주택 임대차

집주인이 제 보증금을 빼고 집을 팔았다면 전 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항력을 갖추기 전에 집이 팔렸고 임차인이 매수인의 채무인수를 승낙하지 않았다면 전 집주인(매도인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 매수인이 보증금 반환채무를 인수하고 그만큼 매매대금에서 빼기로 한 약정은 원칙적으로 이행인수여서 매도인의 채무가 그대로 남고, 대법원은 경매에서 배당요구를 한 것만으로 면책적 인수를 승낙했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 계약일, 전입일, 매도인의 소유권 이전일을 날짜순으로 적어 두십시오.

새 집주인에게 월세를 냈다는 이유만으로 전 집주인에 대한 권리를 잃었다고 볼 필요는 없습니다. 승낙이 있었는지는 여러 사정을 함께 봅니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 5월 N씨에게서 오피스텔을 보증금 1억원에 빌리기로 계약했습니다. N씨는 계약 직전 이미 O씨에게 오피스텔을 팔면서 보증금은 매매대금에서 빼고 O씨가 임대인 지위를 넘겨받기로 했고, 소유권은 6월에 O씨에게 넘어갔습니다. M씨는 그 뒤인 7월에야 전입신고와 확정일자를 마쳤는데, O씨가 설정한 근저당권 때문에 2025년 경매가 시작됐고 M씨는 배당요구를 했습니다. M씨는 전 집주인 N씨에게 보증금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 보증금을 떠안기로 했으면 매도인 책임은 끝나나요?

끝나지 않습니다. 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하면서 그 금액을 매매대금에서 빼기로 약정했다면, 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 봅니다. 매도인과 매수인 사이의 약정만으로 채무자가 바뀌려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 합니다.

대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결이 이 기준을 확인했습니다. 임차인의 승낙이 없다면 임차인은 여전히 매도인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제454조도 판결 당시와 같은 내용입니다.

대항력이 있었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면, 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 보증금 반환채무도 법률상 당연히 넘어갑니다. 이 사안처럼 대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어갔다면 이 승계 규정이 적용되지 않아 채무인수 약정과 임차인의 승낙 여부로 판단합니다.

경매에서 배당요구를 하면 승낙한 것이 되나요?

배당요구만으로는 승낙으로 보지 않습니다. 임차인의 승낙은 묵시적으로도 할 수 있지만, 대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어간 경우 임차인의 어떤 행위를 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙으로 볼지는 그 당시 보증금의 객관적 회수가능성 등을 고려해 신중하게 판단해야 합니다. 위 판결은 매수인이 설정한 근저당권 때문에 경매가 시작되어 보증금 회수가 의문스러운 상황에서 임차인이 배당요구를 한 것은 묵시적 승낙으로 볼 수 없다고 했습니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있지만, 이 사안처럼 근저당권 설정 뒤에 대항력을 갖췄다면 근저당권자보다 뒤에 배당됩니다. 배당으로 모자란 금액은 매도인에게 청구합니다.

보증금 공제 매매 후 보증금 반환 대응 순서

• 날짜 정리 - 계약일, 입주일, 전입일, 확정일자, 매도인의 소유권 이전일, 근저당권 설정일을 순서대로 적습니다. 대항력 취득 시점이 결론을 가릅니다.
• 매매 조건 확인 - 매매계약서에 보증금을 대금에서 뺀다는 조항이 있는지 확인합니다. 등기부와 매매계약서 사본을 확보합니다.
• 승낙 여부 점검 - 새 집주인과 재계약을 했는지, 매도인을 면책한다는 문서에 서명했는지 확인합니다. 차임 지급 사실만으로 승낙이 되지는 않습니다.
• 배당요구 - 경매가 진행되면 배당요구종기 전에 배당요구를 합니다. 배당받을 금액을 미리 계산합니다.
• 매도인 상대 청구 - 배당받지 못한 금액을 매도인에게 청구하고, 재산이 있으면 가압류를 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집주인과 새 계약서를 작성했거나 매도인을 면책한다는 합의서에 서명한 사안이면 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 공제 매매는 법적으로 어떤 약정인가요?
  특별한 사정이 없으면 이행인수입니다. 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결은 매수인이 보증금 반환채무를 인수하며 매매대금에서 빼기로 한 약정을 면책적 채무인수가 아닌 이행인수로 보았습니다. 민법 제454조 제1항에 따라 면책적 인수에는 채권자 승낙이 필요합니다.
• 대항력이 있었으면 매도인에게 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 보증금 반환채무도 양수인에게 넘어갑니다. 이 사안은 대항력 취득 전 매매여서 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 새 집주인에게 월세를 냈으면 승낙한 건가요?
  그것만으로 단정할 수 없습니다. 민법 제454조 제1항의 승낙은 묵시적으로도 할 수 있지만, 대법원 2008다39663 판결은 대항력 취득 전 매매에서는 당시 보증금 회수가능성 등 제반 사정을 고려해 신중하게 판단해야 한다고 보았습니다. 재계약서 작성 여부가 중요합니다.
• 배당요구를 하면 매도인 청구권을 잃나요?
  잃지 않습니다. 대법원 2008다39663 판결은 매수인이 설정한 근저당권으로 경매가 시작되어 보증금 회수가 의문인 상황에서 임차인이 배당요구를 한 것을 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 민법 제454조 제1항의 승낙이 없다는 뜻입니다.
• 경매에서 저는 몇 순위로 배당받나요?
  대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선해 변제받을 권리를 주므로, 그보다 먼저 설정된 근저당권이 있다면 그 뒤 순위가 됩니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보므로, 입주와 전입신고를 모두 마친 날의 다음 날이 기준일입니다. 매매 이전등기일과 이 날짜를 비교합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?

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