등기·명의신탁

확정된 근저당 채무를 인수한 사람이 새로 빌린 돈도 그 근저당으로 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당 채무만 면책적으로 인수하고 채무자 변경 부기등기를 했다면 그 근저당권은 인수한 채무만 담보하고, 인수인이 뒤에 새로 진 채무는 담보하지 않습니다. 대법원은 채무자의 계약상 지위를 넘겨받은 것이 아니라면 새 채무까지 담보한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 변경등기의 원인이 「채무인수」인지 「계약인수」인지부터 확인하십시오.

채무자 이름이 바뀌었다고 그 사람이 앞으로 빌리는 돈까지 자동으로 담보된다고 걱정하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 소유 토지에는 2022년 B신협 앞으로 한도액 2억 4,000만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 채무자는 A씨 동생이었습니다. 2024년 B신협이 경매를 신청했다가 취하한 뒤, A씨가 동생 채무 1억 5,000만원을 면책적으로 인수해 채무자를 A씨로 바꾸는 부기등기를 했습니다. 2025년 A씨가 B신협에서 5,000만원을 새로 빌렸고, 2026년 다른 채권자의 경매에서 B신협이 이 5,000만원도 배당받겠다고 하자 후순위 채권자가 이의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당이 확정되면 무엇이 달라지나요?

근저당은 한도액만 정하고 담보할 채무를 나중에 확정하는 저당권이라, 확정 전에는 채무가 생기고 없어져도 근저당권에 영향이 없습니다. 확정되면 그때 있던 채무만 담보하는 보통 저당권처럼 취급되어 새로 생긴 채무는 담보하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 근저당 규정도 같습니다.

근저당권자가 채무불이행을 이유로 경매를 신청하면 신청 때 채무액이 확정되고, 신청을 취하해도 확정 효과는 되돌아가지 않습니다.

채무만 인수하면 왜 새 채무는 담보되지 않나요?

면책적 채무인수는 원래 채무자가 지고 있던 특정 채무를 인수인이 넘겨받는 것이고, 채무자로서의 거래 관계 전체를 넘겨받는 것이 아니기 때문입니다. 그래서 채무자 변경 부기등기도 인수한 그 채무만을 대상으로 한다고 봅니다. 확정된 근저당이라면 더욱 새 채무가 끼어들 여지가 없습니다.

채권자와 계약으로 채무를 인수하면 원래 채무자는 채무를 면합니다. 채무자와 인수인 사이 계약이면 채권자가 승낙해야 효력이 생깁니다.

계약인수라면 결론이 달라지나요?

확정 전 근저당에서 채무자의 계약상 지위 자체를 넘겨받는 계약인수를 했다면, 인수인이 그 뒤 근저당 거래 관계에서 부담하는 채무도 담보될 수 있습니다. 확정 뒤에는 계약인수를 하더라도 새 채무를 담보 범위에 넣으려면 새 근저당권을 설정하는 것이 안전합니다. 변경등기의 원인과 계약서 문구를 함께 봐야 결론이 납니다.

• 확정 뒤 면책적 채무인수 - 인수한 채무만 담보, 새 채무는 담보되지 않습니다.
• 확정 전 계약인수 - 그 뒤 거래 채무도 담보될 여지가 있습니다.
• 새 채무 담보가 필요하면 - 새 근저당권 설정이 안전합니다.

제3자가 제공한 담보는 채무인수로 어떻게 되나요?

원래 채무자를 위해 제3자가 제공한 담보는 채무인수로 소멸하는 것이 원칙이고, 그 제3자가 채무인수에 동의한 경우에만 남습니다. 부동산 소유자와 인수인이 다른 사람이라면 소유자의 동의서가 있는지 확인해야 합니다.

근저당 채무인수 대응 순서

• 부기등기 확인 - 변경등기 원인과 날짜를 등기부로 확인합니다.
• 확정 여부 확인 - 경매신청, 거래 종료 등으로 근저당이 확정되었는지 확인합니다.
• 계약서 대조 - 채무인수 계약서가 채무만 넘긴 것인지 지위를 넘긴 것인지 봅니다.
• 담보 범위 정리 - 인수 채무만 담보된다는 점을 배당·말소 협의에서 주장합니다.
• 배당이의·말소 청구 - 새 채무가 배당에 들어가면 이의하고, 인수 채무를 갚았으면 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무인수 계약서에 추가 거래를 담보한다는 특약이 있거나 근저당 확정 여부가 다퉈지면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당 피담보채무 범위와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면책적 채무인수와 계약인수는 어떻게 다른가요?
  면책적 채무인수는 특정 채무만 넘겨받고 원래 채무자는 그 채무를 면하는 것입니다. 계약인수는 채무자의 계약상 지위 전체를 넘겨받는 것이라 그 뒤 거래에서 생기는 채무까지 이어질 수 있습니다. 근저당 부기등기의 원인에 어느 쪽인지 적혀 있습니다.
• 채무인수에 채권자 승낙이 필요한가요?
  채무자와 인수인 사이의 계약으로 채무를 인수하면 채권자가 승낙해야 효력이 생깁니다. 채권자와 인수인이 직접 계약하면 채무자는 그 채무를 면하지만, 이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반해 인수하지 못합니다.
• 근저당은 언제 확정되나요?
  근저당권자가 채무불이행을 이유로 경매를 신청하면 신청 때 확정되고, 후순위권자가 경매를 신청하면 매각대금 완납 때 확정됩니다. 거래 기간이 끝나거나 거래 관계가 종료되어도 확정됩니다. 확정 뒤에는 보통 저당권처럼 취급됩니다.
• 변경 부기등기는 어떻게 되어 있나요?
  근저당권의 채무자 변경은 권리의 변경등기로 기존 근저당권에 덧붙이는 부기등기로 합니다. 등기원인에 면책적 채무인수인지 계약인수인지와 그 날짜가 기록되므로 등기사항증명서 을구에서 확인할 수 있습니다.
• 소유자가 채무인수에 동의하지 않았다면요?
  원래 채무자를 위해 제3자가 제공한 담보는 채무인수로 소멸하는 것이 원칙입니다. 부동산 소유자가 채무인수에 동의하지 않았다면 근저당권 자체가 소멸했다고 다툴 여지가 있습니다. 동의서가 있는지 먼저 확인하십시오.
• 인수 채무를 다 갚으면 근저당은요?
  확정된 근저당권은 인수한 채무를 모두 갚으면 담보할 채무가 없어져 소멸 사유가 생기고, 소유자는 근저당권자에게 말소를 청구할 수 있습니다. 근저당권자가 새 채무를 이유로 말소를 거부하면 말소 소송으로 다툽니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?

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