등기·명의신탁

땅을 샀다는 주장이 법원에서 안 받아들여지면 시효취득도 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅을 샀다는 주장이 인정되지 않았다는 이유만으로 자주점유 추정이 깨지지는 않으므로 점유취득시효 완성은 여전히 주장할 수 있습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 타주점유라는 사실은 상대방이 증명해야 하기 때문입니다. 지금은 매수 주장과 별도로 20년 점유를 보여 줄 자료를 확인하십시오.

매수 사실을 증명할 계약서를 끝까지 찾아내지 못해도 시효취득 주장까지 접을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 아버지는 2003년 이웃에게서 텃밭 300㎡를 샀다며 담장을 치고 써 왔고, C씨가 2020년 점유를 이어받았습니다. 2025년 이웃의 아들이 땅을 돌려 달라고 소송을 냈는데, C씨는 매매계약서를 찾지 못해 매수 주장이 받아들여지지 않았습니다. C씨는 이제 20년 넘은 점유로 시효취득을 주장할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수 주장이 인정되지 않으면 타주점유로 보나요?

보지 않습니다. 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 시효취득을 주장하는 점유자가 매매나 증여 같은 권원을 증명할 책임은 없습니다. 점유자가 스스로 매수를 주장했다가 인정받지 못했다는 사정만으로 권원의 성질상 자주점유가 아니라고 볼 수도 없습니다.

타주점유라는 사실은 시효취득을 부정하는 상대방이 증명해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 자주점유 추정 규정은 개정 없이 그대로 적용됩니다.

자주점유 추정이 깨지는 경우는 언제인가요?

점유를 시작할 때 소유권을 취득할 원인이 없다는 사실을 알면서 남의 땅을 무단으로 점유한 것이 증명되면 추정이 깨집니다. 대법원은 1997년 전원합의체 판결로 이 기준을 세웠고, 그 전의 반대 취지 판례들은 변경됐습니다. 임대차·사용대차처럼 성질상 소유의 의사가 없는 권원으로 점유를 시작한 사실이 드러난 경우도 같습니다.

따라서 매수 주장이 인정되지 않은 것과 무단점유가 증명된 것은 다릅니다. 상대방이 「산 적이 없다」는 수준을 넘어 「점유자가 남의 땅인 줄 알면서 들어왔다」는 사실까지 증명해야 추정이 무너집니다.

매매 청구와 시효취득 청구는 함께 할 수 있나요?

함께 할 수 있습니다. 같은 부동산의 이전등기를 구하면서 청구원인을 매매로 했다가 시효취득을 선택적으로 추가하는 것은 별개의 청구를 추가하는 소의 추가적 변경에 해당합니다. 1심에서 매매만 주장했다면 항소심에서 시효취득을 추가하는 방법도 검토합니다.

전 점유자의 점유 기간을 합쳐 20년을 채우는 것도 가능합니다. 다만 전 점유자의 점유를 함께 주장하면 그 점유의 하자까지 이어받습니다. 아버지가 남의 땅인 줄 알면서 들어왔다는 사정이 드러나면 합산한 점유 전체가 불리해지므로, 본인 점유만으로 20년이 되는지도 따로 계산해 둡니다.

시효가 완성돼도 등기 전에 소유자가 바뀌면 새 소유자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 인도 소송이 진행되는 동안 소유자가 땅을 팔아 버리는 일을 막으려면 반소 제기와 함께 처분금지가처분을 신청해 둡니다.

자주점유 추정 다툼 대응 순서

• 청구원인 점검 - 소장과 준비서면에 시효취득 주장이 있는지 확인합니다. 없다면 추가적 변경으로 넣습니다.
• 점유 기간 계산 - 전 점유자와 본인의 점유 기간을 합쳐 20년이 되는 날을 계산합니다. 시효 완성일이 등기청구의 기준이 됩니다.
• 점유 개시 경위 정리 - 처음 들어온 사정을 증인·사진으로 정리합니다. 무단점유로 몰리지 않게 하는 자료입니다.
• 상대방 주장 대응 - 상대방이 임대·무단점유를 증명할 자료를 냈는지 봅니다. 증명이 없으면 자주점유 추정이 유지됩니다.
• 처분금지가처분 - 소송 중 소유자가 땅을 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 시효취득을 주장할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 시작할 때 소유자와 사용료를 주고받았거나 국공유지가 섞여 있으면 점유 경위와 토지 성격을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도 소송 방어와 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유자가 자주점유를 증명해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 대법원 1983. 9. 13. 선고 83다카857 판결은 점유자가 적극적으로 자주점유임을 증명할 책임이 없고, 타주점유라고 주장하는 상대방에게 증명책임이 있다고 보았습니다.
• 매수 주장이 기각됐는데 시효취득도 안 되나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 1983. 9. 27. 선고 83다카513 판결은 점유자가 자주점유의 권원으로 주장한 매수나 증여 사실이 인정되지 않는다는 것만으로 권원의 성질상 자주점유가 아니라고 볼 수 없다고 했습니다. 시효취득 주장은 별도로 판단받습니다.
• 어떤 경우에 자주점유 추정이 깨지나요?
  소유권 취득 원인이 없다는 사실을 알면서 남의 땅을 무단으로 점유한 것이 증명되면 깨집니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결의 기준입니다. 임대차나 사용대차처럼 성질상 소유 의사가 없는 권원으로 점유를 시작한 사실이 드러나도 마찬가지입니다.
• 시효 완성 후 소유자에게 땅을 사겠다고 했으면요?
  그것만으로 타주점유가 되지 않습니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 96다50520 판결은 점유자가 분쟁을 간편히 해결하려고 매수를 시도하는 경우가 많으므로, 시효기간 경과 후 매수를 제의한 사실만으로 점유를 타주점유로 볼 수 없다고 했습니다.
• 아버지의 점유 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 민법 제199조 제1항에 따라 점유 승계인은 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 전 점유자의 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 이어받으므로, 아버지가 무단점유였다면 불리해집니다.
• 항소심에서 시효취득을 새로 주장할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 1997. 4. 11. 선고 96다50520 판결은 이전등기의 청구원인을 매매로 했다가 시효취득을 선택적으로 추가하는 것을 소의 추가적 변경으로 보았습니다. 청구의 기초가 바뀌지 않는 한 항소심 변론종결 전까지 추가할 수 있습니다.

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• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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