등기·명의신탁

전 주인이 등기명의인 아닌 사람에게서 산 땅이어도 그 점유를 합쳐 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전 주인이 등기명의인이 아닌 사람에게서 땅을 샀다는 사정만으로는 그 점유의 자주점유 추정이 깨지지 않습니다. 대법원 전원합의체는 타인의 토지를 매수한 경우에도 매도인에게 처분권한이 없음을 잘 알면서 샀다는 등의 특별한 사정이 증명되지 않으면 자주점유로 추정된다고 보았습니다. 지금은 전 주인이 땅을 살 때 매도인의 권리를 어떻게 알고 있었는지부터 확인해 보십시오.

등기부상 소유자에게서 직접 사지 않았다고 해서 시효취득 주장을 접을 필요는 없습니다. 점유취득시효는 원래 등기를 갖추지 못한 점유자를 위한 제도입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 1996년 C씨에게서 552㎡ 대지를 사서 집을 짓고 살다가 2015년 A씨에게 팔았습니다. 그런데 등기부에는 D씨 명의로 보존등기가 돼 있고, 지금은 D씨의 상속인들 명의로 상속등기가 돼 있습니다. C씨는 D씨 측이 아닌 사람이었고, 2025년 A씨는 B씨의 점유를 합쳐 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅을 산 경우에도 자주점유로 추정되나요?

추정됩니다. 토지 매수인이 매매로 점유를 넘겨받았다면, 그 매매가 타인 토지의 매매여서 곧바로 소유권을 얻을 수 없더라도 그것만으로 소유의 의사가 없는 점유라고 단정하지 않습니다. 매도인에게 처분권한이 없다는 것을 잘 알면서 샀다는 등의 특별한 사정이 증명돼야 추정이 깨집니다.

추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사면 충분하고 등기를 갖출 필요는 없습니다. 등기 없는 점유라는 사실만으로 권원의 성질상 타주점유가 되지도 않습니다.

전 주인의 점유를 합치면 어떤 점을 조심해야 하나요?

전 주인의 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 전 주인이 처분권한 없는 사람에게서 그 사실을 알고 샀다면, 합친 점유 전체가 타주점유로 평가될 수 있습니다. 그래서 전 주인이 땅을 살 때의 사정이 매수인에게도 결론을 가릅니다.

전 주인의 점유를 합칠 때는 전 주인이 점유를 시작한 날을 기산점으로 잡아 20년을 계산합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기로 소유권을 취득한다고 정합니다.

누구를 상대로 등기를 청구하나요?

시효 완성 당시의 소유자를 상대로 합니다. 등기부상 보존등기 명의인이 사망해 상속등기가 됐다면 그 상속인들이 피고입니다. 전 주인에게 땅을 판 사람은 등기명의인이 아니므로 피고가 아닙니다. 전 주인에게서 땅을 산 매수인은 전 주인을 대위해 상속인들에게 전 주인 앞으로 이전등기를 하라고 청구하고, 동시에 전 주인에게 자기 앞으로 이전등기를 청구하는 방식을 씁니다.

전 점유자 합산 시효취득 대응 순서

• 점유 계보 정리 - 등기명의인, 전 주인에게 판 사람, 전 주인, 본인 순서로 점유와 매매 시기를 표로 만듭니다. 기산점과 합산 범위가 정해집니다.
• 전 주인 매수 경위 확인 - 전 주인이 매도인의 권리를 어떻게 알고 샀는지 계약서, 영수증, 가족 진술로 확인합니다. 악의 여부가 추정을 가릅니다.
• 등기명의인 상속인 확인 - 보존등기 명의인의 제적등본과 상속등기 내역을 확인합니다. 상속인 전원이 피고가 됩니다.
• 점유 모습 입증 - 건물, 담장, 재산세 납부 내역으로 20년 점유를 보여 줍니다. 앞뒤 두 시점의 점유가 증명되면 그 사이 점유는 계속된 것으로 추정됩니다.
• 소 제기와 가처분 - 상속인들을 상대로 전 주인을 대위한 소유권이전등기청구를 냅니다. 소송 중 처분을 막기 위해 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 주인이 매도인에게 권리가 없다는 사실을 알고 샀다는 문서가 있거나 등기명의인 측이 그동안 권리를 주장해 왔다면 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기명의인이 아닌 사람에게 산 땅도 자주점유인가요?
  네, 원칙적으로 자주점유로 추정됩니다. 대법원 전원합의체는 타인 토지를 매수해 점유를 시작한 경우에도 매도인에게 처분권한이 없음을 잘 알면서 샀다는 등의 특별한 사정이 증명되지 않으면 추정이 깨지지 않는다고 보았습니다.
• 등기를 안 받은 점유는 타주점유 아닌가요?
  아닙니다. 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사면 충분하고 등기를 갖출 필요는 없습니다. 등기 없는 점유라는 사실만으로 권원의 성질상 타주점유가 되지는 않으므로, 미등기 매수인도 시효취득을 주장할 수 있습니다.
• 타주점유는 누가 증명해야 하나요?
  시효취득을 부정하는 쪽이 증명해야 합니다. 점유자는 스스로 소유의 의사를 증명할 책임이 없습니다. 점유자가 주장한 매매가 소송에서 인정되지 않았다는 사정만으로도 자주점유 추정은 깨지지 않습니다.
• 전 주인의 점유를 합치면 불리한 점은 없나요?
  전 주인 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 전 주인이 처분권한 없는 사람에게서 그 사실을 알고 샀다면 합친 점유 전체가 타주점유로 평가될 수 있습니다. 합산 전에 전 주인의 매수 경위부터 확인합니다.
• 중간에 점유가 끊겼는지 다툼이 있으면요?
  앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 증명되면 그 사이에도 점유가 계속된 것으로 추정됩니다. 그래서 점유 시작 무렵과 현재의 점유 자료를 확실히 갖추는 것이 먼저입니다. 중간 공백은 상대방이 증명해야 합니다.
• 시효가 완성되면 등기 없이 내 땅이 되나요?
  아니요, 등기해야 소유권을 취득합니다. 시효가 완성되면 시효 완성 당시 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐입니다. 그 전에 제3자에게 소유권이 넘어가면 다툼이 커지므로 가처분을 먼저 검토합니다.

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