등기·명의신탁

시효가 완성된 땅을 전 점유자에게서 샀는데 등기명의인에게 바로 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시효가 완성된 뒤 점유를 넘겨받은 매수인은 등기명의인에게 직접 자기 앞으로 등기를 청구할 수 없고, 전 점유자의 등기청구권을 대위행사해야 합니다. 대법원 전원합의체 판결은 등기청구권이 시효 완성 당시의 점유자에게 생긴다고 보았습니다. 지금은 전 점유자와의 매매계약서에 그 토지가 포함되어 있는지부터 확인하십시오.

등기명의인이 나와 아무 관계가 없다고 말해도, 등기를 받을 길이 막힌 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2002년부터 C씨 명의의 대지 200㎡를 자기 집 마당으로 써 와 2022년 점유취득시효 기간 20년을 채웠지만 등기는 하지 않았습니다. A씨는 2024년 B씨에게서 집과 이 마당을 3억 8천만원에 사고 점유를 넘겨받았습니다. A씨는 2026년 C씨에게 마당 부분의 소유권이전등기를 요구했지만, C씨는 「A씨와는 아무 관계가 없다」며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성자에게서 산 사람이 등기명의인에게 바로 등기를 청구할 수 있나요?

아니요, 시효가 완성된 뒤 점유를 넘겨받은 사람은 등기명의인에게 직접 자기 앞으로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 전원합의체 다수의견은 소유권이전등기청구권은 시효기간 만료 당시의 점유자가 취득하고, 점유를 승계한 사람은 점유와 그 하자만 승계할 뿐 법률효과까지 승계하지 않는다고 보았습니다. 반대의견은 직접 청구를 인정했지만 판례로 채택되지 않았습니다.

점유를 넘겨받은 사람은 자기 점유와 전 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 하지만 이 규정은 시효 기간을 채우는 데 쓰이는 것이고, 이미 완성된 시효의 효과를 넘겨받는 근거는 되지 않습니다.

그러면 어떻게 등기를 받을 수 있나요?

전 점유자를 대위해 등기명의인에게 전 점유자 앞으로 소유권이전등기를 하라고 청구하고, 동시에 전 점유자에게 자기 앞으로 이전등기를 청구하는 두 단계로 받습니다. 매수인은 전 점유자에게 등기를 청구할 권리가 있는 채권자이므로, 그 권리를 지키기 위해 전 점유자의 등기청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 한 소송에서 등기명의인과 전 점유자를 함께 피고로 삼는 것이 보통입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 판례에서도 이 구조는 같습니다. 판결문 주문도 「등기명의인은 전 점유자에게, 전 점유자는 매수인에게」 순서로 등기절차를 이행하라는 형태가 됩니다.

전 점유자가 점유를 넘겨줬으면 시효 권리가 없어지나요?

아니요, 시효기간 만료로 한번 소유권이전등기청구권을 취득했다면 그 뒤 점유를 잃어도 시효이익을 포기한 것으로 볼 사정이 없는 한 그 권리는 소멸하지 않습니다. 그래서 매수인이 점유를 넘겨받은 뒤에도 전 점유자의 등기청구권을 대위행사할 수 있습니다. 전원합의체 판결은 이 점에 관한 종전 판례를 폐기했습니다.

다만 점유를 잃은 뒤의 등기청구권은 일반 채권처럼 소멸시효가 문제될 수 있습니다. 점유를 넘긴 지 오래됐다면 소멸시효 기간과 중단 사유를 함께 확인해야 합니다.

시효 완성 토지 매수인의 등기 대응 순서

• 시효 완성 확인 - 전 점유자의 점유 개시일과 20년 경과일을 정리합니다. 완성 전에 넘겨받았다면 자기 점유를 합쳐 새로 계산합니다.
• 매매 범위 확인 - 매매계약서에 시효 대상 토지가 포함됐는지 봅니다. 포함되지 않았으면 전 점유자에 대한 등기청구권이 흔들립니다.
• 전 점유자 협조 요청 - 확인서와 소송 협조를 부탁합니다. 협조하지 않아도 피고로 삼아 진행합니다.
• 처분금지가처분 - 등기명의인이 땅을 팔지 못하게 막습니다. 제3자에게 등기가 넘어가면 시효 주장이 어려워집니다.
• 대위 등기 소송 - 등기명의인과 전 점유자를 함께 피고로 삼습니다. 판결 확정 후 두 등기를 연달아 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시효 완성 뒤 등기명의인이 바뀌었거나 전 점유자가 사망해 상속인이 여럿인 경우에는 등기부와 가족관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 대위 등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제 점유와 전 점유자 점유를 합치면 직접 청구할 수 있나요?
  시효가 완성되기 전에 점유를 넘겨받았다면 두 점유를 합쳐 자기 명의로 시효 완성을 주장할 수 있습니다. 하지만 전 점유자가 이미 20년을 채운 뒤에 넘겨받았다면 등기청구권은 전 점유자에게 생긴 것이어서 대위행사로 가야 합니다.
• 전 점유자가 소송에 협조하지 않으면요?
  협조하지 않아도 진행할 수 있습니다. 전 점유자를 피고로 삼아 매매를 원인으로 한 이전등기를 청구하고, 같은 소송에서 전 점유자를 대위해 등기명의인에게 전 점유자 앞으로 등기하라고 청구합니다.
• 소송 중 등기명의인이 땅을 팔면 어떻게 되나요?
  제3자 앞으로 등기가 넘어가면 그 제3자에게는 시효 완성을 주장하기 어려워집니다. 그래서 소송 전에 등기명의인의 처분을 막는 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 보통입니다. 가처분 뒤의 처분은 판결에 따른 등기에 대항하지 못합니다.
• 전 점유자가 돌아가셨다면 누구를 대위하나요?
  전 점유자의 등기청구권은 상속인들에게 상속됩니다. 매수인은 상속인 전원을 피고로 삼아 이전등기를 청구하고, 상속인들을 대위해 등기명의인에게 등기를 청구합니다. 가족관계증명서로 상속인을 확인해야 합니다.
• 등기명의인이 시효 완성 사실을 모르면요?
  시효 완성은 등기명의인이 알았는지와 관계없이 20년 점유 요건으로 판단합니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 등기명의인 쪽이 타주점유 사정을 증명해야 합니다.
• 판결을 받으면 등기는 어떻게 하나요?
  판결이 확정되면 먼저 전 점유자 명의로 소유권이전등기를 하고, 이어서 매수인 명의로 이전등기를 신청합니다. 대위 신청으로 두 등기를 연달아 처리할 수 있으며 등기원인은 각각 시효취득과 매매가 됩니다.

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