등기부취득시효는 몇 년인가요?

부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 등기 기간과 점유 기간이 모두 10년이 되어야 하고, 점유취득시효의 20년보다 짧은 대신 선의·무과실이 필요합니다.

피상속인과 상속인의 점유를 합칠 수 있나요?

합칠 수 있습니다. 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있습니다. 대법원 1989. 12. 26. 선고 89다카6140 판결은 피상속인과 상속인의 점유 기간을 합산해 10년이 넘으면 등기부취득시효가 완성된다고 보았습니다.

상속등기를 안 했는데 등기한 자로 보나요?

피상속인 명의 등기가 10년 이상이면 그렇습니다. 상속인은 상속 개시로 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하고, 상속에 의한 부동산 취득은 등기가 필요 없어 상속인도 「부동산의 소유자로 등기한 자」에 해당합니다.

무과실은 어떻게 증명하나요?

점유를 시작할 때 자기 소유라고 믿은 데 과실이 없었다는 점을 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 매수 당시 등기부상 소유자와 계약한 사실, 중개사를 통한 거래, 대금을 정상적으로 치른 자료가 무과실을 뒷받침합니다.

아버지에게 과실이 있었다면요?

전 점유자의 점유를 합쳐 주장하면 그 하자도 이어받습니다. 아버지가 매수할 때 매도인의 권리를 의심할 사정이 있었다면 상속인이 선의·무과실이어도 합산 주장이 막힐 수 있습니다. 이때는 상속인 자신의 점유만으로 10년이 되는지 따로 계산합니다.

상속등기는 언제 해야 하나요?

상속으로 부동산을 취득하는 데는 등기가 필요 없지만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 시효 다툼이 끝나면 상속인 사이 분할 협의를 거쳐 상속등기를 마쳐 두어야 매매나 담보 제공을 할 수 있습니다.

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매매 계약

돌아가신 아버지 명의 땅, 상속등기 안 한 제가 등기부취득시효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 아버지 명의 소유권이전등기가 10년 이상이고 아버지와 상속인의 점유를 합쳐 10년이 넘으면 상속등기를 하지 않았어도 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다. 상속인은 사망 때 등기 없이 권리를 승계하므로 등기한 자로 보기 때문입니다. 지금은 아버지의 등기일과 점유 시작일부터 확인하십시오.

그 자리에서

매도인이 아버지 명의 등기가 원인무효라며 말소 소송을 냈다면, 아버지가 등기를 마친 날과 땅을 넘겨받은 날, 돌아가신 날을 등기부와 가족관계 서류로 확인하십시오. 아버지와 상속인의 점유 기간을 합쳐 10년이 넘었는지가 방어의 출발점입니다.

상속등기를 아직 안 했다고 해서 등기부취득시효를 주장할 수 없다고 걱정할 필요는 없습니다. 피상속인 명의 등기가 10년 이상이면 상속인도 등기한 사람으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2014년 5월 B씨에게서 시골 논을 사 곧바로 인도받고 이전등기를 마쳤습니다. 아버지는 2018년 돌아가셨고 A씨는 상속등기를 하지 않은 채 그 논을 계속 경작해 왔습니다. 2026년 B씨는 당시 매매계약이 원인무효라며 아버지 명의 등기의 말소를 구하는 소송을 냈습니다. A씨는 20년이 안 됐는데도 땅을 지킬 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속등기를 안 한 상속인도 등기부취득시효를 주장할 수 있나요?

네, 피상속인 명의로 소유권이전등기가 10년 이상 되어 있다면 상속등기를 하지 않은 상속인도 등기부취득시효의 요건인 「부동산의 소유자로 등기한 자」에 해당하고, 피상속인과 상속인의 점유 기간을 합쳐 10년이 넘으면 시효가 완성됩니다. 상속인은 피상속인이 사망한 때 등기 없이도 곧바로 권리를 취득하기 때문입니다.

