가처분

권리 없는 사람이 건 가처분 때문에 내 등기가 말소됐는데 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 실체상 권리가 없는 사람이 한 처분금지가처분은 그 효력을 제3자에게 주장할 수 없어, 가처분등기 뒤 소유권을 취득한 사람도 유효한 소유권을 주장할 수 있습니다. 대법원 98다38760 판결이 근거입니다. 지금은 말소사항이 포함된 등기사항증명서와 분양대금 납부 내역을 확보하십시오.

가처분등기 뒤에 등기를 했다는 이유만으로 소유권을 포기할 필요는 없습니다. 가처분이 실체 권리 없이 이뤄졌다면 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 지인 T씨에게서 아파트 분양권을 넘겨받아 T씨 명의로 분양대금을 모두 냈고, 2024년 T씨 명의로 보존등기를 한 뒤 직접 살고 있었습니다. 2025년 T씨의 배우자가 T씨를 상대로 이혼 소송을 내면서 이 아파트에 처분금지가처분을 했고, 그 뒤 S씨는 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 부부는 첫 변론기일에 아파트를 위자료로 넘긴다는 재판상 화해를 했고, 배우자가 이에 따라 등기를 하면서 S씨 명의 등기가 말소되었습니다. 나중에 부부가 짜고 한 이혼이라는 정황이 드러났습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리 없는 사람이 한 처분금지가처분 뒤에 산 부동산도 지킬 수 있나요?

지킬 수 있습니다. 부동산에 대해 실체상 아무 권리가 없는 사람의 신청으로 처분금지가처분이 내려졌다면, 가처분등기가 되어 있어도 그 가처분 권리자는 가처분의 효력을 채무자나 제3자에게 주장할 수 없습니다. 대법원 1999. 10. 8. 선고 98다38760 판결은 가처분등기 후에 소유권이전등기를 마친 사람도 이런 가처분권리자에게 유효한 소유권 취득을 주장할 수 있다고 보았습니다.

가처분 권리자의 권리는 어떻게 무효가 되나요?

부부가 짜고 한 대물변제 약정이 반사회질서 법률행위로 무효가 되는 경우입니다. 위 판결은 분양권이 이미 다른 사람에게 넘어가 그가 실질 소유자로 권리를 행사하고 있음을 아는 배우자가, 재판상 화해로 대물변제를 약정하고 등기를 받은 것은 배임행위에 적극 가담한 것으로 무효라고 보았습니다. 무효인 약정에 기초한 권리는 가처분의 피보전권리가 되지 못합니다.

재판상 화해가 있었는데도 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 재판상 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 화해 당사자 사이에서는 준재심으로 취소되지 않는 한 무효를 주장할 수 없습니다. 그러나 그 기판력은 화해 당사자가 아닌 제3자에게까지 미치지 않으므로, 화해에 참여하지 않은 실질 소유자는 화해 내용의 무효를 주장할 수 있습니다.

가처분 뒤 등기가 말소되는 원리는 무엇인가요?

처분금지가처분 채권자가 채무자를 등기의무자로 소유권이전등기를 신청하면, 가처분등기 뒤에 된 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있습니다. 이 사례에서 실질 소유자의 등기가 지워진 것도 이 절차 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」은 말소 후 등기관이 말소된 권리의 등기명의인에게 지체 없이 통지하도록 정합니다.

무권리 가처분 대응 순서

• 말소 통지 확인 - 등기관의 말소 통지서와 말소사항 포함 등기부를 확보합니다. 말소 일자와 원인을 확인합니다.
• 실질 소유 증명 - 분양권 양도계약서, 분양대금·융자금 납부 내역, 거주 사실 자료를 모읍니다. 실질 소유자임을 보여 줍니다.
• 통모 정황 수집 - 이혼 소송의 진행 경과, 화해 시점, 부부 관계 지속 여부를 확인합니다. 반사회질서 무효의 근거입니다.
• 처분금지가처분 - 가처분 권리자 명의 등기에 대해 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 말소등기 청구 소송 - 가처분 권리자 명의 등기의 말소를 청구합니다. 판결로 소유권 등기를 회복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가처분 권리자 명의 등기가 이미 선의의 제3자에게 넘어갔다면 회복 방법이 달라지므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁과 가처분, 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처분금지가처분 뒤에 등기하면 항상 지워지나요?
  가처분 권리자에게 실체상 권리가 있을 때 지워집니다. 부동산등기법 제94조 제1항은 가처분채권자가 권리를 실현할 때 가처분등기 뒤 등기의 말소를 단독 신청할 수 있게 합니다. 그러나 대법원 1999. 10. 8. 선고 98다38760 판결에 따르면 실체상 권리가 없는 가처분은 제3자에게 효력을 주장할 수 없습니다.
• 재판상 화해조서의 효력은 제3자에게도 미치나요?
  미치지 않습니다. 대법원 1999. 10. 8. 선고 98다38760 판결은 재판상 화해조서가 확정판결과 같은 기판력을 가지지만 그 기판력은 화해 당사자가 아닌 제3자에게까지 미치지 않는다고 보았습니다. 실질 소유자는 화해에 참여하지 않았으므로 화해 내용이 무효라고 주장할 수 있습니다.
• 이중매매처럼 배임에 가담하면 왜 무효인가요?
  선량한 풍속 기타 사회질서에 어긋나기 때문입니다. 민법 제103조는 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위를 무효로 합니다. 이미 다른 사람에게 넘어간 재산임을 알면서 원래 소유자의 배임행위에 적극 가담해 재산을 받는 약정은 이에 해당한다고 보는 것이 판례입니다.
• 등기가 말소되면 통지를 받나요?
  받습니다. 부동산등기법 제94조 제3항은 등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소한 때 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하도록 정합니다. 통지서를 받은 날부터 대응을 시작하고, 말소사항 포함 등기사항증명서를 발급받아 말소 원인을 확인합니다.
• 가처분등기는 언제 말소되나요?
  가처분채권자의 신청으로 뒤 등기를 말소할 때 직권으로 함께 말소됩니다. 부동산등기법 제94조 제2항은 등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때 직권으로 그 가처분등기도 말소하도록 정합니다. 그래서 등기부에는 가처분 권리자의 소유권 등기만 남고, 이를 다투려면 소송이 필요합니다.
• 소송 중 상대방이 아파트를 팔면 어떻게 하나요?
  처분금지가처분으로 미리 막아야 합니다. 민사집행법 제305조 제3항은 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때 그 사실을 등기부에 기입하게 합니다. 가처분 없이 제3자에게 넘어가면 그 제3자가 선의인지에 따라 회복이 어려워질 수 있습니다.

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