등기·명의신탁

허위 가등기에서 이어진 집을 산 사람도 선의의 제3자로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

허위 가등기 자체가 아니라 그 뒤 일방적으로 마친 무효인 본등기를 믿고 샀다면 선의의 제3자로 보호받지 못합니다. 대법원 2019다280375 판결로 제3자 판단 기준, 매수인이 입은 손해를 청구할 상대방, 원래 소유자의 대응을 정리했습니다.

아니요, 허위 가등기가 철회된 뒤 가등기 명의인이 혼자 마친 무효인 본등기를 믿고 샀다면 보호받지 못합니다. 민법 제108조 제2항의 제3자는 허위표시 자체를 기초로 새 이해관계를 맺은 사람이어야 하기 때문입니다. 등기부에 순서대로 이전등기가 이어져 있다는 사정만으로 소유권이 생기지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 11. 중개사무소를 통해 단독주택을 4억 원에 사고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부에는 전 주인 앞 소유자 명의로 오래전 가등기가 있었고, 그 가등기에 기한 본등기와 매매 이전등기가 차례로 이어져 있었습니다. 2026. 6. 해외에 살던 원래 소유자 C씨가 가등기는 관리 목적으로 꾸며 준 것이고 본등기는 이미 취소된 판결로 한 것이라며 B씨를 상대로 등기말소 소송을 냈습니다. B씨는 등기부를 믿고 산 자신이 집을 잃어야 하는지, 잃는다면 누구에게 돈을 받아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

통정허위표시에서 보호받는 제3자는 누구인가요?

상대방과 짜고 한 허위 의사표시는 무효이고, 누구든 그 무효를 주장할 수 있습니다. 다만 허위표시로 생긴 외형을 믿고 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 그 무효를 주장하지 못합니다. 허위로 넘긴 집을 산 사람, 그 집에 저당권을 설정받은 사람이 대표적인 예입니다.

대법원은 제3자인지를 등기 순서만으로 따지지 않습니다. “제3자의 범위는 권리관계에 기초하여 형식적으로만 파악할 것이 아니라 허위표시행위를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺었는지 여부에 따라 실질적으로 파악하여야 한다.”는 것이 대법원의 기준입니다. 그래서 허위표시와 매수인 사이에 별개의 무효 원인이 끼어 있으면 보호의 고리가 끊길 수 있습니다.

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

소유자는 1999년 해외로 이주하면서 지인에게 관리 목적으로 매매예약 가등기를 해 주었습니다. 지인은 2007년 공시송달로 본등기 승소판결을 받았으나, 소유자가 추완항소를 내 2009년 그 판결이 취소되고 청구가 기각됐습니다. 그런데도 지인은 미리 받아 둔 확정증명원으로 2015년 본등기를 했고, 이를 알던 남편이 재산분할로 지분을 넘겨받은 뒤 두 차례 매매로 원고에게 넘어갔습니다.

원심은 원고를 선의의 제3자로 보았지만 대법원은 파기환송했습니다. 지인의 본등기는 허위 가등기라는 통정 허위표시 자체가 아니라, 그 허위표시가 철회된 뒤 취소된 판결에 기초해 일방적으로 마친 원인무효 등기라고 보았습니다. 뒤의 매수인들이 믿을 수 있었던 외관은 가등기가 아니라 무효인 본등기뿐이어서, 허위 가등기 자체를 기초로 이해관계를 맺은 제3자가 아니라는 것입니다.

집을 잃게 되면 매수인은 누구에게 청구하나요?

먼저 매도인에게 담보책임을 묻습니다. 판 사람이 소유권을 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매매대금 반환과 함께 등기비용, 중개보수 같은 손해를 정리해야 합니다.

