등기·명의신탁

명의신탁이 무효라는 부동산실명법 조항, 헌법소원으로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

청구 자체는 할 수 있지만, 명의신탁약정을 무효로 정한 부동산실명법 조항은 헌법재판소가 이미 합헌으로 판단해 위헌 결정을 받기는 어렵습니다. 헌법재판소는 명의신탁 무효 조항이 사적자치와 재산권의 본질을 침해하지 않는다고 보았습니다. 지금은 위헌 주장보다 명의신탁 유형을 가려 지분이나 매수자금을 되찾는 청구가 가능한지부터 확인하십시오.

위헌제청 신청이 기각됐다고 항고장을 따로 낼 필요는 없습니다. 그 결정에는 항고할 수 없고, 다투는 길은 헌법소원입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 남편이 세상을 떠난 뒤 남편의 형에게 상속재산 관리를 맡겼습니다. 남편의 형은 그 돈으로 2024년 가을 토지 3필지를 사면서, A씨가 재혼하거나 자녀가 처분할까 걱정된다며 3분의 1 지분을 자기 이름으로 등기했습니다. A씨와 자녀는 2025년 그 지분 등기가 명의신탁이라며 말소를 구하는 소송을 냈지만 각하됐고, 항소심에서 낸 위헌제청 신청도 기각됐습니다. A씨는 명의신탁 무효 조항 자체를 헌법소원으로 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁 무효 조항이 위헌으로 결정될 가능성은 있나요?

낮습니다. 헌법재판소는 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 정한 부동산실명법 조항이 사적자치와 재산권 보장의 본질을 침해하지 않고 과잉금지원칙에도 어긋나지 않는다고 결정했습니다. 명의신탁의 사법적 효력을 부인하는 입법목적이 정당하고, 그 수단도 불가피하다고 본 것입니다.

같은 결정에서 과징금을 부동산가액의 100분의 30으로 일률 부과하던 조항은 헌법불합치로 판단됐습니다. 지금 법은 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과하도록 바뀌었습니다. 반면 무효 조항은 그 뒤에도 그대로 유지되고 있어 같은 논리로 다시 다투면 결론이 달라지기 어렵습니다.

헌법소원은 어떤 절차로 내나요?

진행 중인 소송에서 위헌제청 신청이 기각된 당사자가 헌법재판소법 제68조 제2항에 따라 직접 헌법소원을 냅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「헌법재판소법」상 청구는 변호사를 대리인으로 선임해야 하고, 선임할 자력이 없으면 국선대리인을 신청할 수 있습니다. 이때 청구기간은 국선대리인 선임신청일을 기준으로 따지므로 30일이 임박했다면 신청부터 해 둡니다.

한 번 기각된 사유로는 같은 소송절차에서 다시 위헌제청을 신청할 수 없습니다. 헌법소원이 인용되면 이미 확정된 소송도 재심을 청구할 수 있습니다.

위헌 결정이 어렵다면 명의신탁한 지분은 어떻게 되찾나요?

명의신탁 유형에 따라 방법이 다릅니다. 신탁자가 매도인과 직접 계약하고 등기만 수탁자 이름으로 한 경우라면 수탁자 명의 등기에 따른 물권변동은 무효입니다. 이때는 매도인 쪽에 소유권이 남아 있다는 전제에서 소유권을 되돌리는 청구를 설계합니다.

반대로 수탁자가 직접 매수인으로 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 소유권을 취득합니다. 이 경우 신탁자는 부동산 자체보다 수탁자에게 넘어간 매수자금의 반환을 구하는 쪽으로 청구를 바꿔야 합니다. 원안 사례에서 매도인을 대위한 말소 청구가 각하된 것도 매도인과 신탁자 사이에 계약관계가 없다고 본 결과입니다.

수탁자가 그 지분을 이미 다른 사람에게 팔았거나 담보로 잡혔다면 명의신탁 무효를 그 사람에게 주장하지 못합니다. 등기부를 먼저 떼어 보는 이유입니다.

배우자나 종중 명의라면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 배우자 명의로 등기했거나 종중 재산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우에는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 무효 조항과 과징금 조항이 적용되지 않습니다. 다만 남편의 형처럼 배우자가 아닌 친척 명의는 이 특례에 들어가지 않습니다.

명의신탁 무효 헌법소원 대응 순서

• 기각 결정 통지일 확인 - 위헌제청 신청 기각 결정을 받은 날을 확인합니다. 그날부터 30일이 지나면 헌법소원은 각하됩니다.
• 대리인 선임 - 변호사를 대리인으로 정하거나 국선대리인을 신청합니다. 대리인 없이 낸 청구는 부적법합니다.
• 명의신탁 유형 판별 - 매매계약서의 매수인 명의와 대금 출처를 확인합니다. 등기 반환인지 매수자금 반환인지가 여기서 갈립니다.
• 등기부 확인 - 수탁자 지분에 처분이나 담보 설정이 있는지 봅니다. 제3자가 끼어 있으면 그 사람에게 무효를 주장하지 못합니다.
• 본안 청구 정비 - 항소심에서 청구취지를 바꿀지 검토합니다. 헌법소원 결과와 별개로 본안 판결은 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서의 매수인 명의·대금 출처·등기 경위에 따라 명의신탁 유형이 갈리므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환 소송과 위헌제청 신청 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 무효 조항은 헌법재판소에서 판단된 적이 있나요?
  있습니다. 헌법재판소 2001. 5. 31. 99헌가18 결정은 부동산실명법 제4조 제1항과 제2항 본문이 사적자치, 재산권 보장, 과잉금지원칙에 위반되지 않는다고 보았습니다. 이후 무효 조항은 그대로 유지되고 있어 같은 주장으로 위헌 결정을 받기는 어렵습니다.
• 위헌제청 신청 기각 결정에 항고할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 헌법재판소법 제41조 제4항은 위헌 여부 심판의 제청에 관한 결정에 대하여 항고할 수 없다고 정합니다. 기각 결정을 다투려면 통지받은 날부터 30일 안에 헌법재판소법 제68조 제2항에 따른 헌법소원을 청구해야 합니다.
• 헌법소원은 변호사 없이 혼자 낼 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 헌법재판소 심판절차에서 당사자인 개인은 변호사를 대리인으로 선임해야 심판청구를 할 수 있습니다. 자력이 없으면 국선대리인을 신청할 수 있고, 이 경우 청구기간은 국선대리인 선임신청이 있는 날을 기준으로 정합니다.
• 명의신탁하면 과징금도 내야 하나요?
  낼 수 있습니다. 부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다고 정합니다. 과거에는 일률적으로 100분의 30을 부과했지만 헌법불합치 결정 뒤 범위 안에서 정하도록 바뀌었습니다.
• 수탁자가 지분을 남에게 팔면 되찾을 수 없나요?
  그 산 사람에게는 무효를 주장하지 못합니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 처분대금 등에 관한 반환이나 손해배상을 구하는 쪽으로 방향을 바꿔야 하므로, 처분 전에 가처분을 검토합니다.
• 남편 형 명의로 한 등기도 배우자 특례가 되나요?
  되지 않습니다. 부동산실명법 제8조 특례는 종중 재산, 배우자 명의 등기, 종교단체 산하 조직 재산에 한정되고, 그마저도 조세 포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없어야 합니다. 시숙이나 다른 친척 명의 등기는 일반 명의신탁으로 보아 무효 조항이 적용됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성