등기·명의신탁

점유취득시효로 땅 소유권을 얻으려면 어떤 요건과 절차가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

점유취득시효로 땅 소유권을 얻으려면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고, 그 뒤 소유자에게서 소유권이전등기를 받아야 합니다. 20년이 지나면 등기를 청구할 권리가 생길 뿐이고, 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다. 지금은 점유를 시작한 날과 그 경위, 현재 등기부상 소유자부터 확인하십시오.

소유의 의사를 스스로 증명할 서류가 없다고 걱정하실 필요는 없습니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 반대 사정은 소유자가 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 봄 이웃 B씨의 땅 가운데 담장 안쪽 약 50㎡를 마당으로 쓰기 시작했고, 이후 텃밭과 창고를 두고 계속 써 왔습니다. 2024년 B씨가 사망해 그 땅이 자녀들에게 상속됐고, 자녀들은 2025년 땅을 팔 계획이라고 알려 왔습니다. A씨는 20년이 넘었으니 그 50㎡를 자기 명의로 등기할 수 있는지, 무엇부터 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효의 요건은 무엇인가요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 것입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항은 이 요건을 채운 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 선의나 무과실은 요건이 아니지만, 소유권을 얻을 원인이 없다는 것을 알면서 들어간 무단점유는 소유의 의사 추정이 깨집니다.

요건의 증명 부담은 점유자에게 유리합니다. 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 점유자가 증명할 것은 사실상 20년간 점유했다는 사실입니다. 앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 있으면 그 사이에도 계속 점유한 것으로 추정됩니다.

앞 주인의 점유 기간도 합칠 수 있나요?

합칠 수 있습니다. 점유를 넘겨받은 사람은 자기 점유만 주장할 수도 있고, 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수도 있습니다. 다만 앞 점유자의 점유를 합치면 그 점유의 하자, 예를 들어 임대차로 들어간 타주점유라는 사정도 함께 넘겨받습니다.

등기는 어떻게 받나요?

소유자가 협조하면 함께 소유권이전등기를 신청하고, 협조하지 않으면 소유자를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기 청구 소송을 내서 판결로 등기합니다. 등기가 되면 소유권 취득의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다.

소송 전에 처분금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다. 시효가 완성된 뒤 점유자가 등기하기 전에 소유자가 제3자에게 적법하게 등기를 넘기면 점유자는 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없기 때문입니다.

등기부상 소유자로 이미 등기돼 있으면 달라지나요?

기간이 10년으로 줄어듭니다. 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 무효인 등기를 믿고 산 매수인 등이 이 규정을 쓰게 됩니다.

점유취득시효 요건 확인 대응 순서

• 점유 시작일 확정 - 계약서·사진·항공사진으로 점유를 시작한 날을 정합니다. 20년 만료일이 이 날짜로 정해집니다.
• 점유 경위 점검 - 매매·증여 등 소유권을 얻을 원인으로 들어갔는지 확인합니다. 임대차나 알면서 한 무단점유면 시효가 어렵습니다.
• 중단 사유 확인 - 그 사이 소유자가 인도 소송을 냈거나 소유권을 인정한 문서를 쓴 적이 있는지 봅니다. 있으면 그날부터 다시 셉니다.
• 처분금지가처분 - 시효가 완성됐으면 소유자의 처분을 막는 가처분을 신청합니다. 제3자 등기를 막는 장치입니다.
• 등기 청구 소송 - 소유자가 협조하지 않으면 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다. 판결로 단독 등기할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 토지이거나 국유지·종중 땅이 얽혀 있으면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기·처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효 요건은 무엇인가요?
  20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 것입니다. 민법 제245조 제1항은 이 요건을 채운 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 선의·무과실은 필요 없지만, 알면서 한 무단점유는 소유의 의사 추정이 깨집니다.
• 20년 점유만 증명하면 되나요?
  사실상 그렇습니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 점유자는 20년간 점유한 사실을 증명하면 되고 반대 사정은 소유자가 증명해야 합니다. 제198조에 따라 앞뒤 두 시점의 점유가 증명되면 그 사이 점유도 추정됩니다.
• 앞 주인이 쓴 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 민법 제199조 제1항은 점유자의 승계인이 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정합니다. 다만 제2항에 따라 합쳐 주장하면 앞 점유의 하자도 넘겨받으므로, 앞 사람이 빌려 쓴 땅이었다면 합산이 불리할 수 있습니다.
• 20년이 지나면 바로 제 땅이 되나요?
  등기를 해야 제 땅이 됩니다. 20년이 지나면 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 생기고, 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다. 민법 제247조 제1항에 따라 그 효력은 점유를 시작한 때로 소급합니다.
• 등기 전에 소유자가 땅을 팔면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 새 소유자에게는 시효를 주장하지 못합니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다77352, 77369 판결은 시효 완성 뒤 점유자가 등기하기 전에 제3자가 소유권이전등기를 마치면 점유자는 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없는 것이 원칙이라고 보았습니다.
• 등기부취득시효는 무엇인가요?
  등기된 사람이 10년 점유로 소유권을 얻는 제도입니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 무효인 등기를 믿고 산 매수인 등이 해당합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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