각색 사례의 점유 합산

2014년 5월
아버지 매수·등기·인도, 점유 시작
2018년
아버지 사망, 상속인 점유 승계
2024년 5월
등기·점유 10년, 등기부취득시효 완성
2026년
매도인 말소 소송, 시효 항변

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하고, 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기가 필요 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제1005조와 제187조도 원안 당시와 같습니다.

등기부취득시효가 완성되려면 무엇이 더 필요한가요?

등기 기간과 점유 기간 외에 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했어야 합니다. 평온·공연·선의는 추정되지만 무과실은 시효를 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 과실은 점유를 시작할 때를 기준으로 봅니다. 아버지가 매수할 때 매도인의 권리를 의심할 만한 사정이 없었다는 자료가 필요합니다.

상속인이 아버지의 점유를 합쳐 주장하면 아버지 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 그래서 아버지가 매수할 때 과실이 있었다면 상속인이 선의·무과실이어도 등기부취득시효를 주장하기 어렵습니다.

등기부취득시효가 인정되면 매도인의 말소 청구는 어떻게 되나요?

등기부취득시효가 완성되면 등기명의인 쪽이 소유권을 취득하므로, 매매계약이 원인무효라는 이유로 한 매도인의 소유권이전등기 말소 청구는 받아들여지지 않습니다. 시효로 인한 소유권 취득의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라가므로 그 사이 매도인의 권리 주장도 막힙니다.

상속 부동산 말소 소송 방어 순서

등기 기간 확인 - 피상속인 명의 소유권이전등기 접수일부터 10년이 지났는지 확인합니다. 등기부취득시효의 첫 요건입니다.
점유 기간 합산 - 피상속인이 땅을 넘겨받은 날부터 상속인 점유까지 합쳐 10년이 넘는지 계산합니다. 사망일로 끊기지 않습니다.
무과실 자료 확보 - 매수 당시 계약서, 등기부 확인 기록, 중개 자료를 모읍니다. 무과실은 시효 주장자가 증명합니다.
상속관계 정리 - 상속인 전원과 지분을 정리합니다. 공동상속이면 각자 지분 범위에서 시효를 주장합니다.
항변 제출 - 말소 소송에서 등기부취득시효 완성 항변을 합니다. 20년이 되지 않아도 가능한 방어입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약이 원인무효가 된 이유가 위조나 무권대리처럼 매수인이 알 수 있었던 사정이라면 무과실 인정이 어려울 수 있어 계약 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 말소 소송과 취득시효 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

부모 명의 땅에 원인무효 말소 소송이 들어오면 상속인들은 「상속등기도 안 했고 20년도 안 됐으니 방법이 없다」고 생각하기 쉽습니다. 그러나 피상속인 명의 등기가 10년 이상이면 상속인도 등기부취득시효를 주장할 수 있어, 20년 점유취득시효보다 훨씬 빨리 방어가 완성될 수 있습니다.

그래서 날짜와 매수 당시 기록이 결론을 가릅니다. 피상속인의 등기 접수일, 땅을 넘겨받은 날, 사망일, 상속인이 계속 점유한 사실이 정리돼야 하고, 무과실을 증명할 매매계약서와 당시 등기부 확인 흔적이 필요합니다. 오래된 거래일수록 중개사나 이웃의 진술이 중요해집니다.

이 기록은 말소 소송에서 등기부취득시효 항변을 세우는 증거가 되고, 매수 당시 과실이 있었다는 상대방 주장을 반박하는 자료가 됩니다. 소송이 들어온 뒤에야 자료를 찾기 시작하면 무과실 증명이 어려우므로 등기부와 계약서를 먼저 확보해 두십시오.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서, 피상속인의 매매계약서, 기본증명서·가족관계증명서, 점유를 보여 주는 사진이나 세금 납부 자료를 준비해 주시면, 등기부취득시효 완성 여부·무과실 증명 가능성·상속인별 주장 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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