등기·명의신탁

시효 완성 뒤 옆집 땅을 사겠다고 했는데 시효를 포기한 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 취득시효 기간이 지난 뒤 소유자에게 땅을 사겠다고 제의한 것만으로는 시효이익을 포기하거나 타주점유로 바뀐 것으로 보지 않습니다. 점유자가 분쟁을 간단히 끝내려고 매수를 시도하는 일이 흔하다는 것이 대법원의 설명입니다. 지금은 점유를 시작한 날과 침범 면적을 측량 성과도로 확인하십시오.

침범 사실을 최근 측량에서야 알았다고 해서 그동안의 점유가 남의 땅 점유로 바뀌지는 않으므로, 몰랐다는 사정을 불리하게 여길 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 1994년 대지 180㎡와 주택을 사서 등기를 마치고 지금까지 살고 있습니다. 2026년 이웃이 신축을 위해 측량을 하면서 F씨 주택과 마당이 이웃 대지 28㎡를 침범한 사실이 드러났습니다. F씨는 주택 일부를 헐지 않으려고 그 부분을 사겠다고 제안했지만 이웃이 시세의 두 배를 요구해 협의가 멈췄습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 땅을 사겠다고 하면 시효를 포기한 건가요?

아닙니다. 대법원은 취득시효 기간이 지난 뒤 점유자가 소유자에게 땅을 사겠다고 제의한 일이 있더라도, 그것만으로 소유자의 소유권을 승인해 타주점유로 바뀌었다거나 시효이익을 포기했다고 보기 어렵다고 판단합니다.

점유자는 시효가 완성된 뒤에도 소유자와의 분쟁을 간단히 끝내려고 매수를 시도하는 경우가 많기 때문입니다. 협의가 깨졌다면 점유자는 다시 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만 소유자가 시효 완성 사실을 알면서 「시효는 주장하지 않겠다」는 합의서를 받아 두었다면 포기로 볼 여지가 있으니 문구를 확인해야 합니다.

집이 옆 땅을 침범한 줄 몰랐어도 자주점유인가요?

원칙적으로 자주점유입니다. 땅을 사면서 경계를 정확히 확인하지 않아 착오로 인접 토지 일부를 자기 땅으로 믿고 점유했다면 소유의 의사가 있는 점유로 봅니다. 나중에 남의 땅임을 알게 되어도 그 사정만으로 타주점유로 바뀌지 않습니다.

다만 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르면, 건축 당시 침범 사실을 알았다고 보아 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. 대법원은 침범 면적이 자기 토지의 7%에 그친 사안에서 착오로 보았습니다. 등기된 180㎡에 비해 28㎡가 넘는 사안이라면 침범 부분의 모양과 위치, 건축 경위를 함께 보고 판단합니다.

소유자가 바뀌었다면 누구에게 등기를 청구하나요?

시효 완성 당시의 소유자에게 청구합니다. 점유취득시효는 등기해야 소유권을 취득하므로, 완성 뒤 소유권이 제3자에게 넘어가면 그 새 소유자에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 20년 점유와 등기를 요건으로 둡니다. 협의가 길어질수록 처분 위험이 커지므로 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

침범 토지 점유취득시효 대응 순서

• 측량 결과 정리 - 지적측량 성과도로 침범 면적과 위치를 확정합니다. 등기 청구 대상 토지를 특정하는 자료가 됩니다.
• 점유 개시일 확인 - 매매계약서와 전입 기록으로 점유를 시작한 날을 찾습니다. 20년이 지났는지 여기서 계산합니다.
• 협의 기록 관리 - 매수 협의 중에도 시효 주장 의사를 서면으로 남깁니다. 시효이익 포기 다툼을 막습니다.
• 처분금지가처분 - 소유자가 땅을 팔 우려가 있으면 먼저 신청합니다. 제3자 등기로 청구가 막히는 일을 피합니다.
• 등기청구 소송 - 침범 부분을 분필해 소유권이전등기를 청구합니다. 판결 뒤 분할등기와 이전등기를 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침범 면적이 크거나 건축 당시 경계 측량을 했던 기록이 있다면 건축 도면과 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수 제의가 타주점유 증거가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 96다50520 판결은 점유자가 시효기간 경과 후 매수를 제의한 사실만으로 점유를 타주점유로 볼 수 없다고 했습니다. 분쟁을 간편히 해결하려는 매수 시도가 흔하다는 이유입니다.
• 시효이익 포기로 보는 경우는 언제인가요?
  시효 완성 사실을 알면서 권리를 주장하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우입니다. 대법원 1992. 9. 1. 선고 92다26543 판결은 매수 제의만으로는 포기로 보기 어렵다고 했습니다. 합의서에 시효 주장을 하지 않는다는 문구가 있으면 따로 따져야 합니다.
• 침범 면적이 크면 시효가 안 되나요?
  안 될 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다5913 판결은 침범 면적이 통상의 시공상 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르면 건축 당시 침범을 알았다고 보아 자주점유가 아니라고 했습니다. 면적 비율과 모양을 함께 봅니다.
• 점유 기간 20년은 어떻게 증명하나요?
  매매계약서, 주민등록 전입 기록, 주택 사용 승인 자료로 점유 개시일을 보입니다. 민법 제198조에 따라 앞뒤 두 시점의 점유가 증명되면 그 사이 점유는 계속된 것으로 추정되므로 매년 자료를 모을 필요는 없습니다.
• 등기청구 전에 소유자가 팔면 어떻게 하나요?
  새 소유자에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다. 민법 제245조 제1항은 등기해야 소유권을 취득한다고 정하기 때문입니다. 협의가 길어지면 처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 편이 안전합니다.
• 시효로 등기하면 언제부터 내 땅인가요?
  점유를 시작한 때로 소급합니다. 민법 제247조 제1항은 시효취득의 효력이 점유를 개시한 때로 소급한다고 정합니다. 그래서 시효 완성 전 사용료를 돌려 달라는 소유자의 청구는 원칙적으로 받아들여지지 않습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성