무효 등기를 꾸민 사람이나 그 사정을 알고 넘겨받은 사람에게는 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 매도인에게 자력이 없을 때 의미가 있습니다. 사안이 다르지만 경매로 산 집에서 매수인이 집을 잃은 경우의 청구 상대방은 「경매로 산 사람에게 산 집을 가등기 본등기로 잃었다면 누구에게 물어내라고 하나요?」에서 자세히 설명했습니다. 등기 후 10년간 선의·무과실로 점유하면 등기부취득시효가 문제 될 수 있으나, 기간이 짧으면 해당하지 않습니다.

원래 소유자는 무엇부터 해야 하나요?

처분금지가처분과 말소 소송이 먼저입니다. 원인무효 등기가 이어졌다면 마지막 명의자까지 각 등기의 말소를 구해야 하고, 다툼 중 다시 팔리면 상대방이 늘어납니다. 가처분을 해 두면 그 뒤 등기를 넘겨받은 사람에게도 승소 판결의 효과를 주장할 수 있습니다.

다음으로 상대방이 제3자 보호를 주장할 수 있는지 봅니다. 허위표시를 직접 기초로 거래한 선의의 매수인에게는 무효를 주장하지 못하므로, 그 매수인에게서 소유권을 되찾기 어렵습니다. 이때는 허위표시 상대방에게 손해배상이나 부당이득 반환을 청구하는 쪽으로 방향을 바꿉니다. 허위 판결로 본등기가 된 경우라면 추완항소나 재심으로 판결부터 정리해야 합니다.

허위 가등기 이전등기 분쟁 대응 순서

• 등기 원인 추적 - 가등기, 본등기, 이후 이전등기의 원인과 날짜를 등기부와 신청서류로 확인합니다.
• 본등기 근거 판결 확인 - 판결이 공시송달로 났는지, 추완항소나 재심으로 취소됐는지 사건 기록을 봅니다.
• 처분 막기 - 원래 소유자라면 말소청구권을 보전하려고 처분금지가처분부터 신청합니다.
• 보호 여부 판단 - 매수인이 허위표시 자체를 기초로 거래했는지, 중간에 별개의 무효 등기가 있는지 따집니다.
• 손해 청구 준비 - 매수인이라면 매도인 담보책임과 불법행위 책임을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 본등기가 허위표시 자체에 기한 것인지 아니면 철회 뒤 일방적으로 마친 것인지, 매수인이 그 사정을 알았는지에 따라 소유권과 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 매수인의 손해배상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부를 믿고 샀는데 왜 소유권을 잃을 수 있나요?
  우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문입니다. 앞선 등기가 원인무효이면 그 뒤에 이어진 이전등기도 특별한 사정이 없는 한 무효입니다. 선의의 제3자 보호처럼 법이 따로 정한 경우에만 보호됩니다.
• 허위로 넘긴 집을 산 사람은 언제 보호받나요?
  허위표시로 생긴 등기 자체를 믿고 새 이해관계를 맺었고 허위라는 사정을 몰랐다면 보호받습니다. 허위로 이전받은 사람에게서 직접 산 매수인이 대표적입니다. 중간에 별개 원인의 무효 등기가 끼면 달라질 수 있습니다.
• 가등기만 해 둔 사람이 마음대로 본등기를 할 수 있나요?
  가등기만으로는 소유권을 얻지 못하고, 소유자의 협력이나 본등기를 명하는 확정판결이 있어야 합니다. 판결이 뒤에 취소됐는데 그 판결로 본등기를 했다면 원인무효 등기가 됩니다.
• 매도인에게 받을 수 있는 돈은 어디까지인가요?
  소유권을 넘겨받지 못하면 계약을 해제하고 매매대금을 돌려받을 수 있습니다. 계약 당시 매도인의 권리가 아님을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 등기비용, 중개보수 등 실제 손해를 입증해야 합니다.
• 등기 후 10년이 지나면 소유권을 지킬 수 있나요?
  등기한 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했다면 소유권을 취득할 수 있습니다. 등기 경위를 조금만 살펴도 알 수 있었다면 과실이 문제 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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