등기·명의신탁

위조로 넘어간 상속 땅을 제3자가 시효취득했다면 위헌을 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

다툴 수는 있지만, 등기부취득시효를 정한 민법 제245조 제2항은 헌법재판소가 이미 합헌으로 결정해 위헌 주장으로 땅을 되찾기는 어렵습니다. 헌법재판소는 상속인이 상속재산인 줄 몰랐던 경우도 일반 소유자와 달리 볼 근거가 없다고 보았습니다. 지금은 문서를 위조한 사람과 그 시점을 확인해 손해배상 청구 시효가 남았는지부터 따져 두십시오.

등기부취득시효가 인정됐다고 해서 피해를 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 땅은 돌려받지 못해도 문서를 위조해 땅을 넘긴 사람에게는 따로 배상을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2012년 사망했고, 다음 해 누군가 매매계약서를 위조해 아버지 명의 땅을 B씨 앞으로 이전했습니다. B씨는 2014년 이 땅을 C씨에게 팔았고, C씨는 등기를 마친 뒤 직접 농사를 지어 왔습니다. A씨는 2025년 소송으로 위조 사실을 밝혔지만 2026년 법원은 C씨의 등기부취득시효를 인정해 A씨 청구를 기각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부취득시효는 언제 인정되나요?

부동산 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 앞선 등기가 위조로 무효였더라도 그 등기를 믿고 산 사람이 이 요건을 채우면 원래 소유자는 소유권을 잃습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다.

소유의 의사, 선의, 평온, 공연은 법률상 추정되지만 무과실은 추정 규정에 없습니다. 그래서 매수 당시 등기부와 매도인 신분을 확인했는지, 시세보다 지나치게 싸게 샀는지 같은 사정이 다툼의 중심이 됩니다.

등기부취득시효 조항은 위헌인가요?

위헌이 아닙니다. 헌법재판소 2016. 2. 25. 2015헌바257 결정은 10년간 권리를 행사하지 않은 소유자보다 등기를 믿고 선의·무과실로 점유한 사람의 이해관계가 두텁고, 원소유자는 10년 동안 언제든 권리를 행사할 수 있어 충분히 보호된다고 보았습니다. 상속재산을 대상으로 삼은 점과 점유취득시효(20년)보다 기간이 짧은 점도 평등원칙에 어긋나지 않는다고 판단했습니다.

같은 주장을 다시 하려면 소송 중 법원에 위헌법률심판제청을 신청하고, 기각되면 그 결정을 통지받은 날부터 30일 안에 헌법소원을 내야 합니다. 이미 합헌 결정이 있으므로 사정 변경을 보여 주지 못하면 결론이 달라지기 어렵습니다.

시효가 완성되기 전에 막을 방법이 있었나요?

있었습니다. 소멸시효 중단에 관한 규정이 취득시효에도 준용되므로, 10년이 차기 전에 소유권을 주장하는 소송을 내거나 처분금지가처분을 하면 시효가 중단됩니다. 상속 직후 상속재산 목록을 확인하고 등기부를 떼어 보는 것이 가장 확실한 예방입니다.

땅을 잃었다면 누구에게 배상받을 수 있나요?

문서를 위조해 등기를 넘긴 사람에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 보통 소유권을 잃은 때의 땅 시가를 기준으로 다툽니다. 위조자가 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어려우므로, 소송 전에 위조자 재산에 가압류를 해 두는 방안을 함께 검토합니다.

등기부취득시효 패소 후 대응 순서

• 판결 이유 확인 - 법원이 무과실을 어떻게 인정했는지 읽습니다. 상소에서 다툴 지점이 여기서 나옵니다.
• 상소 기간 확인 - 판결 송달일부터 상소 기간을 계산합니다. 기간이 지나면 판결이 확정됩니다.
• 위조자 특정 - 위조 문서 작성자와 B씨의 관계를 확인합니다. 형사 고소 기록이 배상 소송의 증거가 됩니다.
• 배상 시효 계산 - 위조자를 안 날과 위조한 날을 적어 둡니다. 3년과 10년 중 먼저 오는 날이 마감입니다.
• 가압류 검토 - 위조자 명의 부동산이나 예금을 찾습니다. 판결 전 재산 처분을 막는 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시효취득자가 매수 당시 위조 사실을 알 만한 사정이 있었거나 중간에 시효중단 행위가 있었다면 등기부와 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁과 위조 등기에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조로 무효인 등기를 믿고 산 사람도 시효취득하나요?
  할 수 있습니다. 민법 제245조 제2항은 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 앞선 등기가 위조로 무효라도 매수인이 그 사실을 몰랐고 몰랐던 데 과실이 없으면 요건을 채울 수 있습니다.
• 상속받은 줄 몰랐는데도 시효가 진행되나요?
  진행됩니다. 헌법재판소 2016. 2. 25. 2015헌바257 결정은 상속에 따른 이전 사실을 제3자가 알기 어렵고 우리 법이 등기를 해야 물권변동이 생기는 성립요건주의를 취하는 점을 들어, 상속인이 상속재산임을 몰랐던 경우를 따로 보호하지 않아도 평등원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다.
• 점유취득시효는 20년인데 등기부취득시효는 왜 10년인가요?
  등기와 선의·무과실이라는 요건이 더 붙기 때문입니다. 민법 제245조 제1항의 점유취득시효는 20년 점유 후 등기해야 소유권을 얻지만, 제2항의 등기부취득시효는 이미 등기를 갖춘 사람이 선의·무과실로 10년 점유하면 됩니다. 헌법재판소도 이 차이에 합리적 이유가 있다고 보았습니다.
• 시효를 막으려면 무엇을 했어야 하나요?
  10년이 차기 전에 소유권을 주장하는 소송을 내거나 가처분을 했어야 합니다. 민법 제247조 제2항은 소멸시효 중단 규정을 취득시효에 준용하고, 제168조는 청구, 압류·가압류·가처분, 승인을 중단 사유로 정합니다. 내용증명만 보내면 6개월 안에 소송 등을 하지 않을 경우 중단 효력이 없습니다.
• 시효취득이 인정되면 언제부터 그 사람 땅인가요?
  점유를 시작한 때로 거슬러 올라가 그 사람 소유였던 것으로 봅니다. 민법 제247조 제1항은 취득시효에 따른 소유권취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 정합니다. 그래서 원소유자는 그 기간 동안의 사용료를 시효취득자에게 청구하기 어렵습니다.
• 위조한 사람에게 배상 청구는 언제까지 할 수 있나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 위조 행위가 있은 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조 제1항·제2항이 불법행위 손해배상청구권의 소멸시효를 이렇게 정합니다. 위조 등기가 10년 넘게 지난 뒤 발견됐다면 10년 시효가 이미 지났는지부터 확인해야 합니다.
• 합헌 결정이 있어도 헌법소원을 다시 낼 수 있나요?
  낼 수는 있지만 결론이 바뀌기 어렵습니다. 헌법재판소법 제68조 제2항에 따라 위헌법률심판제청 신청이 기각되면 그 결정을 통지받은 날부터 30일 안에 헌법소원을 낼 수 있습니다. 다만 같은 조항에 대한 합헌 결정이 있으므로 사회 사정의 변화 같은 새로운 이유를 제시하지 못하면 받아들여지기 어렵습니다.

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