가처분

팔기로 한 아파트에 매수인이 처분금지가처분을 걸었는데 무슨 뜻인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

처분금지가처분은 판결이 나기 전까지 아파트가 다른 사람에게 넘어가지 않도록 법원이 처분을 금지해 둔 임시 조치입니다. 민사집행법 제300조는 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란할 염려가 있을 때 이 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 지금은 가처분결정문에서 신청 채권자와 피보전권리부터 확인해 두십시오.

가처분 등기가 올라왔다고 해서 소유권을 잃었거나 곧 빼앗긴다는 뜻은 아닙니다. 가처분은 본안 판결이 나올 때까지 현재 상태를 묶어 두는 임시 조치입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025. 11. 자기 아파트를 7억원에 파는 계약을 맺고 계약금 7,000만원을 받았습니다. 그 뒤 잔금 날짜를 두고 다툼이 생겨 G씨가 계약 해제를 통보하자, 매수인이 2026. 8. 아파트에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 가처분 등기가 올라왔습니다. G씨는 가처분이 무엇이고 이제 아파트를 팔거나 대출받을 수 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

처분금지가처분이란 무엇인가요?

처분금지가처분은 금전이 아닌 특정 부동산에 대한 권리를 가진 사람이 판결을 받기 전에 그 부동산이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 법원이 처분을 금지하는 임시 조치입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다.

부동산의 양도나 저당을 금지하는 가처분을 하면 법원은 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 합니다. 사례의 매수인은 소유권이전등기 청구권을 지키려고 이 가처분을 신청한 것입니다.

가처분은 어떤 종류가 있나요?

가처분은 다툼의 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 두 가지로 나뉩니다. 처분금지가처분과 점유이전금지가처분은 앞의 것이고, 해고된 근로자의 지위 보전이나 공사중지 가처분은 뒤의 것입니다.

임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 할 수 있고, 원칙적으로 변론기일이나 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 열어야 합니다. 반면 처분금지가처분은 채무자를 부르지 않고 서면 심리만으로 나오는 경우가 많습니다.

가처분 등기가 있으면 집을 팔 수 없나요?

법으로 매매 자체가 막히지는 않지만, 가처분 등기 뒤에 집을 산 사람은 가처분 채권자가 본안에서 이기면 그 등기를 지키지 못합니다. 가처분 채권자가 승소해 이전등기를 신청할 때 가처분등기 이후에 된 등기로서 채권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있기 때문입니다.

그래서 실제로는 가처분이 풀리기 전까지 매수인을 찾거나 담보대출을 받기 어렵습니다. 가처분에 이의가 있으면 가처분결정에 대해 이의신청을 하고, 상대방이 본안소송을 내지 않으면 제소명령을 신청할 수 있습니다.

처분금지가처분 대응 순서

• 결정문 확인 - 신청 채권자, 피보전권리, 담보액을 확인합니다. 사례라면 매매계약에 따른 이전등기 청구권이 피보전권리입니다.
• 계약 관계 정리 - 계약서, 해제 통지, 계약금 수령 내역을 모읍니다. 해제가 유효하면 피보전권리가 없다는 주장이 됩니다.
• 이의신청 검토 - 피보전권리나 보전의 필요성이 없다고 보면 가처분 법원에 이의를 신청합니다. 이의신청만으로 집행이 멈추지는 않습니다.
• 제소명령 신청 - 상대방이 본안소송을 내지 않으면 제소명령을 신청합니다. 기간 안에 소가 없으면 가처분이 취소됩니다.
• 본안 대응 - 본안소송이 걸리면 계약 해제의 효력을 중심으로 다툽니다. 본안 결과가 가처분의 운명을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 해제 사유나 계약금 배액상환 여부에 다툼이 있다면 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가처분 이의·취소 신청과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가처분과 가압류는 어떻게 다른가요?
  가압류는 돈을 받을 채권을 지키려고 채무자 재산을 묶는 것이고, 가처분은 금전 외의 특정 물건이나 권리에 관한 청구권을 지키거나 임시의 지위를 정하는 것입니다. 소유권이전등기를 받아야 하는 매수인은 가처분을, 대여금을 받아야 하는 채권자는 가압류를 씁니다.
• 가처분이 걸린 아파트를 팔면 불법인가요?
  매매 자체가 금지돼 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 가처분 채권자가 본안에서 이기면 가처분등기 이후에 된 등기로서 채권자의 권리를 침해하는 등기는 채권자의 단독 신청으로 말소될 수 있습니다. 그래서 가처분이 있는 부동산은 사실상 거래가 어렵습니다.
• 가처분에 이의하려면 어떻게 하나요?
  가처분결정을 한 법원에 이의를 신청합니다. 이의신청에는 가처분의 취소나 변경을 구하는 이유를 밝혀야 하고, 이의신청을 해도 가처분 집행은 정지되지 않습니다. 계약이 적법하게 해제돼 피보전권리가 없다는 사정 등을 소명합니다.
• 임시의 지위를 정하는 가처분은 무엇인가요?
  다툼이 있는 권리관계에서 판결 전까지 임시로 지위를 정하는 가처분입니다. 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 할 수 있고, 원칙적으로 변론기일이나 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 열어야 합니다.
• 상대방이 소송을 안 하면 가처분은 계속되나요?
  채무자가 제소명령을 신청하면 법원은 채권자에게 2주 이상의 기간 안에 본안의 소를 제기해 증명하도록 명합니다. 그 기간 안에 증명하지 못하면 채무자의 신청에 따라 가처분이 취소되므로 무기한 계속되지는 않습니다.
• 가처분 때문에 대출이 막힌 손해는 배상받나요?
  가처분 채권자가 본안에서 패소 확정되면 가처분으로 채무자가 입은 손해에 대해 고의·과실이 추정됩니다. 대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결이 이 법리를 확인했습니다. 대출 거절 문서와 매매 무산 경위를 남겨 두어야 손해를 증명할 수 있습니다.

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