종원이 종중과 무관하게 개인 자격으로 임대했다면 간접점유자는 그 종원 개인입니다.

그래서 종원이 종중 승낙 없이 제3자에게 유상 임대한 5년은 종중의 점유 기간에서 빠집니다. 종원이 받은 임대료를 종중에 넘겼는지, 종중이 나중에 그 임대를 알고도 문제 삼지 않았는지 같은 사정은 대리나 추인을 주장할 자료가 될 수 있습니다.

점유 기간이 15년에 그치면 어떻게 되나요?

20년에 모자라므로 지금 시효취득을 주장하기는 어렵습니다. 앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이도 점유가 이어진 것으로 추정되지만, 중간 5년이 종중 점유가 아니라는 사실이 드러나면 이 추정은 깨집니다. 점유가 끊겼다면 종중이 점유를 되찾은 때부터 새로 20년을 채워야 할 가능성이 큽니다.

종중은 전 점유자의 점유를 이어받지 않고 자기 점유만 주장할 수도 있습니다. 땅을 판 사람이 남의 땅인 줄 알면서 개간해 판 경우처럼 전 점유자의 점유에 흠이 있으면, 종중이 매수한 날부터 자기 점유만 세는 편이 유리합니다.

종중 토지 점유취득시효 대응 순서

• 점유 경위 정리 - 매수일, 무상 경작 허락일, 제3자 임대일을 날짜별로 적습니다. 종중 점유로 셀 수 있는 기간이 여기서 나옵니다.
• 종중 의사 자료 - 총회·임원회 회의록과 임대 승낙 문서를 찾습니다. 있으면 제3자 점유 기간도 종중 점유로 다툴 수 있습니다.
• 임대료 흐름 확인 - 종원이 받은 임대료가 종중 통장으로 들어왔는지 봅니다. 대리나 추인을 주장하는 근거가 됩니다.
• 점유 회복 - 종중 명의로 직접 경작하거나 새로 임대계약을 맺습니다. 새 점유 기간을 셀 출발점이 됩니다.
• 등기청구 소송 - 20년이 채워지면 종중 명의로 소유자에게 소유권이전등기를 청구합니다. 총회 결의로 소송 제기를 승인받아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종원이 종중 임원을 겸했거나 종중이 임대 사실을 알고 임대료를 받은 경우에는 회의록과 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 부동산의 점유취득시효와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중이 땅을 직접 경작하지 않아도 점유인가요?
  점유로 봅니다. 민법 제194조는 사용대차·임대차 등으로 남에게 점유하게 한 사람에게 간접점유를 인정합니다. 종중이 종원에게 무상 경작을 허락했다면 종중은 그 종원을 통해 간접점유한 것이 되고, 이 기간은 시효 기간에 들어갑니다.
• 종원이 개인적으로 임대하면 누가 점유자인가요?
  그 종원 개인이 간접점유자입니다. 대법원 1999. 2. 23. 선고 98다50593 판결은 종원이 종중과 무관하게 사인 자격으로 임대했다면 간접점유의 귀속 주체는 그 개인이고 종중이 간접점유했다고 볼 수 없다고 했습니다.
• 종중이 농지를 시효취득할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결은 제3자를 점유매개자로 하여 농지를 간접점유해 온 사람은 농민이 아니더라도 농지를 시효취득할 수 있다고 보았습니다. 다만 20년 점유 요건은 그대로 채워야 합니다.
• 땅을 판 사람이 남의 땅인 걸 알았다면요?
  종중은 자기 점유만 주장할 수 있습니다. 민법 제199조 제1항은 점유 승계인이 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있게 합니다. 전 점유자의 점유를 합치면 그 흠도 이어받으므로 매수일부터 세는 편이 안전합니다.
• 중간에 점유가 끊겼는지는 어떻게 보나요?
  앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이에도 점유가 계속된 것으로 추정합니다. 민법 제198조의 추정입니다. 다만 종원 개인의 임대 기간처럼 종중 점유가 아니라는 사실이 증명되면 추정은 그 부분에서 깨집니다.
• 시효취득한 땅은 종원들이 나눠 갖나요?
  나눠 갖지 않습니다. 민법 제275조 제1항에 따라 법인이 아닌 사단인 종중의 재산은 종원 전체의 총유가 됩니다. 등기도 종중 명의로 하고, 처분하려면 종중 규약이나 총회 결의를 따라야 합니다.

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