등기·명의신탁

원인무효인 근저당이 남에게 넘어갔으면 누구를 상대로 소송하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원인무효인 근저당권이 다른 사람에게 양도되어 부기등기까지 됐다면, 소유자는 양수인만 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구하면 됩니다. 대법원 판례는 양도 부기등기가 새 권리를 만들지 않아 처음 근저당권자는 피고가 될 수 없고, 주등기가 말소되면 부기등기는 직권으로 지워진다고 봅니다. 지금은 등기사항증명서에서 마지막 양수인과 주등기 접수번호를 확인해 두십시오.

처음 근저당을 잡은 사람과 양수인을 모두 피고로 세우고 등기 두 개를 각각 지워 달라고 청구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 5월 A씨의 인감도장과 서류를 맡아 두던 지인이 A씨 모르게 B씨와 근저당권설정계약을 맺고 A씨 토지에 3억원 한도의 근저당권등기를 마쳤습니다. B씨는 2024년 9월 이 근저당권을 C씨에게 양도하고 이전 부기등기를 했습니다. 2025년 초 대출 상담 중 등기부를 본 A씨는 누구를 상대로 어떤 등기를 지워 달라고 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권이 양도됐으면 누구를 상대로 말소 소송을 내나요?

현재 근저당권자인 양수인만 상대로 근저당권설정등기의 말소를 청구하면 됩니다. 근저당권의 양도에 의한 부기등기는 기존 근저당권설정등기에 의한 권리의 승계를 등기부에 드러내는 것일 뿐 새로운 권리를 만들지 않기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에서도 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 합니다.

설정등기가 처음부터 원인무효라면 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구로 그 등기의 말소를 구합니다. 근저당권이 여러 번 넘어갔다면 마지막 양수인이 피고입니다. 소송 도중 등기부가 바뀔 수 있으므로 소장을 내기 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 피고를 확정합니다. 양수인이 법인이면 법인등기사항증명서로 대표자와 본점 주소도 함께 확인합니다.

양도 부기등기도 따로 말소를 청구해야 하나요?

따로 청구하지 않아도 됩니다. 근저당권 이전의 부기등기는 주등기인 근저당권설정등기에 종속되어 주등기와 한 몸을 이룹니다. 설정등기가 당초 원인무효이거나 피담보채무가 소멸한 경우 주등기의 말소만 구하면, 부기등기는 주등기 말소에 따라 등기관이 직권으로 말소합니다.

처음 근저당권자도 함께 피고로 삼으면 어떻게 되나요?

처음 근저당권자는 말소 소송의 피고가 될 자격이 없어 그 부분 소는 각하됩니다. 대법원은 양도인을 상대로 한 근저당권설정등기 말소 청구 부분에 대해 원심을 파기하고 소를 각하했습니다. 처음 근저당권자에게 손해배상을 구할 사정이 있다면 말소 청구와는 별개의 청구로 따져야 합니다.

판결을 받은 뒤 등기는 어떻게 지우나요?

말소를 명하는 판결이 확정되면 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다. 소송 중 양수인이 근저당권을 다시 넘기면 판결의 효력이 새 양수인에게 미치는지 다툼이 생기므로, 소 제기 전에 처분금지가처분을 검토합니다.

원인무효 근저당 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 주등기 접수번호와 마지막 이전 부기등기의 양수인을 확인합니다. 이 사람이 피고입니다.
• 원인무효 자료 정리 - 설정계약서, 인감증명 발급 기록, 위임장 등으로 설정등기가 무효인 사정을 모읍니다. 위조라면 필적·발급 경위도 챙깁니다.
• 처분금지가처분 - 양수인이 근저당권을 또 넘기지 못하게 가처분을 신청합니다. 소송 중 당사자가 바뀌는 일을 막습니다.
• 말소 소송 제기 - 양수인을 피고로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 부기등기는 청구취지에 따로 넣지 않아도 됩니다.
• 판결 후 단독 신청 - 확정판결로 등기소에 말소를 신청합니다. 부기등기는 직권으로 함께 지워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양수인이 이미 경매를 신청했거나 선의의 양수인이라고 주장하면 경매 기록과 양도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 근저당권자도 피고로 넣어야 하나요?
  넣지 않아도 되고, 넣으면 그 부분은 각하됩니다. 대법원은 근저당권 양도의 부기등기가 권리의 승계를 드러낼 뿐이므로 말소 청구는 양수인만을 상대로 하면 족하고 양도인은 피고적격이 없다고 보았습니다. 양도인에게는 손해배상 등 다른 청구가 가능한지 따로 검토합니다.
• 부기등기 말소를 청구취지에 넣어야 하나요?
  넣지 않아도 됩니다. 근저당권 이전의 부기등기는 주등기에 종속되어 일체를 이루므로, 주등기인 근저당권설정등기가 말소되면 부기등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 청구취지는 근저당권설정등기의 말소 하나로 적으면 됩니다.
• 근저당권이 두 번 넘어갔으면 누가 피고인가요?
  마지막 양수인이 피고입니다. 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 하고, 부기등기는 주등기와 일체를 이루므로 현재 등기부상 근저당권자인 마지막 양수인을 상대로 설정등기의 말소를 구하면 됩니다. 소 제기 직전 등기부를 새로 떼어 확인해야 합니다.
• 소송 중 양수인이 또 넘기면 어떻게 하나요?
  소 제기 전에 근저당권 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 방법입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있고, 양수인이 근저당권을 다시 넘길 염려가 이에 해당할 수 있습니다. 가처분이 없으면 새 양수인을 상대로 다시 다퉈야 할 수 있습니다.
• 원인무효 근저당은 어떤 근거로 지우나요?
  소유권에 기한 방해제거청구로 지웁니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 원인 없이 된 근저당권설정등기는 소유권을 방해하는 등기이므로 현재 근저당권자에게 말소를 청구할 수 있습니다.
• 판결을 받으면 양수인 협조 없이 지울 수 있나요?
  지울 수 있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다. 확정판결 정본과 확정증명원을 첨부해 등기소에 말소등기를 신청하면 되고, 부기등기도 함께 직권으로 지워집니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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