가처분
집을 사고 처분금지가처분을 했는데 매도인이 다른 사람에게 넘겼다면 말소할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 처분금지가처분등기 뒤에 된 제3자 명의 소유권이전등기와 가등기는 가처분채권자가 본안에서 이기면 그에게 대항할 수 없고, 소유권이전등기를 신청하면서 그 등기들의 말소를 단독으로 신청할 수 있습니다. 부동산등기법은 가처분등기 이후에 된 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기의 단독 말소 신청을 허용합니다. 지금은 확정판결 정본과 가처분등기 이후의 등기 목록을 등기부로 확인하십시오.
승소판결이 확정되면 소유권이전등기 신청서와 함께 가처분 이후 등기의 말소 신청서를 동시에 내십시오. 등기관은 직권으로 이 등기들을 말소하지 않습니다.
매수인이 된 제3자를 상대로 별도의 말소 소송을 낼 필요는 없습니다. 가처분에 기한 등기 신청 때 함께 말소를 신청하면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2024년 아파트를 6억 5,000만원에 사기로 하고 계약금과 중도금을 냈는데, 시세가 오르자 매도인이 잔금 수령을 거절했습니다. I씨는 잔금을 공탁하고 아파트에 처분금지가처분등기를 마친 뒤 소유권이전등기 소송을 내 2025년 승소했습니다. 그 사이 매도인은 다른 사람에게 소유권이전등기를 해 주었고, 그 사람은 또 제3자에게 매매예약 가등기를 해 주었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
가처분등기 뒤에 넘어간 등기는 효력이 있나요?
가처분채권자에게는 대항하지 못합니다. 처분금지가처분의 효력은 결정 자체가 아니라 등기로 집행된 때 생기므로, 가처분등기 뒤에 매도인이 한 소유권이전등기와 그 뒤의 가등기는 가처분채권자가 본안에서 이겨 등기를 하면 그 효력을 주장하지 못합니다. 가처분 결정만 나고 등기 전에 넘어간 처분은 유효하므로 등기일이 기준입니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」은 이 경우 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 소유권이전등기를 신청하면서, 가처분등기 이후에 된 등기로서 자신의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있게 합니다.
제3자 가등기도 함께 말소되나요?
말소됩니다. 가처분등기 이후 제3자 명의 소유권이전등기뿐 아니라 그 뒤에 된 가등기, 근저당권 같은 제한물권 등기, 가압류등기, 다른 처분금지가처분등기도 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기라면 단독 말소 신청 대상입니다. 소유권이전등기가 말소되면 그에 터 잡은 가등기도 함께 정리해야 합니다. 다만 가처분보다 먼저 등기된 근저당권이나 가압류는 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기가 아니므로 말소 대상이 아니고, 이전받은 뒤에도 부담으로 남습니다.
말소된 등기의 명의인에게는 등기관이 지체 없이 말소 사실을 통지합니다. 말소된 제3자는 가처분채권자가 아니라 자신에게 처분한 매도인에게 매매대금 반환이나 손해배상을 청구하게 됩니다.
가처분등기 자체는 어떻게 지우나요?
등기관이 직권으로 말소합니다. 가처분 이후의 등기를 말소할 때 등기관은 직권으로 가처분등기도 말소해야 하고, 가처분 이후 등기가 없어 소유권이전등기만 하는 경우에도 같습니다. 예전 등기예규처럼 집행법원에 따로 말소촉탁을 신청할 필요가 없습니다.
- 1
판결 확정
확정증명원 발급
- 2
이전등기 신청
가처분채무자를 등기의무자로
- 3
이후 등기 단독 말소 신청
제3자 이전등기·가등기(제94조 제1항)
- 4
가처분등기 직권 말소
등기관 처리(제94조 제2항)
- 5
명의인 통지
말소된 등기명의인에게(제94조 제3항)
출처 - 부동산등기법 제94조
소유권이전등기만 먼저 하고 제3자 등기의 말소를 동시에 신청하지 못했다면, 그 등기가 가처분에 기한 것임을 소명하는 자료를 붙여 다시 말소를 신청하는 방법을 등기소와 협의해야 합니다.
가처분채권자 등기 정리 순서
- 판결 확정 확인 - 소유권이전등기 판결의 확정증명원을 받습니다. 화해조서·인낙조서도 같은 효력이 있습니다.
- 등기부 전수 확인 - 가처분등기 이후에 들어온 소유권이전등기, 가등기, 근저당, 가압류를 모두 목록으로 만듭니다.
- 동시 신청 - 소유권이전등기 신청과 함께 가처분 이후 등기의 말소를 단독으로 신청합니다. 신청서에 가처분 사건번호를 적습니다.
- 등기 완료 확인 - 등기관이 이후 등기와 가처분등기를 말소했는지 새 등기부로 확인합니다.
- 매도인 상대 정산 - 잔금 공탁금 처리, 지연 손해 등 매도인과의 남은 정산을 진행합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 가처분 이후 등기 중 대항력 있는 주택임차권등기나 가처분보다 앞선 근저당에 기한 경매가 섞여 있다면 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 처분금지가처분과 이전등기 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
매수인들은 「매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겼으니 그 사람과 또 소송해야 한다」고 걱정하는 경우가 많습니다. 실제로는 가처분등기를 먼저 해 두었다면 승소판결로 등기를 하면서 뒤의 등기를 단독으로 말소할 수 있습니다.
결론을 가르는 것은 가처분등기의 접수일입니다. 가처분 결정일이 아니라 등기부에 기입된 날이 기준이므로, 결정 뒤 등기 촉탁이 늦어진 사이에 제3자 등기가 먼저 들어가면 그 등기는 말소할 수 없습니다. 결정문을 받으면 등기 기입 여부를 바로 확인해야 합니다.
등기 신청 단계에서는 가처분 이후 등기를 빠짐없이 한꺼번에 말소 신청해야 합니다. 하나라도 빠지면 추가 신청 절차가 번거로워지고, 그 사이 제3자가 다시 처분하면 새 분쟁이 생깁니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 처분금지가처분과 소유권이전등기 소송을 수행해 왔으며, 가처분등기 접수 순서를 먼저 확인한 뒤 판결 확정 후 등기와 말소 신청을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·잔금 공탁서·가처분 결정문·확정판결 정본과 등기부를 준비해 주시면, 가처분 이후 등기의 말소 범위·등기 신청 방법·매도인 정산 문제를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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