등기·명의신탁

시효가 완성된 땅이 제3자를 거쳐 원래 주인의 상속인에게 넘어갔으면 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 그 상속인에게는 1차 시효취득을 주장할 수 없습니다. 원래 소유자가 잃었던 소유권을 되찾은 것이 아니라 상속인이 제3자에게서 새로 등기를 받은 것이라면, 상속인은 시효 완성 뒤의 새로운 이해관계인이기 때문입니다. 다만 제3자 명의 이전등기일부터 20년이 지나면 그때의 소유자인 상속인에게 2차 시효취득을 주장할 수 있으니 그 날짜부터 계산하십시오.

상속인 명의로 바뀌었다고 해서 새로 20년을 채워야 하는 것은 아닙니다. 2차 시효는 제3자 명의 이전등기일부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1983년부터 B씨 소유 토지를 경작해 2003년 취득시효가 완성됐지만 등기하지 않았습니다. 2008년 토지가 C씨에게 팔렸고, 15년 뒤인 2023년 B씨의 아들 D씨가 C씨에게서 토지를 사 들여 이전등기를 했습니다. A씨는 지금도 경작 중인데, 2025년 D씨가 토지를 비워 달라고 하자 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래 주인이 소유권을 되찾으면 시효취득을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 시효 완성 뒤 제3자에게 소유권이 넘어가도 점유자의 이전등기청구권이 사라지는 것은 아니고, 원래 소유자의 등기의무가 이행불능이 될 뿐입니다. 그래서 어떤 사유로든 시효 완성 당시의 소유자에게 소유권이 돌아오면 그 소유자에게 시효취득을 주장할 수 있습니다.

상속인이 제3자에게서 등기를 받으면 왜 다른가요?

상속인은 원래 소유자와 같은 지위가 아니기 때문입니다. 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결은 원래 소유자가 일시 잃었던 소유권을 회복한 것이 아니라 그 상속인이 소유권이전등기를 마쳤을 뿐이라면, 그 등기가 실질적으로 상속재산 협의분할과 같다고 볼 특별한 사정이 없는 한 상속인은 시효 완성 뒤의 새로운 이해관계인이라고 보았습니다. 이 사람에게는 1차 시효 완성으로 대항할 수 없습니다.

「특별한 사정」이 인정되는 예로는 상속재산을 정리하는 과정에서 제3자 명의를 잠시 거쳐 상속인에게 돌아온 경우처럼 실질이 상속재산 분할과 같은 때입니다. 제3자와 상속인 사이의 매매계약서나 대금 흐름을 확인해 보아야 합니다.

2차 시효는 언제부터 세나요?

제3자 명의로 소유권이 바뀐 날부터 셉니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 1차 시효 완성 뒤 제3자 앞으로 소유권이 바뀐 때를 새 기산점으로 2차 시효를 주장할 수 있고, 2차 시효 기간이 지나기 전에 소유 명의자가 다시 바뀌어도 시효 완성 당시의 명의자에게 주장할 수 있다고 보았습니다.

그래서 제3자 명의로 15년이 지난 뒤 상속인에게 넘어갔다면, 상속인 명의 이전일부터 다시 20년을 기다릴 필요가 없습니다. 제3자 명의 이전등기일부터 20년, 즉 상속인 명의 이전 뒤 5년이 지나면 그때의 소유자인 상속인에게 2차 시효취득을 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제247조 제2항과 판례에 따르면 소유 명의가 바뀌는 것만으로 시효가 중단되지 않습니다.

시효 완성 뒤 상속인 이전등기 대응 순서

• 등기 경로 확인 - 원래 소유자, 제3자, 상속인 순서의 이전등기일과 등기 원인을 폐쇄등기부로 확인합니다. 소유권 회복인지 새 취득인지가 여기서 갈립니다.
• 특별한 사정 조사 - 제3자와 상속인 사이 거래가 실제 매매였는지, 상속재산 정리였는지 매매계약서·대금 흐름으로 봅니다. 협의분할과 같다면 1차 시효를 주장할 수 있습니다.
• 2차 시효 계산 - 제3자 이전등기일부터 20년이 되는 날을 계산합니다. 상속인 명의 이전은 기산점을 바꾸지 않습니다.
• 점유 유지와 중단 사유 점검 - 완성 전까지 점유를 계속하고 소유자 권리를 인정하는 행동을 피합니다. 인도 소송이 들어오면 시효 중단 여부를 따집니다.
• 이전등기 청구·가처분 - 2차 시효가 완성되면 상속인에게 이전등기를 청구하고 처분금지가처분을 합니다. 또 다른 이전을 막아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인이 여러 명이거나 제3자 명의 등기 자체가 무효로 다투어지는 경우라면 등기 원인 서류와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기와 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원래 소유자에게 소유권이 돌아오면 어떻게 되나요?
  그 소유자에게 1차 시효취득을 주장할 수 있습니다. 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결은 제3자 이전으로 원래 소유자의 등기의무가 이행불능이 되었을 뿐 점유자의 청구권이 사라지지 않으므로, 소유권이 원래 소유자에게 회복되면 시효취득의 효과를 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 상속인이 등기하면 항상 새로운 이해관계인인가요?
  특별한 사정이 없으면 그렇습니다. 원래 소유자가 사망해 상속등기를 한 것이라면 상속인은 원래 소유자의 지위를 이어받지만, 제3자를 거쳐 다시 이전등기를 받은 경우는 새 취득으로 봅니다. 다만 실질이 상속재산 협의분할과 같다면 원래 소유자와 같은 지위로 볼 수 있습니다.
• 2차 시효는 상속인 명의 이전일부터 세나요?
  아닙니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결에 따라 2차 시효는 1차 완성 뒤 제3자 앞으로 소유권이 바뀐 날부터 세고, 그 기간 중 상속인으로 명의가 다시 바뀌어도 기산점은 그대로입니다. 이 부분에서 종전 98다40688 판결의 설시는 변경되었습니다.
• 상속인이 인도 소송을 내면 어떻게 대응하나요?
  2차 시효 완성 여부부터 따집니다. 이미 완성되었다면 시효취득 항변과 함께 반소로 이전등기를 청구합니다. 완성 전이라면 민법 제247조 제2항과 제168조 제1호에 따라 상속인의 재판상 청구가 시효 중단 사유가 될 수 있어 남은 기간과 소송 결과를 함께 따져야 합니다.
• 점유를 중간에 다른 사람에게 넘겼다면요?
  점유를 넘겨받은 사람이 앞사람의 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 민법 제199조 제1항은 점유자의 승계인이 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정합니다. 다만 합쳐 주장하면 전 점유자의 하자도 함께 이어받습니다.
• 2차 시효가 완성되면 바로 이전등기를 받나요?
  청구해야 합니다. 민법 제245조 제1항에 따라 시효가 완성되어도 등기해야 소유권을 취득하므로, 그때의 소유 명의자인 상속인에게 이전등기를 청구하고 판결로 등기해야 합니다. 등기 전에 다시 제3자에게 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 먼저 해 둡니다.

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